Hong Kong Intelligence Report #49 Evidence shows the housing ‘shortage’ is fake
Updated: Dec 10, 2021
Open-source intelligence (OSINT)
We act like a lamb which is eagerly paying for its own slaughter. - Slavoj Zizek (a)
All that we want to do away with, is the miserable character of this appropriation, under which the labourer lives merely to increase capital, and is allowed to live only in so far as the interest of the ruling class requires it.
In proportion as the exploitation of one individual by another is put an end to, the exploitation of one nation by another will also be put an end to. In proportion as the antagonism between classes within the nation vanishes, the hostility of one nation to another will come to an end. - Karl Marx (b)
Houses are ‘for living in, not for speculation’. - Xi Jinping (c)
IMPORTANT
The latest data shows that not only 'land shortage' is fake but also 'housing shortage' is equally fake because there are 2.913 million housing units (2021) for 2.645 million families (2020) in Hong Kong. Thus the real issue (4 highs: high land prices, high housing prices, high rent and high commodity prices) is all about monopoly, hoarding and especially speculation. (d) (e)
READ MORE: Table 5 : Statistics on Domestic Households; 房屋統計數字2021
最新數據顯示，不僅"土地短缺"是假的，"住房短缺"也同樣是假命題，因為香港有291.3萬個住房單位（2021年），供264.5萬個家庭（2020年）使用。因此，真正的問題（四高：高地價、高房價、高租金和高物價）是壟斷、囤積，尤其是投機。
'A shortage of lands' and even 'a shortage of housing units' are both false illusions which systematically fabricated by 'MAINSTREAM' and 'INDEPENDENT' corporate media and instilled in Hong Kong citizens deeply while there are housing units accommodate up to all families in this city according to LAM Pun Lee's interview in 2015 . 「香港單位數目足夠香港人住，香港有269萬個單位，只有240幾萬住戶，只是空置囤積太多」(Read 林本利 風平浪靜才是入市的大時代; May 25, 2015; https://www.pentoy.hk/林本利-風平浪靜才是入市的大時代) If this was not true, there could not have been a political reason for the HKSAR government under Carrie Lam to mysteriously abandon Vacancy Tax in November 2020. In fact, vacancies of private housing / building units have been increased three times from 4,000 (the 1st quarter of 2013) to 12,300 (December 2020). (Read https://www.spacious.hk/zh-tw/blog/空置稅-空置定義-計算徵稅-利弊-市場評價/ also read https://www.hk01.com/01觀點/687294/放棄-一手樓空置稅-就是欠缺勇氣) In Hong Kong, speculation / vacancy tax is critically necessary as one of anti-monopoly, anti-hoarding, anti-speculation measures.
PRESCRIPTIONs without anti-speculation: In general, the typical narrative feature of HKSAR government and real-estate oligarchs (ruling class of Hong Kong) on the 'land and housing' issues is that they intend to depict and conclude de-facto ''monopoly, hoarding, speculation'' measures as 'solutions' while in preamble hypocritically express 'SYMPATHY' toward their own victims. As a result, their PRESCRIPTION for 'policy sales growth' is basically a mixture of insincere 'sympathy', fictional 'criticism' and deceptive 'policy suggestions' without any anti-monopoly, anti-hoarding and anti-speculation measures. Their 'conclusions' devilishly overturn their 'sympathy' in preamble. For instance, Eugene CHAN's article '房策扭擰怕事 屋荒死結無解' (Nov. 15, 2021; ON.CC) is the best example.
Hong Kong's Lands and Housing issues (4 highs: high land prices, high housing prices, high rent and high commodity prices) are caused by monopoly, hoarding and speculation: Neo-liberal con-artists 'EXPERTS' only seek no regulation by more and more deregulation on monopoly, hoarding and speculation. And even they falsely depict it as a 'SOLUTION', an 'elixir' to the lands and housing issues. It is a criminal teratology / a kind of circular reasoning. On the contrary, Hong Kong's lands and housing issues are due to the lack of effective regulation. It is simple and crystal clear.
For instance, a) simplification / accelerating of housing project reviewing process among Planning Department, Buildings Department and Lands Department has nothing to do with anti-speculation; b) separation of Transport and Housing Bureau for simplification of building process also has nothing to do with anti-speculation; c) expansion of floor area ratio / plot ratio has nothing to do with anti-speculation or creating human-living environment. In short, abstracted 'speed' or 'simplicity' itself is not specifically anti-speculation, on the contrary, it can accelerate speculation process under the present regime, in other words, it means more 'luxury' units for speculation. For plot ratio, citizens misunderstand it as size of floor space of each unit, in fact, it means how many units can be built within the lot. For the ration, so called floor space is seen as its total amount of the building not just one unit. Thus, real-estate oligarchs can build as many luxury or nano units as possible within a lot according to plot ratio.
Hong Kong and international news on Hong Kong and Mainland China are basically to manipulate the stock market. Also they tend to make their wish or undesirable scenarios as news while it is even unconfirmed in order to influence the government decisions beforehand. For example, the unconfirmed news of November 9 on speculated softening policy of National Association of Financial Market Institutional Investors about the ongoing land and property regulation. It successfully boosted the stock prices of both Hong Kong and mainland developers. In general, the stock prices of developers and property agents / property management of both regions are highly linked.
FACTS
Related News
高盛 [Goldman Sachs] 指，在受控的派息比率下，長實的股息增長空間相對歷史收益率最大，主要源於其非地產業務的盈利前景更佳，而長實於今年初提高基建及公用業務持股，相信其全年派息會令市場有驚喜，亦能解釋到長實股價跑贏其他地產股，料勢頭將持續。大摩[Morgan Stanley] 預期，長實經常性盈利貢獻會由2015年的35%，增至2023年的65%，主因酒吧、酒店、飛機租賃業務自今年下半年開始復甦，同時公司保證今年股息增長15%，當經常性業務明年完全復甦，預期明年股息率可達4.9厘，而且有潛在提升空間，因此該行將其評級升至「增持」，目標價則由56元微降至55元。（1）
中央財經委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀：關於共同富裕，習近平總書記指出，要在高質量發展中促進共同富裕，這就指明了共同富裕的實現途徑和努力方向。推動共同富裕，解決發展問題是第一位的，分配問題也很重要，但不能僅僅靠分配來實現共同富裕。我國人均國內生產總值雖然已經超過1萬美元，但還沒有達到高收入國家的水平，即使把現在所有的國民收入全部平均分配，也還達不到共同富裕。共同富裕沒有捷徑，不是變戲法，必須靠14億多中國人民艱苦奮鬥來實現。第一，推動共同富裕，需要實現高質量發展。我國仍然是世界上最大的發展中國家，我們仍然要用發展的辦法解決前進中的問題，新時代的發展必須完整、准確、全面貫徹新發展理念，實現高質量發展。要增強發展的平衡性、協調性、包容性，持續縮小城鄉、區域發展差距，從源頭上打好共同富裕的基礎。要堅持以人民為中心的發展思想，保障人民在參與發展中機會公平、規則公平、權利公平，共同創造社會財富，共同分享發展成果。可以說，推動高質量發展的過程就是解決發展不平衡不充分這一主要矛盾的過程，是提高中等收入者比重、優化分配結構的過程，是促進人的全面發展、推動共同富裕的過程。去年以來，面對新冠肺炎疫情的衝擊，中國率先恢復經濟增長，如期完成脫貧攻堅任務，全面建成小康社會，展現了中國經濟的強勁韌性。經濟波動是短期現像，共同富裕是長期目標。中國經濟擁有健康的基本面、巨大的內需潛力和發展空間，完全能夠實現長期持續健康發展，為扎實推動共同富裕提供更為雄厚的物質基礎。第二，推動共同富裕，需要構建體現效率、促進公平的收入分配體系。初次分配對於最終分配格局的形成具有基礎性作用。要堅持按勞分配為主體、多種分配方式並存，激勵引導社會成員通過誠實勞動和創新創業富裕起來。初次分配既要講效率，又要講公平，要規範分配秩序、合理控制初始分配差距。再分配要增強對分配差距的調節功能，通過完善稅收制度、提高直接稅比重、加強稅收征管，更好發揮收入調節功能。同時，還要健全社會保障體系，完善轉移支付制度，加大對低收入者和困難地區的支持與幫扶，更好地發揮兜底提低的作用，努力使橄欖型分配結構的兩頭更小一些、中間更大一些。再分配也要處理好效率和公平的關系，既促進公平，又考慮效率，防止顧此失彼。總之，要構建初次分配、再分配、三次分配協調配套的基礎性制度安排，使收入分配調節既能夠分好蛋糕，又有利於進一步做大蛋糕。第三，推動共同富裕，需要企業「辦好自己的事」。企業家為共同富裕做貢獻有多種渠道和方式，最基本的就是要做到合法誠信經營，照章納稅，履行社會責任，善待員工和客戶，保護勞動者和消費者合法權益，辦好自己的企業，為社會創造財富，這是企業的“本分”，也是為共同富裕做貢獻的「正道」。同時，國家鼓勵支持企業和企業家在有意願、有能力的情況下積極參與公益慈善事業，這在客觀上也會起到第三次分配的作用。隨著我國企業不斷發展壯大和更多的人富起來，加上國家激勵政策的完善，我國的公益慈善事業將會迎來一個大發展。但是，慈善捐贈是自願行為，絕不能「殺富濟貧」「殺富致貧」，不能搞「逼捐」，因為那不符合共同富裕的本意，也不可能達到共同富裕的目的。謝謝。（2）
地積比率（Plot Ratios）指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例，比率愈高，可興建的樓宇面積愈高。一般住宅的最高地積比率是8至10倍，商業用途最高則是15倍。 譬如一個1,000平方呎的地盤，地積比率是10倍，最多便可建1萬平方呎。（3）
要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。二、地政總署會負責就該發展項目，製訂／修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」（Certificate of Compliance）。過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門（例如運輸署、環保署等）的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的（技術）意見。三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則（或叫「開工紙」），工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？[...] 過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。[...] 業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。[...] 政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？[...] 有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化（modular）設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。[...] 有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。(4)
林鄭月娥接受傳媒訪問時表示，舊區重建將成為私樓供應較快的途徑，又指政府會在兩方面扮演「促進者」，包括放寬強拍門檻及轉移地積比。她又指，市建局在「油旺研究」內提及地積比轉移、整合街區發展等工具，認為有關規劃及地政手段亦適應於發展商。若發展商在收購後，希望封內街、轉移地積比，政府大體上會同意。她又指，市建局日後在完成深水埗、荃灣舊區規劃後，亦會讓地產商「入場一齊做」。她又指，土地共享計劃目前已接獲4至5宗申請，並指香港進入新布局或新時代，即官商合作建設，而並非每次都以「地產霸權」或「官商勾結」抹黑。另外，她又提到，傾向不會就整個「北部都會區」項目大舉發債，並指若港鐵最終負責興建新界北5條鐵路項目，港鐵可自行發債融資，未必需要立法會批出公帑資助興建。（5）
早前四川成都成為內地首個放寬開發商限制的城市，推出一系列措施鬆綁，以提振地產商們的流動性，其後多個一二線城市也傳出房地產貸款放鬆信號，最新北京地區也初現鬆綁迹象。（6）
利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱，差估署周五(26日)公布的上月私人住宅售價指數報394.8點，較9月份的398.2點再跌0.85%，連跌兩月，而今年首10個月樓價則累積升3.92%，樓價經兩月調整後，已有喘穩迹象，料後市可穩中向好，年底有望再創新高。他續稱，上月份差估署樓價指數下跌，主要反映9月下旬至10月上旬，市場一度傳出中央可能改變本港樓市遊戲規則，以及觀望10月初施政報告措施，而令交投減少及樓價出現較顯著回落。不過他認為，自施政報告公布後，掃除各種不明朗因素，加上發展商積極推盤下，買家入市轉趨積極，而近期一手新盤旺銷，亦帶動二手交投回升，成為樓價支撐點。他預料，通關效應樓價有正面影響，年底差估署樓價指數可衝破400點大關，有力再次破頂。(7)
陳帆分享過渡性房屋的「背後故事」時指，政府早年分析了很多數據之後，發現增加公屋供應需時長，唯有先找方法解決今年15 萬宗申請的短期需求，故由 2017 年至 2019 年開始尋找資金，「錢，公益金度攞；樓，搵啲發展商朋友將舊樓翻新，基本上相對快。動用社會資源、社會力量去做」 。陳帆形容，現在回想，做法與十四五規劃的「共同富裕」精神差不多。被問及如何看劏房問題，陳帆指香港是自由及資本主義社會，《基本法》也有保障私人產權，所以政府需要平衡《基本法》及貧富公平的問題，所以設立了研究小組探討劏房管制。他形容，立法會討論時「火花四濺」，但官員們要在後方「揸住水喉周圍射」，並與個別議員溝通，最受爭議的是沿用 10% 或 15% 租金加幅上限。(8)
幸好米埔的外圍是濕地保育區，而保育區的外圍是濕地緩衝區。政府於 1997 年完成《后海灣地區魚塘生態價值研究》，確定了區內的魚塘系統為各類水鳥提供覓食和棲息地的重要價值，並因應該研究之建議，於 1999 年將連綿的魚塘劃作濕地保育區，再把保區育外的五百米範圍劃作濕地緩衝區。一直以來，兩者皆以城規會規管土地用途的方式，以及《環境影響評估條例》來保護。胡明川表示，現行法制確實遏止了一些發展進入濕地，例如豐樂圍的住宅申請雖然獲批發展許可證，卻未取得環境許可證，而南生圍的高密度住宅項目申請也沒有獲批。WWF 香港生物多樣性及保育政策高級經理劉兆強（Tobi）更認為，現行法制本已行之有效地制止了法制下的發展，他希望可以維持現有機制，不贊成放寬濕地緩衝區的發展。不過，兩人也同時提及違例發展一直存在，Tobi說：「例如填咗塘唔使還原，繼續做貨場。」他表示，違例發展令濕地在一星期甚至一夜之間變成乾地，不是慢慢變乾，想救都無得救，同時判刑也不夠重，「相對做車場嘅回報、賺幾錢係完全唔成正比。」胡明川亦認為現行機制不夠力度令棕地轉回環境友善的濕地，所以更應該改善原有機制，令濕地緩衝區更能發揮保護濕地保育區的功效。[...] 胡明川亦提及，南生圍、豐樂圍、尖鼻嘴一帶是內后海灣受潮汐影響的地方，潮退時，大量雀鳥飛來這裏的淺水泥灘覓食，每當潮漲，牠們又會飛到魚塘、基圍等地覓食。夏天時，鷺鳥更會在這裏繁殖，據 2020 年漁護署的〈米埔內后海灣拉姆薩爾濕地水鳥監測計劃〉，后海灣共有八個鷺鳥林，其中七個位於濕地緩衝區或緩衝區外的地方，這同時顯示雀鳥也會使用濕地緩衝區，而這也是胡明川反對發展濕地緩衝區的理據，「保護咗佢哋覓食嘅地方，但保護唔到佢繁殖嘅地方，其實係有少少搞笑。」[...] 胡明川說：「有時唔係好明點解緩衝區會成為發展或者土地供應嘅其中一個選項。」她表示緩衝區的作用其實就是緩和了人和大自然的衝突，如果附近搬來大量人口，幾十米以外卻已是雀鳥使用的濕地，人和鳥便很易有衝突，例如人類如果想滅蚊，滅蚊可能會影響雀鳥的生境，同時也很難防止人類把濕地當作消閒後花園使用，「你控制唔到啲人」。[...] 她認為，發展和保育本來並不存在衝突，卻往往被人放在對立的位置，「環境係可以同人共存，但用咩土地去發展係一定有優次之分，有啲土地係唔適宜去優先考慮」。這次為何又要為保育而反對發展，正是因為大型發展加諸一個很敏感的區域，「呢個唔係一個普通嘅地方，唔係市區公園，而係一個具國際保育級別嘅濕地，所以需要小心處理，唔應該咁輕易將咁多發展放晒喺呢個濕地嘅周圍，令周圍嘅土地擁有人有一啲錯誤嘅期望。」[...] Tobi 表示，WWF 對政府擬建濕地保育公園的立場是「審慎支持」，「你做一個濕地保育公園，係一件好事，或者調轉嚟講，我哋搵唔到理由反對，當然要進一步考慮就係你之後點管理，點樣維持個生態價值。」而「審慎」是指政府要綜合這個地方的現況作全盤考慮，因此，他們不贊成放寬濕地緩衝區，希望繼續沿用城規會的規劃指引來限制發展，「其實而家已經無空間畀你拆牆鬆綁，我亦覺得有個公平機制嘅時候，你咁係令以往建立咗嘅機制、以往嘅價值，一下子破壞晒，Ramsar Site（拉姆薩爾濕地）係咪有朝一日都唔能夠再做 Ramsar Site 呢？雀唔再嚟咁點呢？」[...] 胡明川則憂慮政策出台後，漁民或會不再養魚，或改變養魚的策略，例如改養他們估計收塘時會較高回報的魚類，因為在塱原收地時，一些農民也會改種一些收地價值較高的農作物，而這種轉變不一定對生態有利。她希望政府會有相應的保育措施以維持現有漁塘運作，「唔會有太多大轉變而導致生態或保育上嘅災難，始終由政府公佈到土地收回，可能係五至十年。」(9)
林本利曾在 2015 年一篇訪問中提到：「香港單位數目足夠香港人住，香港有 269 萬個單位[樓房數]，只有 240 幾萬住戶[家庭數]，只是空置囤積太多」。而作為本港芝加哥學派的代表性人物、港府重要經濟智囊的王于漸則向來認為，香港的深層次問題是房屋供不應求之過，反對抽空置稅，而要移山填海，大量造地起樓。「本地財團的遊說能力極之強大，財團的高層不時會邀請學者及其他人士一同午膳或者共晉晚餐，視學者為上賓，以極禮貌親切的態度進行遊說。……財團除邀請學者出席宴會，給予研究資助或內部認購物業等好處外，亦喜愛向大學的研究中心提供資助，作為公關和宣傳一部分。」（《學術界的威迫利誘（二）》）「本地財團透過『利誘』，包括邀請學者出席宴會、給予研究資助，贊助研究中心的活動，甚至邀請學者進入公司董事局，給予豐厚的酬金等等，相信已經窒礙了一些學者的獨立思考及判斷的能力，令他們放低學術尊嚴。當財團無法透過『利誘』而令學者收聲或者改變立場，下一步便以『威迫』方法對待。」（《學術界的威迫利誘（三）》）(10)
公屋問題千瘡百孔，除了垃圾處理，白田邨重建大廈排污系統亦出現莫名其妙的「斷層」，部分污水管未能接駁公眾排污系統，在街道上流出，有礙環境衞生，還有大大小小的糊塗帳，罄竹難書，不能盡錄。政府之前推出租置計劃，將大量公屋「賣斷」，顯然想把管理燙手山芋假手於人，寧願削減可供出租的公屋數目，讓公屋上樓期一再延長，又形成租置屋邨內管理及保養開支的紛爭。無論新舊屋邨，住戶都問題多多，這也是大部分香港人寫照，官僚無能，百姓又怎可能安居呢？(11)
「葡萄牙病」的主要表現都指向社會發展停滯。首先，葡萄牙經濟效率不高，宏觀經濟環境、公共機構質量和技術創新水平遠遠落後於西歐發達國家。社團資本主義導致資本可以依靠與政府的關係賺錢，缺乏創業創新精神，製造業特別是創科產業發展緩慢，資本階層熱衷於發展服務業和房地產。 社團資本主義是資本主義社會中不同利益集團為協商和分配利益而組織起來的政治權力結構。薩拉查時代的葡萄牙基於社會階層和功能組織建立社團主義體制，試圖通過國家領導社團所聚合的集體利益實現社會行穩致遠、持續繁榮。薩拉查攜手大地主、大資本推行國家主義，強調國家相對於社團和公民權利的優先性，在經濟上由企業主、工人和政府合作，通過法定機制實現在國家層面上的共治。這種治理模式重建了社會秩序，擺脫了社會動亂，但卻鼓勵出現大批假裝政治忠誠的偽君子，並為權力與資本交換利益提供合法性。葡萄牙的社團，不僅有社會組織功能，也是一種政治組織，參與政治活動，擔任民意代表，提出政策倡議並為政府輸送管治人才。許多葡萄牙社團都是由具有足夠經濟實力的商人發起，沿襲了「先發財致富，後影響政府」的傳統路徑。這些社團領導人與政府部門存在千絲萬縷的聯繫，免不了形成新的利益集團。他們與政府結成同盟，既為葡萄牙經濟發展做出貢獻，為社會穩定盡一份力，更追求自身的政治與經濟目標。在社團主義治理模式下，葡萄牙政府與工商界的精英結成聯盟，包括財團老闆和高管、社團組織、專業人士、知識分子等等。精英聯盟長期主導政治和經濟政策，雖然有助於維護社會穩定，但一直無意解決貧富懸殊、社會不公等深層次矛盾，不利於葡萄牙經濟的可持續發展。資本階層增加了自己的財富，政府充實了財政，但問題在於廣大中產階層、社會基層的收入長期得不到增長，社會怨氣積重難返。(12)
四個月前，新世界在大圍的「柏傲莊三期」爆出建築工程不達標醜聞，要拆卸重建。據報現時累積了 90 宗取消交易個案，佔售出單位伙數一成。地產資訊平台《胡．說樓市》報道，選擇等待成交的柏傲莊準業主，至今連第一筆預計的賠償也未收到。發展商犯錯，代價由買家承擔，其公關作風亦由最初開誠布公轉「低調」，變得「機密」起來。記得當日爆醜聞不久，中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量很快便在《信報》撰文替新世界說好話，盛讚其危機管理「第一主動申報；第二，大刀闊斧檢查和拆卸樓宇；第三，給買家一個頗大賠償。」他更大膽的下定論：「偷工減料的可能性不是很大。」筆者當時曾撰文指出其不妥。「路遙知馬力」，新世界的善後手法大有問題，作為入世的經濟學者 — 個人意見時常被主流傳媒採用，主導輿論風向 — 卻一早斷定新世界的危機管理值得學習，如此與事實不符，基於公眾利益考慮，莊教授實在有道德責任，再次替公眾解惑。假如無法自圓其說，便有必要修改，甚至收回當天言論，向被誤導的公眾致歉。香港主流經濟學者喜歡下海論政，影響政府決策，莊教授並非孤單一人。做國師不是問題，但正如筆者過往分析，這些國師都非常巧合地鼓吹一些有益於大地產商的政策 —「拆牆鬆綁」講得最多，彷彿所有問題都是因為有環評、城規會等障礙所致。她／他們宣稱很重視私有產權，開口閉口市場經濟，但總不見她／他們替被市建局迫走，或被強拍掠奪業權的小業主抱不平。她／他們亦不會代入土瓜灣好希望合作社 — 上世紀五十年代買地皮自己建屋的小型地產商 — 的角度看問題，反對市建局「干預巿場」，千方百計破壞人家幾十年的心血。她／他們喜歡上綱上線，批評別人是「鬥地主」的「左翼人士」，但市建局真真正正「鬥地主」起來，她／他們又不作聲。(13)
單以特區的政務官系統，大有機會投降或作某些讓步，讓顏色革命可以在港延續發酵。這樣關乎國家安全的重大政治動亂，為甚麼主政者不能被追究責任？至少也要對社會、國家作出公開的交代。即使用中國封建歷史的慣例，讓有關人士戴罪立功，但還是要確定其罪，才可網開一面，讓其立功頂罪。或許早前政府高層有人事變動，便是代表就責任歸屬作出處理，可惜這樣把責任全部推予免職者，頗為不公，對更負主要責任者不追究，怎可明正香港的政治倫理？中國現時以理想主義和道德號召全球，在香港亦應秉承原則，堅持把事理道德弄清，教育民眾。香港今天的問題，地產炒賣導致公屋短缺，樓價飛升，地產天價挫害經濟與民生，或許可說是源自曾蔭權掌權所為（他也是三朝元老：財政司司長、政務司司長、特首）鑄成。這後一位三朝元老卻是延續曾蔭權的房屋土地政策，有稍改的只是包裝宣傳不同，也揚言增土地供應，平抑樓價，可推高樓價的效果一樣沒變。(14)
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，加大保障房建設投入力度，城鄉居民住房條件明顯改善。(15)
筆者並無內幕消息，但根據已公開資料，還是可以推敲到一些管治階層內部的情況。照常理，下屬的任務就是幫上司解決難題，如今石禮謙突然開聲表達不滿，更反過來要求頂頭大老闆改變處事態度，不要只曉得發指令，這至少有種可能：由於沒有議員身分的包袱，曾以一句「仲衰過共產黨」使公眾譁然的石禮謙終於暢所欲言；香港經濟事務的管治權實際上握於大地產商的手裡，中央似乎有意推動一些會令他們的既得利益大受損害的政策 — 中聯辦幾個月前頻頻落區，之後向特區政府遞交了一份有 500 項政策要求的待辦事項清單，究竟是一些空泛、政治正確至上的訴求，抑或有具體政策內容的要求，石禮謙應該比大多數市民更清楚 — 為了護主，石禮謙只有挺身而出說不。若然，他忽然轉性大講人話，向泛民的支持者示好，便毫不出奇：起碼拉攏一下民意，冀望減低大孖沙 — 貪婪形象在公眾心中根深蒂固 — 被全方位針對的壓力。當一些經濟學者時常巧合地幫大地產商說好話（譬如說出現「納米樓」、「劏房」是因為巿場有需求，又或發展商壟斷民生事業是為了分散風險），港大首席副校王于漸甚至長時間幫領展地產王國出謀獻策（註），作為地產及建造界立法會議員，石禮謙幫大孖沙頂住外界批評和政治壓力，就更加是身先士卒的事。不過，請石先生不要忘記，他自己過去就經常搬主流經濟學者掛嘴邊的「干預市場」來做擋箭牌，反對政府對地產商斂財行為施加限制。兩年前有個經典例子。政府打算徵收空置稅，石禮謙就質疑是「歧視」發展商，是將市民的關注轉移到地產商身上。歧視的苦主向來是社會上較弱勢的一群，講到被歧視，幾時輪到財雄勢大的地產商？如果石禮謙真的關心房屋短缺、醫療及教育等議題，憂慮本港的深層次矛盾仍未獲妥善解決，那會否贊成稅制改革，向富裕階層、收入高人士徵收更高稅率，改善貧富懸殊問題？又會否贊成立法打擊囤地、壟斷等經濟掠奪行為？(16)