Book Review: 認識香港土地失治現象《逆權佔地》(梁守肫著,花千樹出版有限公司,2020年)ISBN:9789888484300

Updated: May 29


FILE PHOTO: A Book Cover of Adverse Possession (2020). ©Arcadia Press Ltd.
FILE PHOTO: A Book Cover of Adverse Possession (2020). ©Arcadia Press Ltd.

Summary:

The law of adverse possession from the feudalist era Great Britain officially has been introduced since 1965 in Hong Kong, however the law totally lost its original meaning and purpose, and turned into one of legal ways of stealing private lands and governmental lands with totally illegal forms of occupation of lands. It is one of main causes of the land and property problem of today's Hong Kong.


深思明日大嶼以及本港土地房屋問題時的必讀書之一

無庸置疑,香港土地和房屋問題(其既得利益者是地產霸權的壟斷資本)是香港資本主義社會的超級貧富差距的源頭,也就是本港最大,最嚴竣,最棘手的特殊社會問題(所謂‘深層次矛盾’;社會動亂的內因,溫床)。


本港廢府廢官失治,中央盲撐本港廢官而盡失本港民意,獲得廢官和外部勢力協助的本港寡頭則巧妙地利用顏色政治和建制來鞏固既有壟斷資本模式和試圖永續謀利。這就是香港政治經濟的整體生態。‘外部勢力’和‘分裂主義’等的幽靈最終成了本港廢官失治的代罪羔羊。

特殊矛盾是應該是以特殊的解決方法去面對和解決的。為得出特殊性的解決方案,而重視和理解矛盾的特殊性是首要任務。換言之,真正的學術/研究/思考活動是‘具體情況的具體研究’。這就是為避免不顧實際,不顧個別情形的教條主義,而正確應用諸法則和得出具體結論的必經之路。只有這樣才會有特定理論的成功實踐和具體發展。


從唯物史觀(歷史唯物論)的觀點來看,香港市民社會的經濟基礎中不斷醞釀社會亂象的特殊經濟模式之一。就整體而言,先有英國封建主義時代欠測量技術和土地管制的匱乏所造成的土地糾紛,因而制定了逆權管有的法理(上層建築的反作用),以應對歷史條件;後來英國殖民地香港從1940年代末起有了大量大陸難民佔據官地居住的問題,因而逆權管有的法理照搬到香港之後,反而淪為與地產商勾結合法盜取官地和他人土地的手段了(經濟基礎的反作用)。換言之,上層建築和經濟基礎之間的辯證矛盾和互動如此形成了特殊性, 因此任何一個環節都概括了整個發展脈絡,不能單獨地,孤立地看待任何一個環節。其實,此書的逆權佔地不是上層建築的作用,而主要是經濟基礎的反作用。總是先有社會活動,然後有法律制度和改革。


本書作者梁守肫(測量師;前地政總署測繪處處長)關注的所謂逆權侵佔逆權管有(法律用語);逆權佔地。


經典《地產霸權》一書的作者潘慧嫻(加拿大)曾經指摘過本港寡頭壟斷的模式如同新封建主義。其實,逆權管有的本港特殊情況就可謂新封建主義的具體例子。


逆權管有(adverse possession)此一封建主義時代英國的土地制度殘餘已在港喪失原意,而淪為合法地為謀利而偷竊他人或政府土地的手段。這就是逆權管有在香港實施後的特殊情況


關於逆權管有的法理原意,梁守肫精確地寫道:


逆權佔地的概念源自中古時代英國的列土封疆制度。羅馬帝國滅亡後,英國人獨立建設自己的王國。王室以封邑形式把土地分割,分賜給下屬及將領。當時並沒有詳細測量製圖等工序,紀錄地上現實的居住情況,所以一地的地主也可能不清楚土地的界線。而封邑的界線範圍,也可能模糊不清,若是獲得土地的下屬將領按照自己的認識遽然佔據土地,便可能與原居該地的居民或地主引起紛爭。當時有些土地早已有人長居於此,賴以維生,但提不出承襲土地來源的證據,難以自命為地主,因而受權貴打壓,被驅離賴以維生的土地。因此,政府便訂立了佔地時限,確認某人連續使用土地若干年,即使無法證明自己是地主,也認定了其擁有權,保障了一般在農地上耕作的勞苦百姓。推論下去,便引申爲限制一地的地主,若任由他人佔用其地,並且毫不干預,直至逆權時限過了,便喪失其追訴權,是為逆權佔地的起由。(1)


誠然,逆權管有原來是測量未發達的歷史階段的產物(上層建築)。原意是在封疆制度下為了確保原居住者,原耕地者的權益。其出發點和法律本義是合乎當時的歷史困境。在中古時代的英國根本沒有藉此偷竊他人或政府土地的本港特殊性


那曾經作為英國殖民地的香港的同一法理的引進和應用情況如何呢? 梁守肫寫道:


逆權佔地的行為是有法律根據的。香港於1965年訂立《時效條例》(Limitation Ordinance),條例訂明若土地佔用者能提供證據證明其已佔地超過20年,便無需追溯更早的年期已足以令地主喪失索地的權利。初期逆權佔地的時限,私人土地是20年,但於2002年開始,改為12年。若是政府的土地是60年。這法例等於一把保護傘,提供予本已安居樂業之人免受迫遷之苦。除了訂明佔地的時間外,《時效條例》更強調,「逆權佔地」所需要的兩大因素。其一是佔地者是心存佔有,摒絕任何人侵入;其二是佔地時段需連續無間且有明證的。(2)


簡言之,原自英國封建時代的逆權管有的法理被搬到1965年的殖民地香港之後,逐漸喪失其法理原意,而淪為非法霸佔私人土地12年或政府土地60年後,非法霸地者及其家屬合法地向地主申索該土地擁有權的偷竊手段。這如今構成了本港未能善用既有土地的困境,原來是逆權佔地的亂象惡化了土地供應不足的情況。非法霸地者猖獗是社會改革和發展的桎梏。這就是本書的中心思想,核心概念。逆權佔地是香港‘貪婪的資本主義’和其‘極端個人主義’特色的,典型環境中的典型現象。同時這也是與廢官普遍嫌忌‘執法’密切有關的,高度具有概括性。這本末倒置的歪理亂象正是整個香港社會問題的細胞,基因,意識形態的晶化(crystallization)。


這也就是內地人往往沒想到,或許永遠不知道的中港社會制度的根本性差異之一。


本來在封建時代的英國惠民的良好法理,反而在香港轉化為製造當代土匪的助產婦和保護傘。


《時效條例》有關逆權管有的部分如下:


收回土地及追討租金的訴訟


7.收回土地的訴訟時效

(1)自有關訴訟權在官方方面產生的日期起計滿60年後,官方不得提出收回土地的訴訟;如該訴訟權最初在某人方面產生,而官方是透過該某人而申索的,則官方亦不得在該訴訟權在該人方面產生的日期起計滿60年後提出收回土地的訴訟。

(2)自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後,他不得提出收回土地的訴訟;如該訴訟權最初在某人方面產生,而他是透過該某人而申索的,則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿12年後提出收回土地的訴訟:

但如訴訟權最初在官方方面產生,而提出訴訟的人是透過官方而申索的,則該訴訟可在官方本可提出訴訟的期間屆滿前的任何時間提出,或可在該訴訟權在並非官方的其他人方面產生的日期起計12年內提出,以首先屆滿的期間為準。 (由1991年第31號第5條修訂)


8.土地現有權益訴訟權的產生

(1)凡提出收回土地的訴訟的人或任何其他人(而提出訴訟的人是透過該人申索的),一直管有該土地,而於有權管有的期間,被剝奪或中止其管有,則有關訴訟權須當作在剝奪或中止管有的日期產生。

(2)凡任何人根據遺囑或在無遺囑的情況下,提出收回死者的任何土地的訴訟,而死者在其去世的日期管有該土地,或如情況屬藉遺囑所設定或在死者去世時生效的租費者,死者在其去世的日期管有繳付租費的土地,並且該死者是最後有權享有該土地而管有該土地的人,則訴訟權須當作在死者去世的日期產生。

(3)凡任何人提出收回土地的訴訟,而土地乃屬一項管有中的產業權或權益,該產業權或權益藉遺囑以外的方式轉易予該人或任何其他人(而該人是透過該其他人申索的),且作出轉易的人在轉易生效的日期管有該土地,或如屬藉該項轉易所設定的租費的情況,作出轉易的人在轉易生效的日期管有繳付租費的土地,並且無人曾憑藉該項轉易而管有該土地,則訴訟權須當作在該項轉易生效的日期產生。

[比照 1939 c. 21 s. 5 U.K.] (3)


有關逆權管有在英國與香港之間的根本差異,梁守肫進一步寫道:


本港所有私人土地的批出方式,不外乎兩種:一是新界的舊批約地段(old schedule lot),另外則是市區及新界後期的新批地段(new grant lot)。


1904年,英政府於收地初期,本擬採用清朝應有的土地紀錄,以確定新界原居民的業權,但索取這類紀錄,再作跟進後,發覺所謂紀錄,竟然「差無可差」(worse than useless),遂決定放棄此舉。英政府實行從頭測量新界的耕種居住情況,既往不咎,亦不追訴業權紀錄,只要現場生息的村民,按實地情況宣稱為地主,有沒有他人異議,便即配付地段號數,於集體官契內註冊作實,是為舊批約地段。而市區及新界後期的批租地段則是政府以拍賣方式出售的土地。本港的地主,全都有載於註冊紀錄,新批出的地段更是以真金白銀購入,其業權固可推算至百多年前,大部分都可根查至一百幾十年內;若有陳舊的申索,亦不至於無從根據。


因此,早期英國因難以根尋批地歷史而設立《時效條例》的情況應不會於香港發生。(4)


的確,香港所有的私人土地都有土地註冊處的註冊紀錄沒有註冊的土地則都是香港政府的土地(官地)。這也可以在網路上確認。 最具權威性的地圖是由香港政府提供的地理資訊地圖。換言之,在港原則上絕不會有無地主的情形。這點也異於中古時代英國。


地理資訊地圖

https://www.map.gov.hk/gm/


此外,香港土地在私人使用上嚴格規定其特定土地用途,因此地主不得擅自改變土地用途,否則被罰。然而,非法佔地者(往往是家族;背後涉及諸多人;亦有遙距佔地者本人以租貸方式佔地)佔地的用途不限於此,甚至非法霸佔長年後合法地索取地主的土地擁有權。這完全違背逆權管有的原意。這亂象是將非法轉化為合法的反動現象


梁守肫的本書最大的焦點在於以下部分:


為何佔地者會主動作控方以索取土地呢?以前的香港確是比較少見這情況,可說正常。但時至今日,佔地者主動控告地主,卻有增加的趨勢。


這樣佔用他人土地,並主動申索是有其誘因的。其一是香港地價升幅太大,而且發展迅速。許多原來的農地,被規劃為公路或其他政府用途時,政府會有收購補償予地主,因而有一筆款項待地主索取。(5)


那該法理的源頭,前宗主國的英國早已修改了逆權管有的法理。即佔地者需預先兩年通知地主。兩年的通知期加上佔地12年成了必要條件。然而香港仍然保留了原狀,欠缺通知期。


更加離譜的是法律援助署往往批准資助佔地者以訴訟索取土地擁有權。本港廢官離地,實在雪上加霜。


作者亦做多項有關佔地類型分析透徹。比如,除了圍欄,種樹,耕地外,擺置一堆垃圾,廢物,貨櫃等臨時物,也是違法擺置物淪為佔地依據(形成地界主張)的亂象;逆權佔地(地界為二維測量)與在大樓內外的逆權佔空間(三維空間;屋宇的上下立體面不是無限延伸,而其樓宇高度為上限)的差異。逆權管有牽涉到地界業權與分層佔用空間的屋界,但後者應該是與地權分離的,不過佔地者在大樓內逆權管有成功時,就恐怕影響地契,土地用途,股份問題,甚至佔地者當霸佔空間時仍讓地主負起水電管理費。因此作者提議在訴訟前,必須精確地以三維測量方式(包括傳統的1963年以來的航空照片的參考和分析)確定現有的地界和屋界,以及佔地申索的範圍之間的關係, 以免基於錯誤的測量圖判決。此外,訴訟雙方往往犯錯的是在訴訟當中試圖更改現狀,如此造成混亂,而在訴訟期間最好維持現狀。


還有,作者指摘本地地產商往往以低價收購土地,也寧願冒遭起訴的風險。所謂政府出售土地,意思是說只出售到2047年為止的土地使用契約時段(年期)。這點也異於他國。


其他任何有關逆權佔地的技術性問題和細節論述則需要自行詳讀本書。書評的目的是指摘其精華,核心,而不能替代本書。有了興趣的讀者最好直接閱讀本書。


由本港專業測量師撰寫的本書是作者對此社會問題的憤慨的產物,因此極具感染力。以下引文概括了整本書的精華。以此為結語。


試想若是地主本身開非法賭檔,必會隱瞞這類行為,唯恐秘密外洩,哪會自爆其惡,招惹檢控? 然而,佔地者基本是求取便宜土地,不顧公平正義,感冒不法之險,為求達到索地目的,哪管行為本身或有問題,也不計較一切,這樣的心態正好說明逆權佔地行為,在許多人的心目中,純粹視佔用年期是否足夠,而土地用途是否正當,卻絕不考慮。(6)


社會存在決定其社會意識。關乎最重要的生產手段的逆權佔地的問題行為構成了如此本末倒置的,扭曲法治精神的,極端個人主義的社會意識。在廢府廢官普遍以公關取代執法,政策之下,這正是本港特色,也是本港亂象的縮圖


補充:


a. 到底非法佔地違反哪一個條例?


非法佔用土地(不合法佔用未批租土地)不經過任何裁決,即屬犯罪。直接違反的是地政總署管轄的《土地(雜項條文)條例》Land ‘Miscellaneous Provisions’ Ordinance)。在香港,土地是公共利益,因此非法侵佔他人或政府土地是侵犯公共利益的犯罪。這就是不可被蒙蔽的重點。香港的非法佔地者往往以各種表面上的佔地方式掩飾佔地的真正的理由,即逆權佔地。


第II部 佔用未批租土地 (格式變更——2015年第3號編輯修訂紀錄)


4. 佔用未批租土地 除非根據許可證、撥地契據或撥地備忘錄,否則不得佔用未批租土地


5. 許可證的發出及有效期 (1) 當局可在收到適當的訂明費用後,發出佔用未批租土地的許可證。 (2) 除第(3)款另有規定外,許可證的有效期為證上指明的期間,並可按發證當局認為適合的期限予以續期。 (3) 發證當局可藉發出許可證上所指明的通知而將許可證終止。


6. 不合法佔用未批租土地 (1) 除第(2A)款另有規定外,如有並非根據許可證、撥地契據或撥地備忘錄而佔用未批租土地的情況出現,則當局可安排張貼通知,飭令在通知內指明的日期前停止佔用該土地,通知可張貼在下列一處或多處地方 —— (由1979年第56號第3條修訂) (a) 該土地上或附近;或 (b) 該土地上的任何財產或構築物上。 (2) 如佔用未批租土地的情況未有遵照根據第(1)款發出的通知所飭令者而停止,則按當局指示行事的任何公職人員或其他人(有需要時由其他公職人員或其他人協助),可 —— (a) 將該土地上的任何人(如有的話)驅逐;及 (b) 接管該土地上的任何財產或構築物。 (2A) 不論第(1)款有何規定,凡 —— (a) 有構築物並非根據許可證、撥地契據或撥地備忘錄而正在未批租土地上或土地上空建造;或 (b) 已有構築物並非根據許可證、撥地契據或撥地備忘錄而在未批租土地上建造,而當局合理地信納該構築物並無慣常及真正地使用, 則按當局指示行事的任何公職人員或其他人(有需要時由其他公職人員或其他人協助)可無須發出通知,即行 —— (i) 將該構築物內的任何人驅逐或將其內的任何財產移走; (ii) 拆掉該構築物;及 (iii) 接管此等財產及接管因拆掉該構築物而得的任何財產。 (由1979年第56號第3條增補) (3) 根據第(2)(b)或(2A)(iii)款接管的任何財產或構築物,即成為政府的財產而不再受任何人在該財產或構築物中的任何權益所規限,並可按當局認為適合的任何方式,將該財產或構築物拆掉或作其他處理。 (由1979年第56號第3條修訂;由1998年第29號第105條修訂;編輯修訂——2020年第5號編輯修訂紀錄) (4) 任何人並非根據許可證、撥地契據或撥地備忘錄而佔用未批租土地,且在無合理辯解下,沒有遵從第(1)款所指的通知所飭令而停止佔用該土地,即屬犯罪。 (由2015年第3號第3條修訂) (4AA) 任何人如犯第(4)款所訂罪行 —— (a) 在該人首度被裁定犯該罪行時——可處罰款$500,000及監禁6個月,如屬持續的罪行,則可就罪行持續期間的每一日,另處罰款$50,000;及 (b) 在該人其後每次被裁定犯該罪行時——可處罰款$1,000,000及監禁6個月,如屬持續的罪行,則可就罪行持續期間的每一日,另處罰款$100,000。 (由2015年第3號第3條增補) (4A) 任何人 —— (a) 以任何方式參與在未批租土地上建造構築物的工作;或 (b) 安排或指示在未批租土地上建造構築物, 而該構築物並非根據許可證、撥地契據或撥地備忘錄而建造者,該人即屬犯罪。 (由1979年第56號第3條增補。由1982年第46號第2條修訂;由2015年第3號第3條修訂) (4B) 任何人如犯第(4A)款所訂罪行 —— (a) 在該人首度被裁定犯該罪行時 —— (i) 如作出有關違例作為的目的,是將有關構築物處置,以便為該人或他人圖利(圖利目的)——可處罰款$2,500,000及監禁1年;或 (ii) 如作出有關違例作為,是為任何其他目的——可處罰款$500,000及監禁6個月;及 (b) 在該人其後每次被裁定犯該罪行時 —— (i) 如作出有關違例作為是為圖利目的——可處罰款$5,000,000及監禁1年;或 (ii) 如作出有關違例作為,是為任何其他目的——可處罰款$1,000,000及監禁6個月。 (由2015年第3號第3條增補) (5) 當局可向根據第(4)或(4A)款被定罪的人收回因根據第(2A)或(3)款拆掉財產或構築物以及行使本條所賦權力而招致或引起的任何費用。 (由1979年第56號第3條修訂) (6) 在就第(4)或(4A)款所訂罪行而進行的法律程序中,法院可應當局申請而作出命令,或主動作出命令,飭令被裁定犯該罪行的人繳付第(5)款所述的費用。 (由2015年第3號第3條增補) (7) 除根據第(4AA)及(4B)款就有關罪行對某人施加的罰則外,可另行向該人進行追討,或針對該人作出命令,以收回第(5)款所述的費用。 (由2015年第3號第3條增補) (8) 第(1)、(2)及(3)款的效力,受《私營骨灰安置所條例》(第630章)第110條所規限。 (由2017年第8號第115條及2017年第4號編輯修訂紀錄增補) (7)


b. 初步對付非法佔地者的方法


雖然公眾有權利拘捕做出殺人,強姦等重大犯罪行為的犯人,但是最好的是報警,以確證該非法佔地者的身分, 並且交予執法單位。這個方式在港台中都是共同的基本方式。發現者甚至應該去做該犯罪的紀錄。最重要的始終都是確定所有參與非法佔地的人們。逆權佔地往往是由意想不到的多數人參與


發現有人強行佔用土地一定要及時報警,向警察說明土地被不明身份人員侵佔的情況,位於什麼位置,什麼時間,要求警察立即出警並保存好報警記錄,警察到現場後一定要讓他查強佔土地人員的身份、有無手續等,並製作筆錄,後期報警記錄和筆錄都將是有利證據。如公安機關拒絕出警我們可以向上級機關申請行政複議,或者向法院起訴公安機關不作為,依法維權。


一般遇到土地被強佔的情況,大家都會有拍照或者錄像取證的意識,這種意識值得肯定,但是什麼樣的照片能用作證據,後期維權時,什麼樣的證據能得到法院認可?建議大家不要只拍挖掘機,土地被弄得一團糟的照片,而是要有意識的拍一些工作人員的照片,最好能拍到誰強推土地,是誰在指揮,有沒有政府工作人員的參與,如果有儘量拍到正臉,一句話概括,就是拍照證明誰強佔了土地,這在後期起訴強佔違法的訴訟中是十分重要的證據。(8)


原文網址:https://kknews.cc/agriculture/bm26n69.html


逆權侵占的檢舉單位:


1.地政總署


投訴熱線電話:2231-3369


Email: landsd@landsd.gov.hk


Web: https://www.landsd.gov.hk/tc/about/enquiries.htm


2.政府統一投訴電話:


1823




NOTES


  1. 梁守肫, 《逆權佔地》花千樹出版有限公司,2020年, pp.10-11.

  2. Ibid. pp.11-12.

  3. Elegislation.gov.hk, 第347章 《時效條例》,July 9, 2020.

  4. 梁守肫, 《逆權佔地》花千樹出版有限公司,2020年, p.18.

  5. Ibid. p.36.

  6. Ibid. p.217.

  7. Elegislation.gov.hk, 第28章 《土地(雜項條文)條例》,September 10, 2020.

  8. 韓峰,每日頭條,土地沒批就被佔用了,我們該怎麼保障自己的合法權益?,July 12, 2019.


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