Book Review: 認識香港土地失治現象《逆權佔地》(梁守肫著,花千樹出版有限公司,2020年)ISBN:9789888484300

Updated: May 29


FILE PHOTO: A Book Cover of Adverse Possession (2020). ©Arcadia Press Ltd.
FILE PHOTO: A Book Cover of Adverse Possession (2020). ©Arcadia Press Ltd.

Summary:

The law of adverse possession from the feudalist era Great Britain officially has been introduced since 1965 in Hong Kong, however the law totally lost its original meaning and purpose, and turned into one of legal ways of stealing private lands and governmental lands with totally illegal forms of occupation of lands. It is one of main causes of the land and property problem of today's Hong Kong.


深思明日大嶼以及本港土地房屋問題時的必讀書之一

無庸置疑,香港土地和房屋問題(其既得利益者是地產霸權的壟斷資本)是香港資本主義社會的超級貧富差距的源頭,也就是本港最大,最嚴竣,最棘手的特殊社會問題(所謂‘深層次矛盾’;社會動亂的內因,溫床)。


本港廢府廢官失治,中央盲撐本港廢官而盡失本港民意,獲得廢官和外部勢力協助的本港寡頭則巧妙地利用顏色政治和建制來鞏固既有壟斷資本模式和試圖永續謀利。這就是香港政治經濟的整體生態。‘外部勢力’和‘分裂主義’等的幽靈最終成了本港廢官失治的代罪羔羊。

特殊矛盾是應該是以特殊的解決方法去面對和解決的。為得出特殊性的解決方案,而重視和理解矛盾的特殊性是首要任務。換言之,真正的學術/研究/思考活動是‘具體情況的具體研究’。這就是為避免不顧實際,不顧個別情形的教條主義,而正確應用諸法則和得出具體結論的必經之路。只有這樣才會有特定理論的成功實踐和具體發展。


從唯物史觀(歷史唯物論)的觀點來看,香港市民社會的經濟基礎中不斷醞釀社會亂象的特殊經濟模式之一。就整體而言,先有英國封建主義時代欠測量技術和土地管制的匱乏所造成的土地糾紛,因而制定了逆權管有的法理(上層建築的反作用),以應對歷史條件;後來英國殖民地香港從1940年代末起有了大量大陸難民佔據官地居住的問題,因而逆權管有的法理照搬到香港之後,反而淪為與地產商勾結合法盜取官地和他人土地的手段了(經濟基礎的反作用)。換言之,上層建築和經濟基礎之間的辯證矛盾和互動如此形成了特殊性, 因此任何一個環節都概括了整個發展脈絡,不能單獨地,孤立地看待任何一個環節。其實,此書的逆權佔地不是上層建築的作用,而主要是經濟基礎的反作用。總是先有社會活動,然後有法律制度和改革。


本書作者梁守肫(測量師;前地政總署測繪處處長)關注的所謂逆權侵佔逆權管有(法律用語);逆權佔地。


經典《地產霸權》一書的作者潘慧嫻(加拿大)曾經指摘過本港寡頭壟斷的模式如同新封建主義。其實,逆權管有的本港特殊情況就可謂新封建主義的具體例子。


逆權管有(adverse possession)此一封建主義時代英國的土地制度殘餘已在港喪失原意,而淪為合法地為謀利而偷竊他人或政府土地的手段。這就是逆權管有在香港實施後的特殊情況


關於逆權管有的法理原意,梁守肫精確地寫道:


逆權佔地的概念源自中古時代英國的列土封疆制度。羅馬帝國滅亡後,英國人獨立建設自己的王國。王室以封邑形式把土地分割,分賜給下屬及將領。當時並沒有詳細測量製圖等工序,紀錄地上現實的居住情況,所以一地的地主也可能不清楚土地的界線。而封邑的界線範圍,也可能模糊不清,若是獲得土地的下屬將領按照自己的認識遽然佔據土地,便可能與原居該地的居民或地主引起紛爭。當時有些土地早已有人長居於此,賴以維生,但提不出承襲土地來源的證據,難以自命為地主,因而受權貴打壓,被驅離賴以維生的土地。因此,政府便訂立了佔地時限,確認某人連續使用土地若干年,即使無法證明自己是地主,也認定了其擁有權,保障了一般在農地上耕作的勞苦百姓。推論下去,便引申爲限制一地的地主,若任由他人佔用其地,並且毫不干預,直至逆權時限過了,便喪失其追訴權,是為逆權佔地的起由。(1)


誠然,逆權管有原來是測量未發達的歷史階段的產物(上層建築)。原意是在封疆制度下為了確保原居住者,原耕地者的權益。其出發點和法律本義是合乎當時的歷史困境。在中古時代的英國根本沒有藉此偷竊他人或政府土地的本港特殊性


那曾經作為英國殖民地的香港的同一法理的引進和應用情況如何呢? 梁守肫寫道:


逆權佔地的行為是有法律根據的。香港於1965年訂立《時效條例》(Limitation Ordinance),條例訂明若土地佔用者能提供證據證明其已佔地超過20年,便無需追溯更早的年期已足以令地主喪失索地的權利。初期逆權佔地的時限,私人土地是20年,但於2002年開始,改為12年。若是政府的土地是60年。這法例等於一把保護傘,提供予本已安居樂業之人免受迫遷之苦。除了訂明佔地的時間外,《時效條例》更強調,「逆權佔地」所需要的兩大因素。其一是佔地者是心存佔有,摒絕任何人侵入;其二是佔地時段需連續無間且有明證的。(2)


簡言之,原自英國封建時代的逆權管有的法理被搬到1965年的殖民地香港之後,逐漸喪失其法理原意,而淪為非法霸佔私人土地12年或政府土地60年後,非法霸地者及其家屬合法地向地主申索該土地擁有權的偷竊手段。這如今構成了本港未能善用既有土地的困境,原來是逆權佔地的亂象惡化了土地供應不足的情況。非法霸地者猖獗是社會改革和發展的桎梏。這就是本書的中心思想,核心概念。逆權佔地是香港‘貪婪的資本主義’和其‘極端個人主義’特色的,典型環境中的典型現象。同時這也是與廢官普遍嫌忌‘執法’密切有關的,高度具有概括性。這本末倒置的歪理亂象正是整個香港社會問題的細胞,基因,意識形態的晶化(crystallization)。


這也就是內地人往往沒想到,或許永遠不知道的中港社會制度的根本性差異之一。


本來在封建時代的英國惠民的良好法理,反而在香港轉化為製造當代土匪的助產婦和保護傘。


《時效條例》有關逆權管有的部分如下:


收回土地及追討租金的訴訟


7.收回土地的訴訟時效

(1)自有關訴訟權在官方方面產生的日期起計滿60年後,官方不得提出收回土地的訴訟;如該訴訟權最初在某人方面產生,而官方是透過該某人而申索的,則官方亦不得在該訴訟權在該人方面產生的日期起計滿60年