Hong Kong Intelligence Report #47 商督官辦：‘增加供應’騙局，‘解大樓慌’掀大炒風，地產商特別行政區的地產商施政報告

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FILE PHOTO: ''Wall Demolition'' (Neoliberal 'Reform') ©WiX

Keywords: 商督官辦；三高政策；美帝/地產霸權/港英餘孽三方勾結；未來20年大炒風；深層次政治

IMPORTANT - 地產商

此施政報告的核心政治重點是，三高政策未來會持續多久。市民得到的回答就是未來20年大炒風（北部都會區發展策略）。自從2021年10月6日施政報告正式發表起已經吹起了北部大炒風。

在未整頓1982年Mightycity天水圍官商勾結事件開始形成的地產霸權的壟斷政經模式（商督官辦；港英殖民地延續至今的三高政策）之下，而香港統治階級一昧以掀起新的大炒風來‘解決’地產霸權自己釀成的大樓慌是‘增加供應’大騙局。

地產商特別行政區''商督官辦''？正道不是''官督商辦''嗎？

在杜絕反壟斷浪潮的政治戰略上，終於頭腦最清晰的香港大地產商們團結一致打敗了中共。香港大地產商們的政治技術實在高明。

終於政治高明的地產霸權（地產黨）成功地贏得和確保了至少未來7到20年的高樓價政策時間。按林鄭月娥的說法，則是2032年（''未來10年''），不過她後來改口說''20年''。甚至「高地價」、「高樓價」和「高租金」三高政策50年不變（1997-2047）。「反壟斷」了了無期......香港恐怕會永續三高政策。請問北京的職業''馬克思（？）主義者''難道這正是所謂「共同富裕」？？？ 還要接下來承受未來20年大炒風及其風險的香港小布爾喬亞/中產/基層居民都十分可憐。與真良政善治的澳門正相反，香港地產商特別行政區則淪為了慘無人理的人間地獄，壟斷資本的官商勾結的天堂，真悲情城市。

【施政報告2021．懶人包】直播特首林鄭月娥公布任內最後一份施政報告 | 01新聞

在2021年10月6日按照預計發表的《行政長官2021年施政報告》揭示了幾個重要的事實：

缺乏反壟斷/中共提倡的共同富裕政策：最重要的一點是，早就自從本年7月6日起逐步展開''公眾''諮詢而完成的林鄭月娥的最後一份施政報告內容並不含任何反壟斷的措施。換言之，佔739萬香港特別行政區全人口中絕大多數的383萬位香港勞動者在該施政報告裡面完全找不到所謂''共同富裕''的政策痕跡。

只要欠缺反壟斷，反囤積的有效措施，所謂‘增加供應’政策/規劃就都會淪為掀起大炒風的，服務囤積房地產炒樓炒股（地主經濟）的反政策。這才是香港目前三高政策之下的深層次政治。這容易確認真假，看看為降低超高企樓價而推出的‘增加供應’規劃出爐(2021年施政報告)後，反而樓價已經進一步上漲了，掀起了估計10到20年北部帶動的炒風。甚至這就是長遠的抬高樓價的波動。所謂‘願景’施政報告的政治經濟目的和意義已顯現和發效了。它根本沒有否定當下奉行的三高政策。地產寡頭自己已坦白講出來了所謂樓價前景相當樂觀上漲的趨勢。這根本與‘增加供應’（降低超高樓價）宗旨背道而馳。說一套，做另一套。其實，回答/真相/政策意圖早就四處可看出。市民看到也不醒悟或被私人經濟利益關係綁手綁腳封口而已。

善於政治的本港地產商的重大勝利：該份施政報告的直播演辭中，林鄭月娥多次就土地房屋政策願景方面提及了'發展商建議'云云。的確，這份報告中的政策可謂地產商特別行政區的地產商施政報告。正如美聯物業住宅部行政總裁布少明所述，由於都是長遠計畫，故此至少7， 8年或更久的時間，樓價會持續上漲（所謂''樓價穩定'' ； 地產霸權自己的''穩定繁榮''）。有的不滿網民也估計了10年不管，甚至有「高地價」、「高樓價」和「高租金」三高政策50年不變（1997-2047）之說也都並不離奇。而且，此次政治的冠軍，優秀操盤手，新鴻基地產，地產建設商會副會長郭基煇早就在本年7月15日估計了未來新市鎮發展到''入伙''需時約17年(2021-2038)。按林鄭月娥的說法，則是2032年（''未來10年''）。不過她後來改口說''20年''（2042年）。意思是說，本港壟斷資本寡頭們成功地贏得了最短7年到最久20年的未來維持三高政策的''穩定繁榮''時間。該未來期間都不會有反壟斷的任何措施。(1)(2)

除了Mightycity1982大規模翻版的疑慮《北部都會區發展策略》之外，令人最憂慮的是，未來在7到20年內，原來享受傳統街市文化的舊樓舊區的基層居民以及保衛家園的新界原居民等弱勢族群恐怕都淪為''短期供應''的標的物。''被強拍''，''被轉售''（譬如，參考《強拍條例》的強拍手段修改《新界條例》。祖堂地被自己搞地產謀利的土豪劣紳出賣；改壞《強拍條例》降低強拍門檻。50年以上的舊樓自家單位被地產商以賊價強制拍賣掉；不像上次修訂生效的2010年，看來此次地產霸權打算叫小地產商去魚肉可憐的小業主們）的狀況將會屢次出現。「別擔心，民眾群起而抗議地產商的話，就會用國安法或23條滅聲」？難道以正當權利抗議的愛港愛國守法市民也是''蟑螂''嗎？豈有此理？在此議題上，作為地產廣告商媒體的港媒至今一律沒有報導新界原居民或舊樓舊區小業主的任何反對聲音。取而代之的都是地產商會德豐地產黃光耀或團結香港基金的葉文祺等地產霸權集團利益代表自己的聲音而已。如此，既得利益集團片面地透過他們收買的媒體和''智囊''NGO強行劫持了''民意''，並造成舊樓舊區的基層居民以及新界原居民在媒體報導層面強行''被同意''了。甚至，那些弱勢的''被強拍''，''被轉售''的族群階層被強拍掉之後，恐怕就再度淪為無家可歸，在社會上，新的上樓需求。對地產霸權而言，這也是一舉兩得或三得的。即強拍帶來的不僅是直接的利潤，也是投機機會，更是抬高樓價的新需求。(3)(4)(5)

揭露了本港既得利益集團如何透過KOL誘導輿論：此施政報告的「(五) 增加房屋及土地供應」以及「(六) 建設宜居城市」的主要內容都事前已逐漸曝光了(2021年7月6日之後)。這意味著那些政策願景都是所謂''建制派''或''中間派''（新思維）的''明星''們在此份施政報告公開前一直向政府爭取而得來的政策呢？事實與此假象正相反，先由騎劫法定機構的既得利益寡頭集團（如佔市建局要職的新鴻基地產）以及港英餘孽廢官有意地陸陸續續透過所謂''建制派''或''中間派''（新思維）的''明星''們（KOL；意見領袖）及廣告商媒體釋放給社會大眾，以準備和誘導輿論導向。這就是為什麼事前他們''提出來''的政策與林鄭的施政報告的政策一模一樣。其實，社會上找不到不同的政策輿論了。這就是操縱。所謂''建制派''或''中間派''（新思維）的''明星''們（KOL；意見領袖）只不過都是既得利益集團的傳聲筒而已。(6)(7)

美帝，地產霸權跨行業寡頭集團以及港英餘孽廢官三方勾結主宰香港政治經濟的嚴峻事實：政府是地產商？ 地產商才是特首？ 主宰香港政治經濟的到底是中國政府的中國共產黨，還是地產特區政府的香港地產黨？此施政報告給人的疑慮重重。從2021年7月6日至10月6日之間的一系列政治經濟事件證實了，過去所謂''反對派''基本上是被利用的，除了被寡頭們聘用而為統治階級的政治遊戲扮演政治反派角色的人/組織之外，值得反過來思考的是所謂''反對派''中多多少少真的為了解決香港民生問題奮鬥，而迫於時局事態形勢發展，後來演變成了政治''反派''或代罪羔羊的人們。他們以為美國是支持民主自由人權的，所以美國也是反對地產霸權的。不過，過去所謂''反對派''中屬於這一塊的人們始終並沒有察覺到，美帝及其情報單位（含所謂主流媒體）至今對於本港4大地產寡頭（除了新鴻基，長實，新世界，恆基兆業以外，有時另可加信和集團和會德豐地產-九龍倉）維持了極度自覺的沈默和表面的完全隔絕狀態。是因為他們才是首要的美國在港的核心夥伴。

所謂''反對派''不僅是職業政治''反派''，也是最後被用完即棄的代罪羔羊，更是藉此社會存在杜絕任何真正獨立於寡頭的反對勢力出現的可能性之政治工具。此外，美帝，地產霸權跨行業寡頭集團以及港英餘孽廢官三方勾結已享受對法定機構的高度壟斷(拆局以及23條無法影響他們)，因此任何立法會及特首的選舉制度變化也無法影響官商勾結的局面。所謂''反對派''的''真普選''也根本沒用。他們也明知所謂港獨分裂主義也是不可能的。那什麼是真的目的呢？至少其真正政治目的是長遠地維持三高政策（全球最自由剝削的貪婪資本主義）以及三方勾結的對本港政經機構的壟斷。這些也都是港英殖民時期既得利益的延續。最佳的三方勾結的例子是，法定機構市建局的Au Yang, Evan Chi Chun 歐陽杞浚。此代表人物不僅是代表美國核心利益（香港美國商會），也是新鴻基地產的利益代表（地產霸權之一）。在作為‘政府’的法定機構裡面，美帝，地產霸權以及港英餘孽廢官早就是如此透過霸佔多重公職的人員身上高度結合和團結的。因此之故，過去所謂''反對派''天真地想（？）依靠美帝打地產霸權的方式是嚴重自相矛盾的錯亂之舉。在政治上遲早難免破綻和蛻變的。結局，如今他們都被地產寡頭們當作代罪羔羊，政治肥料了。最終，地產霸權跨行業集團成了香港的政治主角，主人翁。因為主要''港資''地產商（新世界；長實）其實同時也都是美國企業，所以美國政府也理所當然地始終保護他們。所謂''反對派''的命運以異常扭曲的方式體現了三方從各種角度利用他們的錯綜複雜的高度政治長遠戰略和技術。這種事態發展的多重性格是大陸官媒及其情報機構那些極度單一化的政治僵化頭腦是根本無法識破的了。只要‘口號’正確，擺個正確‘姿態’，‘顏色’正確，‘旗幟’正確，‘立場’正確，挪用正確‘官腔’敘事包裝，財勢聲大，而且擁有中國國籍或華人血統就是‘愛國愛港’達標，應當一律不加思索地‘統戰’，盲信，盲撐，保護和吹捧他們。這正像容易單線操縱的鬥牛一樣，雖然群起批鬥異己是世界一流的，但這不是過於膚淺和懶惰嗎？然而，不幸市民/網民看到的往往正是如此，他們嚴重缺乏他們自己所‘信奉’的馬克思主義的重要政治原則之一，即''具體情況的具體研究''。此次教訓是這一缺點和已行不通的陋習都必須盡快得到改善。總之，此次批准施政報告的作為若不是貪官汙吏利益輸送，則在反壟斷，推廣共同富裕的政治上，香港地產商們打敗了中共。(8)(9)(10)(11)

商督官辦：換句話說，他們在公佈之前早就精確地知道施政報告的內容，是因為是由他們自己在法定機構內''共商''和草擬的。所謂''消息人士''就是他們中的人。

看來國內外投機份子都嗅到該施政報告的本色，因此在地產股幾乎一面倒（-0.140%）的2021年10月6日，擁有大量新界農地的，也是掌握發展決策機構的新鴻基地產股反而逆勢大漲了（+1.633%）。在2021年10月7日，林鄭月娥在立法會做施政答問之際，四大地產霸權股暴漲了。另外擁有大量新界農地的恒基地產半日飆6.4%；新鴻基地產及新世界發展升3.2%及2.5%；九龍倉置業升2.1%。該施政報告掀起的北部大炒風已成了不可逆轉的現實和未來趨勢。只能恭喜最善於政治的優秀香港大地產商們。香港大地產商的政治技術高超，這一優點是不可否認的事實。(12)(13)

FACTS

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1. 行政長官2020年施政報告 (10/6/2021): 91. 視乎項目的研究結果及假設住用地積比率為4至6.5，持續推進的大型項目及策劃中的項目可望於中、長期提供約400 000至500 000個公、私營房屋單位。加上在《北部都會區發展策略》可供興建165 000至186 000個房屋單位的新開拓土地，2031-32年後的下一個十至十五年的供應可高達565 000至686 000個。92. 究竟香港欠缺多少土地，是一個不能迴避的問題，因為這個估計將主導香港的空間發展策略。發展局局長稍後將發表《香港2030+》的最終報告。更新了的研究適當反映了國家多項戰略性規劃為香港帶來的機遇、未來經濟及社會發展的需要，以及市民對居住環境的期望。最終的估算顯示，香港由2019至2048年的土地短缺約為3 000公頃。透過成功推動各項新發展區及填海項目，以及推展北部都會區，我們有信心會在中長期找到所欠缺的土地。 [...] （ii）釋放新界祖堂地：儘管沒有正式數字，但新界有不少祖堂地可供發展。在《施政報告》諮詢會上，我收到不少意見表示應修訂《新界條例》放寬出售祖堂地限制，並提供合理機制處理司理出缺問題。我同意可考慮修訂《新界條例》，在尊重祖堂傳統和保障祖堂成員合理權益的前提下，務實地處理目前祖堂地難以發展的困局。民政事務局局長將與新界鄉議局成立工作小組，聯同發展局和其他部門，在一年內完成檢討並制訂具體修訂建議；（iii）延伸補地價標準化至新界土地：由於巿場和業界對以「標準金額」為工廈重建補地價的先導計劃反應正面，至今已有四個重建項目接受以「標準金額」計算的補地價金額。發展局會把「標準金額」補價模式擴展至新發展區「加強版傳統新巿鎮發展模式」下的原址換地申請。發展局和地政總署會制訂計劃詳情，目標是明年首季推出。 [...] 104. 目前的市區更新策略是重建和復修並行，除由市建局或發展商收購拆卸舊樓和進行重建外，本屆政府先後撥出合共超過190億元，資助舊樓業主保養和維修其物業。但面對樓宇急速老化，樓齡達五十年或以上的私人樓宇在過去十年由3 900幢急增至8 600幢，加上全港5 000多幢「三無大廈」日久失修的問題，我們須採取更有效的政策手段，加快重建更新步伐。105. 我們會從多方面入手。第一，按剛完成的「油旺地區規劃研究」，市建局會在油麻地和旺角，以創新、地區為本方式加快市區更新，包括在合適重建項目試行轉移地積比、街道整合等規劃手段。這些措施亦會適用於私人主導的重建項目，並在合適情況下在其他地區採用。第二，我會邀請市建局在荃灣和深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究，以確定更新這兩個舊區的方案。第三，研究降低《土地（為重新發展而強制售賣）條例》下的強拍門檻，以加快舊樓重建。在過程中，發展局會充分考慮小業主利益、樓宇狀況等因素，並聽取持份者意見。（14）（15）

2. 施政報告｜拆解地產商收入來源港樓佔比　改遊戲規則影響有幾大？(10/5/2021): 特首林鄭將於6日發表新一份《施政報告》，早前有傳中央施壓要求地產商協助港府解決住屋問題，引發市場憂慮。不過事實上，地產商並非單靠在香港建屋賣樓賺錢，也有涉足其他業務，以及進軍內地和海外。數據顯示，有地產商在本港賣樓收入佔總收入比例不夠十分之一，另有地產商七成售樓收入來自內地。地產商有多賺錢？翻查新鴻基、長實、新世界、恒基、信和置業及九倉，最新一份年度報告的數據，即使在疫情的影響下，一年收入仍可達200多億至800多億港元。 [...] 新「遊戲規則」又會有多大影響？其實，各大地產商除賣樓外，另有不同生意，例如新鴻基上年度收入中，便有逾半來自酒店、電訊等非物業銷售的業務。同時地產市場不只限於本港，以長實為例，上年度380多億元物業銷售收入中，逾七成（297億元）來自內地及海外市場。（16）

3. 施政報告2021｜美聯布少明：長遠增供應料樓價升幅「降溫」 (10/6/2021): [...] 布少明又稱，過去物業供求失衡，為樓價持續高企的原因之一，隨政府增加土地供應等相應措施進一步落實，對本港樓市長遠有著正面健康發展，將更有利用家入市，讓更多人可「安居樂業」，未來新界區將成為供應重要區域，尤其是新界西北區一帶，近年政府已積極發展，再配合政府的「北部都會區發展策略」，加上大灣區發展，區內樓市尤為受惠。另香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽則指，現時樓市問題源頭是供應不足，故支持特首增加土地供應，不過目前香港經濟仍未全面復甦，房策宜靈活調節，增供應需「井然有序」，以回應市民上車訴求，讓樓市穩定健康發展，不要操之過急，以免重蹈當年「八萬五」的覆轍。（17）

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7. 賣祖堂地擬鬆綁 新界釋地建屋 料發展河套區部分濕地 緩衝區增地積比 (9/29/2021): 特首林鄭月娥10月6日（下周三）發表任內最後一份《施政報告》，預料房屋土地議題將繼續成為民生議題重點。據了解，政府將在《施政報告》提出多管齊下方案，釋放新界土地發展，包括擬修改《新界條例》，降低新界「祖堂地」的轉售門檻，當中或參考《強拍條例》的做法，將門檻降至集齊八成業權同意即可轉售；另外亦擬釋放新界北河套區部分濕地及濕地緩衝區用作發展，併入現時正在發展的古洞北新發展區範圍內，部分濕地緩衝區亦擬增加地積比率以提升發展潛力。政府5月曾引用《收回土地條例》，收回3幅分別位於元朗及粉嶺的私人土地用作發展資助房屋，其中兩幅土地，即元朗元龍街與攸田東路交界附近，以及元朗十八鄉路近龍田村的土地，均涉及收回發展商地皮及「祖堂地」。 [...] 據了解，目前私人發展商持有的土儲中，有部分被「祖堂地」阻隔，發展時需與祖堂商討收購，惟因難以尋找全數男丁，致發展計劃難以實行，放寬門檻後或會加快促成這類發展項目。鄉議局主席劉業強去年接受訪問時倡議，可將「祖堂地」轉售門檻降至70%至80%同意即可進行。今年8月鄉議局與林鄭月娥會面時，亦再次建議政府放寬「祖堂地」發展限制，容許祖堂與公司合作發展土地，並稱若政府徵收「祖堂地」建屋，應考慮預留部分單位補償祖堂。消息人士續稱，政府亦擬釋放毗鄰新界北河套區的部分濕地及濕地緩衝區，用作發展私人及公營房屋單位，並納入古洞北新發展區範圍內；同時會研究提高部分濕地緩衝區的地積比率，以增加建屋量。現時濕地緩衝區內的發展地積比率一般由0.4倍至不超過1倍，發展局長黃偉綸8月曾表示，后海灣濕地緩衝區並非不能發展，會考慮將發展密度較目前「再提高一點」，但考慮這些發展時需小心評估對環境影響。有關建議引起環保團體反對，憂慮放寬濕地緩衝區地積比會影響濕地保育區的生態。（21）

8. 議員批房屋問題無改善　倡運房局分家 (7/15/2021): 本港房屋問題嚴峻，公屋輪候時間創22年新高。立法會今日（15日）通過「改革房屋政策，解決住屋問題」的議員議案。地產及建造界議員石禮謙表示，運輸及房屋局要分身處理房屋及運輸政策，牽涉的範疇太繁重，政府有必要考慮將運輸及房屋「分家」。 [...] 運輸及房屋局局長陳帆回應指，重組政策局是重要課題，涉及複雜考量、籌備及修例工作，過程需時不能一蹴而就，政府會就如何整合政策局繼續聆聽各方意見，務求精益求精。 （22）

9. 新思維去信地產建設商會　倡重推私人參建居屋計劃 (9/23/2021): 香港房屋供應一直短缺，近日更傳出中央「下令」地產商，要配合政府助解樓荒。新思維今（23日）去信地產建設商會，呼籲地產商配合重推「私人參建居屋計劃」，以六折賣樓，並將建議轉交政府。新思維表示，房屋問題不斷惡化，政府未能及時提供土地，而地產建設商會不少成員擁有新界可發展土地，故建議地產商發展位處新界的合適地段，由政府提供大幅度的補地價拆讓，興建私人參建居屋，並提高地積比率，達致地盡其用。（23）

10. Sun Hung Kai & Co. Ltd. （10/7/2021）: Mr. Chi Chun Au Yang is an Independent Non-Executive Director at Asia Financial Holdings Ltd., an Independent Non-Executive Director at Sun Hung Kai & Co. Ltd., a Chairman at Civic Exchange, a Member at Young Presidents' Organization /Hong Kong/, a Member-Transport Policy Council at Chartered Institute of Logistics & Transport in Hong Kong and a Vice Chairman-Asia Division at International Association of Public Transport. He is on the Board of Directors at Asia Financial Holdings Ltd., Sun Hung Kai & Co. Ltd., The American Chamber of Commerce in Hong Kong and Urban Renewal Authority (Hong Kong). Mr. Au Yang was previously employed as an Executive Director & Deputy Managing Director by Transport International Holdings Ltd. and an Associate Partner by McKinsey & Co. (Hong Kong). He also served on the board at Long Win Bus Co. Ltd. and The Kowloon Motor Bus Co. (1933) Ltd. He received his undergraduate degree from Brown University and an MBA from Kellogg School of Management.（24）

11. 郭基煇指6年缺7.8萬房屋單位 促政府多途徑發展土地追落後 (7/15/2021): 地產建設商會副會長郭基煇發言時指政府發展房屋土地時程序因循守舊，又稱因過往6年本港欠缺7.8萬個單位，故10年內的房屋單位供應要從每年4.3萬個提升至5.5萬個單位。他指出新市鎮發展到入伙需時約17年，當中近10年屬於規劃階段，促政府壓縮程序、加快進度。他又稱，本港的住宅土地面積佔比僅為7%，而倫敦、紐約及新加坡的住宅土地面積佔比分別為34%、34%及14%，可見本港遠遠落後於其他城市。對於香港有約1.6萬公頃的綠化地，他形容「抽10%等於一個明日大嶼」，絕大部分是政府用地，沒有私人糾紛，較為容易發展。本港新界北的農地、漁場、棕地等合共逾8300公頃，郭又認為濕地與發展可以共存。對於祖堂地作發展用途方面，他斥相關機制僵化，不少村民就算有共識，但個別人士反對就難以買賣，情況猶如「拉布但冇得剪布」，強調民政事務總署必須檢視。（25）

12. 傳港府有意降低「強拍門檻」　議員稱可加快收購重建步伐 (9/29/2021): 有傳政府下月發表的《施政報告》將提出修訂俗稱「強拍條例」的《土地(為重新發展而強制售賣)條例》，降低申請強制拍賣門檻，由現時要集齊至少80%業權，降低至70%。議員劉國勳對有關消息表示歡迎，認為可加快市區重建，改善高齡大廈居住環境。又指條例會保障業主權益，毋須擔心。[...] 10年前修訂強拍條例，議員葉劉淑儀反對政府降低舊樓強拍門檻。她今日回應有關問題時表示，需要詳細研究政府下降門檻後，對業主的保障。她指出，若做得妥當，下調強拍條例確可釋放土地，有助競爭，給機會不夠財力在公開拍賣買地的小發展商，透過此方法發展舊樓。同時亦要其他方法配合，如收回祖堂地、重置葵涌碼頭等，多管齊下。（26）

13. 施政報告提出多項增加土地供應措施 有發展商稱會積極配合 (10/6/2021): 政府在《施政報告》提出多項增加土地供應措施，有發展商表示歡迎。會德豐地產常務董事黃光耀稱：「很多時間在新界的農地，就算是發展商擁有，其實遇到祖堂地的話，都要花很多時間才可搜集齊百分百的持份者同意出售，這都很花時間。我們過往都試過，有時十年以上又會，超過十多年也有，所以如果可以在祖堂地限制放鬆，我相信可以加快釋放新界土地配合發展。」新世界發展表示，支持政府提出全方位增加土地供應的措施，會積極作出配合，但有代理指出，《施政報告》提出的政策短期難以增加房屋供應，估計樓價仍會繼續上升。美聯物業住宅部行政總裁布少明說：「我看長遠來說令到樓市更健康、樓價平穩，但我們看到一些(房屋)供應都是長遠的供應，可能真的到位的話，都七、八年後或更長的時間；短期供應的著墨不多，所以短期供應也是未到位。我相信樓價始終因為資金多、息口低，供應未到位，都仍然會在未來幾年都會平穩向上。」測量師行萊坊亦預計，北部都會區概念或會令現時落後大市的新界北樓價逐步向上。而戴德梁行就認為，《施政報告》提到未來十年將有10萬個私營單位供應，但仍然不足，住宅市場仍有隱憂，長遠將導致樓價高企，期望政府能把公務員合作社的土地申請流程加快，及考慮將九龍灣七成未規劃的商業用地改劃作住宅用途。 （27）

14. 北部都會區掀炒風　政府吹捧有錢賺　擬發債形式融資 (10/7/2021): 政府昨日(6日)公布新一份《施政報告》，提出《北部都會區發展策略》，大動作整合新界北多個新發展區，以求將香港北部打造為宜居、宜業及宜遊的都會區。惟外界關注未能有效解決樓荒問題之餘，反而掀新界地炒風，得不償失。行政長官林鄭月娥今早出席電台聯播節目時繼續吹捧，指「北部都會區」有很大發展空間，會將無發展潛力的土地變成有潛力，但承認政府未進行財務評估。被問到早年的土地大辯論是否浪費時間，為何現在才提出發展「北部都會區」，林鄭推說當年有政治爭拗，現在是香港最好的時候推動發展。（28）

15. 指北區都會發展策略需時太長　議員：感覺不踏實 (10/7/2021): 議員黃國健在行政長官答問會上表示，欣賞《施政報告》中提出的鴻圖大計，又指《北部都會區發展策略》可開拓土地，提供更多發展機會及職位，更可融入大灣區，豐富產業。惟落實時間太長，感到「唔踏實」，根據過去多年經驗，政府的大型建基都未按時完成，關注會否編製分階段流程時間表，予市民踏實的感覺。特首林鄭月娥承認市民對於一個較長遠的規劃會感到空泛，若要全面落實北部都會區需要20年時間，又指自己曾舉例，由2007年再提出古洞北發展已14年，現在才開始賣地，惟如此冗長過程不應再存在，故要在行政程度大刀闊斧作精簡。她強調，在策略中提及需要改革行政機制及工作流程，制訂一個10年、滾動的建設進度計劃，會就基建發展及房屋供應達標情況向公眾交代，任何時間市民都可看到在北部區的大型項目進程如何，增加透明度。議員蔣麗芸表示，社會對《施政報告》持不同意見，其中有人畫餅充飢、望梅止渴，「入面咁多大計都唔知幾時完成」。她要求特首責成各部門盡早提供中、短期計劃，甚至交代未來數月有何工作可先開展。（29）

16. 都會區！元朗樓價飆睇樓多兩成　四成人趕入市 (10/8/2021): 施政報告公布發展北部都會區，即撻着區內二手樓市，樓價再被推高。元朗連錄高價成交，采葉庭一個兩房單位售668萬元，高市價約1至2%。即使向來鮮聞買賣的洪水橋錦珊園，有一個三房戶亦售685萬元，做價料屬項目新指標。[...] 新一份施政報告聚焦房屋及土地供應，有代理就此進行一項最新置業意向調查，發現有65%受訪人士認為未來一年樓價會平穩向上，當中佔44%認為樓價會上升，比例較去年同類型調查增加約0.3個百分點。香港置業有關調查以問卷形式進行，成功收回286份有效問卷。當中有52.4%受訪者認為未受惠房屋供應相關政策，其餘47.6%則表示受惠。而對於樓價走勢，佔約28.3%人士認為未來一年樓價會上升半成以內，有關比例較去年同期調查時多約4個百分點。至於相信樓價上升半成至一成的人士，則佔約11.9%，按年減少約2.2個百分點。至於認為樓價平穩不變的受訪者比例亦多達兩成一，按年升約4.8個百分點。不過，值得注意的是，只有44.4%受訪人士計劃未來12個月入市置業，較去年大幅減少約15個百分點，反映市民對後市取態偏向審慎。該行營運總監及九龍區董事馬泰陽認為，有關土地供應政策屬中長線規劃，相信發展需時，料不可能一步到位，預計短期內供應會循序漸進，樓價受壓程度有限，對樓市前景感樂觀，預計全年樓價有力保持雙位數升幅。（30）

17. 鄧聲興：恒地估值吸引　目標價36元 (10/8/2021): 政府在新一份「施政報告」中提及的短期住宅供應增長有限，而且無為短期樓市降溫措施，大大緩解了投資者對香港住宅市場短期內供應過剩或價格受限的擔憂。[...] 恒基地產集團主要業務包括物業發展、建築工程、酒店業務、百貨業務及物業管理等，截至6月30日止在香港擁有2,430百萬平方呎土地儲備，新界土地儲備已擴展至4,460萬平方呎，為香港擁有最多新界土地之發展商。在政府積極的房屋政策之下，預計集團的農地可望更快地轉換發展用途。該股份每股資產淨值折讓逾50%，股息收益率近6%，估值吸引，目標價36港元，止蝕價30元。（31）

18. 元朗新盤獲投資者承接　呎售1.7萬元創新高 (10/9/2021): 據悉，買家來自九龍區，預期洪水橋一帶基建陸續上馬，物業升值空間較大，故搶先於附近物色心儀物業，是次購入單位擬作長線投資用途。該項目至今累售31伙，套現約1.8億元。美聯物業高級區域營業董事林振華表示，新一份施政報告指出，未來將大力發展新界北基建及房屋配套，料進一步促進人流物流，區內物業潛力看高一線。事實上，自報告公布後，該行隨即收到不少客戶查詢詳情，當中不乏外區客有意率先進駐區內置業，反應踴躍。（32）

19. 建北部都會區開拓用地　黃偉綸：冀改善人均居住面積一至兩成 (10/9/2021): 政府新一份《施政報告》提出《北部都會區發展策略》，大動作整合新界北多個新發展區，以求將香港北部建設成宜居、宜業及宜遊的都會區。但外界關注無法有效解決樓荒，反會掀新界地炒風。發展局局長黃偉綸在電台節目表示，「北部都會區」規劃概念非常創新，扭轉過往「南重北輕」，重新為香港布局。強調規劃及基建發展像一場馬拉松接力賽，橫跨多屆政府，每一個環節都要做好本分，但相關項目並不是「畫在天空上的雲」，將來一定會落實。[...] 運輸及房屋局局長陳帆在同一節目中表示，當局正加大力度尋覓短期閒置土地，興建過渡性房屋，已與多個土地擁有人及非牟利機構檢視地盤，但短期土地房屋供應有局限，要靠其他措施紓緩，包括劏房租務管制。當局亦正透過不同方式加快公營房屋建造流程，包括採用「設計及建造」的招標模式、「組裝合成」建築法等，相信至2047年能有效改善房屋問題。（33）

20. 郭家耀：新世界發展前景樂觀 (10/10/2021): 政府施政報告提出發展新界北成都會中心，新世界在該區擁有大量農地土儲，釋放價值將相當可觀。 [明證：囤積土地的行為]（34）

21. 公屋輪候有增無減　林鄭推諉房委會起得慢　擬勒令代繳現金津貼 (10/10/2021): 在「北部都會區」方面，有人擔心深圳的發展可能未能配合。林鄭回應指深圳過去40年發展驚人，反而應該擔心深圳走得太前，已經不需要香港，她又指深圳政府態度正面，但仍需中央政府提供更多政策配合。她又指，北部都會區的公私營房屋比率一定會比現時的7比3多，惟在公營房屋中，希望提供更多單位讓市民置業。但建屋則要收回土地，她指政府的收地賠償和安置安排已大有進步，但因現時新界收地價錢的標準，乃視乎該幅土地被收回後的用途，難免令人感到不公，政府將再作檢討。公屋聯會總幹事招國偉認為，明白政府是想鼓勵加快起樓進度，但有關做法似是將房委會當作上樓慢的罪魁禍首，加上就算現金津貼由房委會發放，但其實現金津貼本身屬公帑，因此有關說法不太準確，政府本身就有加快市民上樓的責任。招又指，不少土地供應在政府手上，就算房委會持有一些土地，要將「生地」變成「熟地」亦需時檢視。[修辭伎倆：法定機構是政府體制的一部分，即政府自己]（35）

三高政策實際上是'四高政策'，因為三高最終自動化地導致商品價格（物價）普遍偏高。自私的地主經濟（炒樓炒股投機份子及其意識形態組成的）終究必然會損害跨階級的全體市民的利益。

COMMENT

一言以蔽之，正如所料，地產政府以掀起新的大炒風來‘解決’地產霸權自己釀成的大樓慌是‘增加供應’大騙局。2021年施政報告為美帝/地產霸權/港英餘孽三方勾結而贏得了未來20年大炒風的‘穩定繁榮’時間。將會在此期間，本港壟斷資本寡頭集團都享受安居樂業，跨行業自由剝削，並對來自北京的反壟斷浪潮，共同富裕的國策都不必擔憂了，是因為這股10到20年的北部大炒風正是他們自己的‘共同富裕’。林鄭的施政報告揭開了本港壟斷資本寡頭集團的中國夢。這歸功於本港大地產商們的優秀政治手腕。難怪在被地產霸權殘暴剝削的香港市民大眾眼裡，現在中國共產黨好像看來就是中國‘地產黨’了。

NOTES

1. https://news.tvb.com, TVB, (October 6, 2021) '施政報告提出多項增加土地供應措施 有發展商稱會積極配合.' Available at https://news.tvb.com/finance/615d7b6b34b0319c61f5f249/施政報告提出多項增加土地供應措施-有發展商稱會積極配合

2. https://hk.on.cc, The Oriental Daily News, (July 15, 2021) '郭基煇指6年缺7.8萬房屋單位　促政府多途徑發展土地追落後.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20210715/bkn-20210715184324755-0715_00822_001.html

3. https://www.policyaddress.gov.hk, policyaddress.gov.hk, (October 6, 2021) 'Policy Address - V. Increasing Housing and Land Supply.' Available at https://www.policyaddress.gov.hk/2021/eng/p81.html

4. https://news.tvb.com, TVB, (October 6, 2021) '施政報告提出多項增加土地供應措施 有發展商稱會積極配合.' Available at https://news.tvb.com/finance/615d7b6b34b0319c61f5f249/施政報告提出多項增加土地供應措施-有發展商稱會積極配合

5. https://news.tvb.com, TVB, (October 6, 2021) '現場葉文祺施政報告土地政策合理-處理收地具複雜性需時或較久.' Available at https://news.tvb.com/local/615d427034b031087af5f25e/現場葉文祺施政報告土地政策合理-處理收地具複雜性需時或較久

6. https://www.policyaddress.gov.hk, policyaddress.gov.hk, (October 6, 2021) 'Policy Address - V. Increasing Housing and Land Supply.' Available at https://www.policyaddress.gov.hk/2021/chi/p81.html

7. https://www.policyaddress.gov.hk, policyaddress.gov.hk, (October 6, 2021) 'Policy Address - V. Increasing Housing and Land Supply.' Available at https://www.policyaddress.gov.hk/2021/chi/p95.html

8. https://webb-site.com, webb-site.com, (October 7, 2021) 'Au Yang, Evan Chi Chun 歐陽杞浚.' Available at https://webb-site.com/dbpub/positions.asp?p=58303

9. https://webb-site.com, webb-site.com, (October 7, 2021) 'URBAN RENEWAL AUTHORITY 市區重建局.' Available at https://webb-site.com/dbpub/officers.asp?p=16864

10. https://webb-site.com, webb-site.com, (October 7, 2021) 'AMERICAN CHAMBER OF COMMERCE IN HONG KONG.' Available at https://webb-site.com/dbpub/officers.asp?p=5548

11. https://webb-site.com, webb-site.com, (October 7, 2021) 'SUN HUNG KAI & CO. LIMITED 新鴻基有限公司.' Available at https://webb-site.com/dbpub/officers.asp?p=425

12. http://www.etnet.com.hk, etnet.com.hk, (October 6, 2021) '地產 - 全部.' Available at http://www.etnet.com.hk/www/tc/stocks/industry_detail.php?nature=PPT&subtype=all

13. https://hk.on.cc, The Oriental Daily News, (October 7, 2021) '港股曾飆逾600點　科指勁彈4%　地產股做好.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20211007/bkn-20211007092122844-1007_00842_001.html

14. https://www.policyaddress.gov.hk, policyaddress.gov.hk, (October 6, 2021) 'Policy Address - V. Increasing Housing and Land Supply.' Available at https://www.policyaddress.gov.hk/2021/chi/p103.html

15. https://www.policyaddress.gov.hk, policyaddress.gov.hk, (October 6, 2021) 'Policy Address - V. Increasing Housing and Land Supply.' Available at https://www.policyaddress.gov.hk/2021/chi/p89.html

16. https://www.hk01.com, HK01, (October 5, 2021) '施政報告｜拆解地產商收入來源港樓佔比　改遊戲規則影響有幾大？.' Available at https://www.hk01.com/研數所/682534/施政報告-拆解地產商收入來源港樓佔比-改遊戲規則影響有幾大

17. https://finance.mingpao.com, finance.mingpao.com, (October 6, 2021) '施政報告2021｜美聯布少明：長遠增供應料樓價升幅「降溫」.' Available at https://finance.mingpao.com/fin/instantp/20211006/1633498075692/施政報告2021-美聯布少明-長遠增供應料樓價升幅「降溫」

18. https://www.rfi.fr, 麥燕庭, rfi.fr, (September 21, 2021) '受北京要求發展商為高樓價「積極貢獻」消息影響 港股連跌兩天 地產股今回穩.' Available at https://www.rfi.fr/tw/中國/20210921-受北京要求發展商為高樓價-積極貢獻-消息影響-港股連跌兩天-地產股今回穩

19. https://finance.mingpao.com, finance.mingpao.com, (October 6, 2021) '地建會梁志堅：新界北發展屬長期供應 遠水不能救近火.' Available at https://finance.mingpao.com/fin/instantp/20211006/1633513176531/地建會梁志堅-新界北發展屬長期供應-遠水不能救近火

20. https://www.bbc.com, bbc.com, (October 6, 2021) '香港特首林鄭月娥發表《施政報告》 23條、北部都會區和土地供應成焦點.' Available at https://www.bbc.com/zhongwen/trad/chinese-news-58815057

21. https://news.mingpao.com, news.mingpao.com, (September 29, 2021) '賣祖堂地擬鬆綁 新界釋地建屋 料發展河套區部分濕地 緩衝區增地積比.' Available at https://news.mingpao.com/pns/要聞/article/20210929/s00001/1632853004826/賣祖堂地擬鬆綁-新界釋地建屋-料發展河套區部分濕地-緩衝區增地積比

22. https://www.wenweipo.com, wenweipo.com, (July 15, 2021) '議員批房屋問題無改善　倡運房局分家.' Available at https://www.wenweipo.com/a/202107/15/AP60f029d2e4b08d3407cdc34e.html

23. https://www.hk01.com, HK01, (September 23, 2021) '新思維去信地產建設商會　倡重推私人參建居屋計劃.' Available at https://www.hk01.com/政情/680290/新思維去信地產建設商會-倡重推私人參建居屋計劃

24. https://www.wsj.com, wsj.com, (October 7, 2021) 'Sun Hung Kai & Co. Ltd..' Available at https://www.wsj.com/market-data/quotes/HK/XHKG/0086/company-people/executive-profile/122717778

25. https://hk.on.cc, The Oriental Daily News, (July 15, 2021) '郭基煇指6年缺7.8萬房屋單位 促政府多途徑發展土地追落後.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20210715/bkn-20210715184324755-0715_00822_001.html

26. https://hk.on.cc, The Oriental Daily News, (September 29, 2021) '傳港府有意降低「強拍門檻」　議員稱可加快收購重建步伐.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20210929/bkn-20210929111625322-0929_00822_001.html

27. https://news.tvb.com, TVB, (October 6, 2021) '施政報告提出多項增加土地供應措施 有發展商稱會積極配合.' Available at https://news.tvb.com/finance/615d7b6b34b0319c61f5f249/施政報告提出多項增加土地供應措施-有發展商稱會積極配合

28. https://hk.on.cc, The Oriental Daily News, (October 7, 2021) '北部都會區掀炒風　政府吹捧有錢賺　擬發債形式融資.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20211007/bkn-20211007081553637-1007_00822_001.html

29. https://hk.on.cc, The Oriental Daily News, (October 7, 2021) '指北區都會發展策略需時太長　議員：感覺不踏實.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20211007/bkn-20211007103522132-1007_00822_001.html

30. https://hk.on.cc, The Oriental Daily News, (October 8, 2021) '都會區！元朗樓價飆睇樓多兩成　四成人趕入市.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20211007/bkn-20211007220634623-1007_00842_001.html

31. https://hk.on.cc, The Oriental Daily News, (October 8, 2021) '鄧聲興：恒地估值吸引　目標價36元.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20211008/bkn-20211008102828858-1008_00842_001.html

32. https://hk.on.cc, The Oriental Daily News, (October 9, 2021) '元朗新盤獲投資者承接　呎售1.7萬元創新高.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20211008/bkn-20211008182510779-1008_00842_001.html

33. https://hk.on.cc, The Oriental Daily News, (October 9, 2021) '建北部都會區開拓用地　黃偉綸：冀改善人均居住面積一至兩成.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20211009/bkn-20211009092339246-1009_00822_001.html

34. https://hk.on.cc, The Oriental Daily News, (October 10, 2021) '郭家耀：新世界發展前景樂觀.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20211010/bkn-20211010091557224-1010_00842_001.html

35. https://hk.on.cc, The Oriental Daily News, (October 10, 2021) '公屋輪候有增無減　林鄭推諉房委會起得慢　擬勒令代繳現金津貼.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20211010/bkn-20211010121337849-1010_00822_001.html

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