Hong Kong Intelligence Report #49 Evidence shows the housing ‘shortage’ is fake

Updated: Dec 10, 2021

Open-source intelligence (OSINT)

FILE PHOTO: The number of Housing units in HK (L) and the number of families in HK (R) Images: Envato; Censtatd; THB
FILE PHOTO: The number of Housing units in HK (L) and the number of families in HK (R) Images: Envato; Censtatd; THB

We act like a lamb which is eagerly paying for its own slaughter. - Slavoj Zizek (a)
All that we want to do away with, is the miserable character of this appropriation, under which the labourer lives merely to increase capital, and is allowed to live only in so far as the interest of the ruling class requires it.
In proportion as the exploitation of one individual by another is put an end to, the exploitation of one nation by another will also be put an end to. In proportion as the antagonism between classes within the nation vanishes, the hostility of one nation to another will come to an end. - Karl Marx (b)
Houses are ‘for living in, not for speculation’. - Xi Jinping (c)


IMPORTANT


The latest data shows that not only 'land shortage' is fake but also 'housing shortage' is equally fake because there are 2.913 million housing units (2021) for 2.645 million families (2020) in Hong Kong. Thus the real issue (4 highs: high land prices, high housing prices, high rent and high commodity prices) is all about monopoly, hoarding and especially speculation. (d) (e)

READ MORE: Table 5 : Statistics on Domestic Households; 房屋統計數字2021

最新數據顯示,不僅"土地短缺"是假的,"住房短缺"也同樣是假命題,因為香港有291.3萬個住房單位(2021年),供264.5萬個家庭(2020年)使用。因此,真正的問題(四高:高地價、高房價、高租金和高物價)是壟斷、囤積,尤其是投機
  • 'A shortage of lands' and even 'a shortage of housing units' are both false illusions which systematically fabricated by 'MAINSTREAM' and 'INDEPENDENT' corporate media and instilled in Hong Kong citizens deeply while there are housing units accommodate up to all families in this city according to LAM Pun Lee's interview in 2015 . 「香港單位數目足夠香港人住,香港有269萬個單位,只有240幾萬住戶,只是空置囤積太多」(Read 林本利 風平浪靜才是入市的大時代; May 25, 2015; https://www.pentoy.hk/林本利-風平浪靜才是入市的大時代) If this was not true, there could not have been a political reason for the HKSAR government under Carrie Lam to mysteriously abandon Vacancy Tax in November 2020. In fact, vacancies of private housing / building units have been increased three times from 4,000 (the 1st quarter of 2013) to 12,300 (December 2020). (Read https://www.spacious.hk/zh-tw/blog/空置稅-空置定義-計算徵稅-利弊-市場評價/ also read https://www.hk01.com/01觀點/687294/放棄-一手樓空置稅-就是欠缺勇氣) In Hong Kong, speculation / vacancy tax is critically necessary as one of anti-monopoly, anti-hoarding, anti-speculation measures.

  • PRESCRIPTIONs without anti-speculation: In general, the typical narrative feature of HKSAR government and real-estate oligarchs (ruling class of Hong Kong) on the 'land and housing' issues is that they intend to depict and conclude de-facto ''monopoly, hoarding, speculation'' measures as 'solutions' while in preamble hypocritically express 'SYMPATHY' toward their own victims. As a result, their PRESCRIPTION for 'policy sales growth' is basically a mixture of insincere 'sympathy', fictional 'criticism' and deceptive 'policy suggestions' without any anti-monopoly, anti-hoarding and anti-speculation measures. Their 'conclusions' devilishly overturn their 'sympathy' in preamble. For instance, Eugene CHAN's article '房策扭擰怕事 屋荒死結無解' (Nov. 15, 2021; ON.CC) is the best example.

  • Hong Kong's Lands and Housing issues (4 highs: high land prices, high housing prices, high rent and high commodity prices) are caused by monopoly, hoarding and speculation: Neo-liberal con-artists 'EXPERTS' only seek no regulation by more and more deregulation on monopoly, hoarding and speculation. And even they falsely depict it as a 'SOLUTION', an 'elixir' to the lands and housing issues. It is a criminal teratology / a kind of circular reasoning. On the contrary, Hong Kong's lands and housing issues are due to the lack of effective regulation. It is simple and crystal clear.

  • For instance, a) simplification / accelerating of housing project reviewing process among Planning Department, Buildings Department and Lands Department has nothing to do with anti-speculation; b) separation of Transport and Housing Bureau for simplification of building process also has nothing to do with anti-speculation; c) expansion of floor area ratio / plot ratio has nothing to do with anti-speculation or creating human-living environment. In short, abstracted 'speed' or 'simplicity' itself is not specifically anti-speculation, on the contrary, it can accelerate speculation process under the present regime, in other words, it means more 'luxury' units for speculation. For plot ratio, citizens misunderstand it as size of floor space of each unit, in fact, it means how many units can be built within the lot. For the ration, so called floor space is seen as its total amount of the building not just one unit. Thus, real-estate oligarchs can build as many luxury or nano units as possible within a lot according to plot ratio.

  • Hong Kong and international news on Hong Kong and Mainland China are basically to manipulate the stock market. Also they tend to make their wish or undesirable scenarios as news while it is even unconfirmed in order to influence the government decisions beforehand. For example, the unconfirmed news of November 9 on speculated softening policy of National Association of Financial Market Institutional Investors about the ongoing land and property regulation. It successfully boosted the stock prices of both Hong Kong and mainland developers. In general, the stock prices of developers and property agents / property management of both regions are highly linked.


FACTS


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  1. 高盛 [Goldman Sachs] 指,在受控的派息比率下,長實的股息增長空間相對歷史收益率最大,主要源於其非地產業務的盈利前景更佳,而長實於今年初提高基建及公用業務持股,相信其全年派息會令市場有驚喜,亦能解釋到長實股價跑贏其他地產股,料勢頭將持續。大摩[Morgan Stanley] 預期,長實經常性盈利貢獻會由2015年的35%,增至2023年的65%,主因酒吧、酒店、飛機租賃業務自今年下半年開始復甦,同時公司保證今年股息增長15%,當經常性業務明年完全復甦,預期明年股息率可達4.9厘,而且有潛在提升空間,因此該行將其評級升至「增持」,目標價則由56元微降至55元。(1)

  2. 中央財經委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀:關於共同富裕,習近平總書記指出,要在高質量發展中促進共同富裕,這就指明了共同富裕的實現途徑和努力方向。推動共同富裕,解決發展問題是第一位的,分配問題也很重要,但不能僅僅靠分配來實現共同富裕。我國人均國內生產總值雖然已經超過1萬美元,但還沒有達到高收入國家的水平,即使把現在所有的國民收入全部平均分配,也還達不到共同富裕。共同富裕沒有捷徑,不是變戲法,必須靠14億多中國人民艱苦奮鬥來實現。第一,推動共同富裕,需要實現高質量發展。我國仍然是世界上最大的發展中國家,我們仍然要用發展的辦法解決前進中的問題,新時代的發展必須完整、准確、全面貫徹新發展理念,實現高質量發展。要增強發展的平衡性、協調性、包容性,持續縮小城鄉、區域發展差距,從源頭上打好共同富裕的基礎。要堅持以人民為中心的發展思想,保障人民在參與發展中機會公平、規則公平、權利公平,共同創造社會財富,共同分享發展成果。可以說,推動高質量發展的過程就是解決發展不平衡不充分這一主要矛盾的過程,是提高中等收入者比重、優化分配結構的過程,是促進人的全面發展、推動共同富裕的過程。去年以來,面對新冠肺炎疫情的衝擊,中國率先恢復經濟增長,如期完成脫貧攻堅任務,全面建成小康社會,展現了中國經濟的強勁韌性。經濟波動是短期現像,共同富裕是長期目標。中國經濟擁有健康的基本面、巨大的內需潛力和發展空間,完全能夠實現長期持續健康發展,為扎實推動共同富裕提供更為雄厚的物質基礎。第二,推動共同富裕,需要構建體現效率、促進公平的收入分配體系。初次分配對於最終分配格局的形成具有基礎性作用。要堅持按勞分配為主體、多種分配方式並存,激勵引導社會成員通過誠實勞動和創新創業富裕起來。初次分配既要講效率,又要講公平,要規範分配秩序、合理控制初始分配差距。再分配要增強對分配差距的調節功能,通過完善稅收制度、提高直接稅比重、加強稅收征管,更好發揮收入調節功能。同時,還要健全社會保障體系,完善轉移支付制度,加大對低收入者和困難地區的支持與幫扶,更好地發揮兜底提低的作用,努力使橄欖型分配結構的兩頭更小一些、中間更大一些。再分配也要處理好效率和公平的關系,既促進公平,又考慮效率,防止顧此失彼。總之,要構建初次分配、再分配、三次分配協調配套的基礎性制度安排,使收入分配調節既能夠分好蛋糕,又有利於進一步做大蛋糕。第三,推動共同富裕,需要企業「辦好自己的事」。企業家為共同富裕做貢獻有多種渠道和方式,最基本的就是要做到合法誠信經營,照章納稅,履行社會責任,善待員工和客戶,保護勞動者和消費者合法權益,辦好自己的企業,為社會創造財富,這是企業的“本分”,也是為共同富裕做貢獻的「正道」。同時,國家鼓勵支持企業和企業家在有意願、有能力的情況下積極參與公益慈善事業,這在客觀上也會起到第三次分配的作用。隨著我國企業不斷發展壯大和更多的人富起來,加上國家激勵政策的完善,我國的公益慈善事業將會迎來一個大發展。但是,慈善捐贈是自願行為,絕不能「殺富濟貧」「殺富致貧」,不能搞「逼捐」,因為那不符合共同富裕的本意,也不可能達到共同富裕的目的。謝謝。(2)

  3. 地積比率(Plot Ratios)指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例,比率愈高,可興建的樓宇面積愈高。一般住宅的最高地積比率是8至10倍,商業用途最高則是15倍。 譬如一個1,000平方呎的地盤,地積比率是10倍,最多便可建1萬平方呎。(3)

  4. 要掌握精簡措施的關鍵,需要先知道現時一個土地發展項目,由白紙一張到取得新地契,直至完成樓宇興建整個發展流程,究竟需要經過多少部門、法規及程序。簡單來說,一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門:規劃署、屋宇署及地政總署。一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容,當中會有公眾表述及聽證會表達意見。二、地政總署會負責就該發展項目,製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約,有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額,樓盤發售前,須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門(例如運輸署、環保署等)的參與,包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調,主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求,與及有否符合《建築物條例》標準,及後會獲批建築圖則(或叫「開工紙」),工程便可以正式動工,最後工程完成滿足《建築物條例》要求,項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。現在不少審批程序,例如高度限制、園景設計等,規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」,且準則不一,故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」,從而加快土地供應。可是,即將出爐的精簡修訂建議,卻不止是關乎城規流程的重覆審批,亦透過修例或放寬發展限制,聲稱能達到加快土地供應的效果,但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎?[...] 過往公屋工程進度緩慢,其實不是全然是覓地問題,更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱,由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等,剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來,就是先天條件不佳,需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署,內部有今年工程量的清單,若超出今年工程量的話,就會排後一年再處理,結果房屋署不是沒有土地建屋,而是有了土地,卻等了一整年才得以開展工程。[...] 業界人士推測工程部門長期欠缺人手,其中一個原因可能是政府大型基建過多,當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建,似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺,倒過頭來拖慢房屋供應,猶如搵石頭砸自己隻腳。以上的例子顯示,現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素,單單強調精簡加快城規程序,或者無助改善現時房屋供應不足的問題。[...] 政府除了推行現時一系列的精簡措施外,不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考,這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響?會否削弱本身監管下應有的質素?我們的城市景觀及生活質素,會否因而下降?[...] 有園境業界人士有聽聞,政府部門為求加快公營房屋供應(或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤),現時在制定某些公營房屋的園境圖則時,往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計,嫌其他風格(包括曲線型)的設計興建速度慢,而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用,甚或乎是個別地盤的實際需要。透過犧牲因地制宜的園境規劃考量,而所換來的「精簡」成效,卻只是加快數天的制定工作,省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨,而屋苑社區亦欠缺特色及變化,在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。[...] 有業界認為,對發展商而言,補地價計算準則更透明,發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時,正如前面所述,「補地價」牽涉公帑收入,公眾利益影響極大,如果被地產商得知補地價的計算準則,亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」,若然發生,這將必然拖慢發展程序,有發展商甚至會有理據,就政府開出的補地價及其安排司法覆核(相對於補地價的天價金額,司法覆核的律師費用可說是九牛一毛,若然覆核成功一次半次,發展商已經「賺到有突」,增加了發展商挑起法律挑戰的誘因),引起更長時間的爭拗,所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空,欲速不達。(4)

  5. 林鄭月娥接受傳媒訪問時表示,舊區重建將成為私樓供應較快的途徑,又指政府會在兩方面扮演「促進者」,包括放寬強拍門檻及轉移地積比。她又指,市建局在「油旺研究」內提及地積比轉移、整合街區發展等工具,認為有關規劃及地政手段亦適應於發展商。若發展商在收購後,希望封內街、轉移地積比,政府大體上會同意。她又指,市建局日後在完成深水埗、荃灣舊區規劃後,亦會讓地產商「入場一齊做」。她又指,土地共享計劃目前已接獲4至5宗申請,並指香港進入新布局或新時代,即官商合作建設,而並非每次都以「地產霸權」或「官商勾結」抹黑。另外,她又提到,傾向不會就整個「北部都會區」項目大舉發債,並指若港鐵最終負責興建新界北5條鐵路項目,港鐵可自行發債融資,未必需要立法會批出公帑資助興建。(5)

  6. 早前四川成都成為內地首個放寬開發商限制的城市,推出一系列措施鬆綁,以提振地產商們的流動性,其後多個一二線城市也傳出房地產貸款放鬆信號,最新北京地區也初現鬆綁迹象。(6)

  7. 利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱,差估署周五(26日)公布的上月私人住宅售價指數報394.8點,較9月份的398.2點再跌0.85%,連跌兩月,而今年首10個月樓價則累積升3.92%,樓價經兩月調整後,已有喘穩迹象,料後市可穩中向好,年底有望再創新高。他續稱,上月份差估署樓價指數下跌,主要反映9月下旬至10月上旬,市場一度傳出中央可能改變本港樓市遊戲規則,以及觀望10月初施政報告措施,而令交投減少及樓價出現較顯著回落。不過他認為,自施政報告公布後,掃除各種不明朗因素,加上發展商積極推盤下,買家入市轉趨積極,而近期一手新盤旺銷,亦帶動二手交投回升,成為樓價支撐點。他預料,通關效應樓價有正面影響,年底差估署樓價指數可衝破400點大關,有力再次破頂。(7)

  8. 陳帆分享過渡性房屋的「背後故事」時指,政府早年分析了很多數據之後,發現增加公屋供應需時長,唯有先找方法解決今年15 萬宗申請的短期需求,故由 2017 年至 2019 年開始尋找資金,「錢,公益金度攞;樓,搵啲發展商朋友將舊樓翻新,基本上相對快。動用社會資源、社會力量去做」 。陳帆形容,現在回想,做法與十四五規劃的「共同富裕」精神差不多被問及如何看劏房問題,陳帆指香港是自由及資本主義社會,《基本法》也有保障私人產權,所以政府需要平衡《基本法》及貧富公平的問題,所以設立了研究小組探討劏房管制。他形容,立法會討論時「火花四濺」,但官員們要在後方「揸住水喉周圍射」,並與個別議員溝通,最受爭議的是沿用 10% 或 15% 租金加幅上限。(8)

  9. 幸好米埔的外圍是濕地保育區,而保育區的外圍是濕地緩衝區。政府於 1997 年完成《后海灣地區魚塘生態價值研究》,確定了區內的魚塘系統為各類水鳥提供覓食和棲息地的重要價值,並因應該研究之建議,於 1999 年將連綿的魚塘劃作濕地保育區,再把保區育外的五百米範圍劃作濕地緩衝區。一直以來,兩者皆以城規會規管土地用途的方式,以及《環境影響評估條例》來保護。胡明川表示,現行法制確實遏止了一些發展進入濕地,例如豐樂圍的住宅申請雖然獲批發展許可證,卻未取得環境許可證,而南生圍的高密度住宅項目申請也沒有獲批。WWF 香港生物多樣性及保育政策高級經理劉兆強(Tobi)更認為,現行法制本已行之有效地制止了法制下的發展,他希望可以維持現有機制,不贊成放寬濕地緩衝區的發展。不過,兩人也同時提及違例發展一直存在,Tobi說:「例如填咗塘唔使還原,繼續做貨場。」他表示,違例發展令濕地在一星期甚至一夜之間變成乾地,不是慢慢變乾,想救都無得救,同時判刑也不夠重,「相對做車場嘅回報、賺幾錢係完全唔成正比。」胡明川亦認為現行機制不夠力度令棕地轉回環境友善的濕地,所以更應該改善原有機制,令濕地緩衝區更能發揮保護濕地保育區的功效。[...] 胡明川亦提及,南生圍、豐樂圍、尖鼻嘴一帶是內后海灣受潮汐影響的地方,潮退時,大量雀鳥飛來這裏的淺水泥灘覓食,每當潮漲,牠們又會飛到魚塘、基圍等地覓食。夏天時,鷺鳥更會在這裏繁殖,據 2020 年漁護署的〈米埔內后海灣拉姆薩爾濕地水鳥監測計劃〉,后海灣共有八個鷺鳥林,其中七個位於濕地緩衝區或緩衝區外的地方,這同時顯示雀鳥也會使用濕地緩衝區,而這也是胡明川反對發展濕地緩衝區的理據,「保護咗佢哋覓食嘅地方,但保護唔到佢繁殖嘅地方,其實係有少少搞笑。」[...] 胡明川說:「有時唔係好明點解緩衝區會成為發展或者土地供應嘅其中一個選項。」她表示緩衝區的作用其實就是緩和了人和大自然的衝突,如果附近搬來大量人口,幾十米以外卻已是雀鳥使用的濕地,人和鳥便很易有衝突,例如人類如果想滅蚊,滅蚊可能會影響雀鳥的生境,同時也很難防止人類把濕地當作消閒後花園使用,「你控制唔到啲人」。[...] 她認為,發展和保育本來並不存在衝突,卻往往被人放在對立的位置,「環境係可以同人共存,但用咩土地去發展係一定有優次之分,有啲土地係唔適宜去優先考慮」。這次為何又要為保育而反對發展,正是因為大型發展加諸一個很敏感的區域,「呢個唔係一個普通嘅地方,唔係市區公園,而係一個具國際保育級別嘅濕地,所以需要小心處理,唔應該咁輕易將咁多發展放晒喺呢個濕地嘅周圍,令周圍嘅土地擁有人有一啲錯誤嘅期望。」[...] Tobi 表示,WWF 對政府擬建濕地保育公園的立場是「審慎支持」,「你做一個濕地保育公園,係一件好事,或者調轉嚟講,我哋搵唔到理由反對,當然要進一步考慮就係你之後點管理,點樣維持個生態價值。」而「審慎」是指政府要綜合這個地方的現況作全盤考慮,因此,他們不贊成放寬濕地緩衝區,希望繼續沿用城規會的規劃指引來限制發展,「其實而家已經無空間畀你拆牆鬆綁,我亦覺得有個公平機制嘅時候,你咁係令以往建立咗嘅機制、以往嘅價值,一下子破壞晒,Ramsar Site(拉姆薩爾濕地)係咪有朝一日都唔能夠再做 Ramsar Site 呢?雀唔再嚟咁點呢?」[...] 胡明川則憂慮政策出台後,漁民或會不再養魚,或改變養魚的策略,例如改養他們估計收塘時會較高回報的魚類,因為在塱原收地時,一些農民也會改種一些收地價值較高的農作物,而這種轉變不一定對生態有利。她希望政府會有相應的保育措施以維持現有漁塘運作,「唔會有太多大轉變而導致生態或保育上嘅災難,始終由政府公佈到土地收回,可能係五至十年。」(9)

  10. 林本利曾在 2015 年一篇訪問中提到「香港單位數目足夠香港人住,香港有 269 萬個單位[樓房數],只有 240 幾萬住戶[家庭數],只是空置囤積太多」。而作為本港芝加哥學派的代表性人物、港府重要經濟智囊的王于漸則向來認為,香港的深層次問題是房屋供不應求之過,反對抽空置稅,而要移山填海,大量造地起樓。「本地財團的遊說能力極之強大,財團的高層不時會邀請學者及其他人士一同午膳或者共晉晚餐,視學者為上賓,以極禮貌親切的態度進行遊說。……財團除邀請學者出席宴會,給予研究資助或內部認購物業等好處外,亦喜愛向大學的研究中心提供資助,作為公關和宣傳一部分。」(《學術界的威迫利誘(二)》)「本地財團透過『利誘』,包括邀請學者出席宴會、給予研究資助,贊助研究中心的活動,甚至邀請學者進入公司董事局,給予豐厚的酬金等等,相信已經窒礙了一些學者的獨立思考及判斷的能力,令他們放低學術尊嚴。當財團無法透過『利誘』而令學者收聲或者改變立場,下一步便以『威迫』方法對待。」(《學術界的威迫利誘(三)》)(10)

  11. 公屋問題千瘡百孔,除了垃圾處理,白田邨重建大廈排污系統亦出現莫名其妙的「斷層」,部分污水管未能接駁公眾排污系統,在街道上流出,有礙環境衞生,還有大大小小的糊塗帳,罄竹難書,不能盡錄。政府之前推出租置計劃,將大量公屋「賣斷」,顯然想把管理燙手山芋假手於人,寧願削減可供出租的公屋數目,讓公屋上樓期一再延長,又形成租置屋邨內管理及保養開支的紛爭。無論新舊屋邨,住戶都問題多多,這也是大部分香港人寫照,官僚無能,百姓又怎可能安居呢?(11)

  12. 葡萄牙病」的主要表現都指向社會發展停滯。首先,葡萄牙經濟效率不高,宏觀經濟環境、公共機構質量和技術創新水平遠遠落後於西歐發達國家。社團資本主義導致資本可以依靠與政府的關係賺錢,缺乏創業創新精神,製造業特別是創科產業發展緩慢,資本階層熱衷於發展服務業和房地產。 社團資本主義是資本主義社會中不同利益集團為協商和分配利益而組織起來的政治權力結構。薩拉查時代的葡萄牙基於社會階層和功能組織建立社團主義體制,試圖通過國家領導社團所聚合的集體利益實現社會行穩致遠、持續繁榮。薩拉查攜手大地主、大資本推行國家主義,強調國家相對於社團和公民權利的優先性,在經濟上由企業主、工人和政府合作,通過法定機制實現在國家層面上的共治。這種治理模式重建了社會秩序,擺脫了社會動亂,但卻鼓勵出現大批假裝政治忠誠的偽君子,並為權力與資本交換利益提供合法性。葡萄牙的社團,不僅有社會組織功能,也是一種政治組織,參與政治活動,擔任民意代表,提出政策倡議並為政府輸送管治人才。許多葡萄牙社團都是由具有足夠經濟實力的商人發起,沿襲了「先發財致富,後影響政府」的傳統路徑。這些社團領導人與政府部門存在千絲萬縷的聯繫,免不了形成新的利益集團。他們與政府結成同盟,既為葡萄牙經濟發展做出貢獻,為社會穩定盡一份力,更追求自身的政治與經濟目標。在社團主義治理模式下,葡萄牙政府與工商界的精英結成聯盟,包括財團老闆和高管、社團組織、專業人士、知識分子等等。精英聯盟長期主導政治和經濟政策,雖然有助於維護社會穩定,但一直無意解決貧富懸殊、社會不公等深層次矛盾,不利於葡萄牙經濟的可持續發展。資本階層增加了自己的財富,政府充實了財政,但問題在於廣大中產階層、社會基層的收入長期得不到增長,社會怨氣積重難返。(12)

  13. 四個月前,新世界在大圍的「柏傲莊三期」爆出建築工程不達標醜聞,要拆卸重建。據報現時累積了 90 宗取消交易個案,佔售出單位伙數一成。地產資訊平台《胡.說樓市》報道,選擇等待成交的柏傲莊準業主,至今連第一筆預計的賠償也未收到。發展商犯錯,代價由買家承擔,其公關作風亦由最初開誠布公轉「低調」,變得「機密」起來。記得當日爆醜聞不久,中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量很快便在《信報》撰文替新世界說好話,盛讚其危機管理「第一主動申報;第二,大刀闊斧檢查和拆卸樓宇;第三,給買家一個頗大賠償。」他更大膽的下定論:「偷工減料的可能性不是很大。」筆者當時曾撰文指出其不妥。「路遙知馬力」,新世界的善後手法大有問題,作為入世的經濟學者 — 個人意見時常被主流傳媒採用,主導輿論風向 — 卻一早斷定新世界的危機管理值得學習,如此與事實不符,基於公眾利益考慮,莊教授實在有道德責任,再次替公眾解惑。假如無法自圓其說,便有必要修改,甚至收回當天言論,向被誤導的公眾致歉。香港主流經濟學者喜歡下海論政,影響政府決策,莊教授並非孤單一人。做國師不是問題,但正如筆者過往分析,這些國師都非常巧合地鼓吹一些有益於大地產商的政策 —「拆牆鬆綁講得最多,彷彿所有問題都是因為有環評、城規會等障礙所致。她/他們宣稱很重視私有產權,開口閉口市場經濟,但總不見她/他們替被市建局迫走,或被強拍掠奪業權的小業主抱不平。她/他們亦不會代入土瓜灣好希望合作社 — 上世紀五十年代買地皮自己建屋的小型地產商 — 的角度看問題,反對市建局「干預巿場」,千方百計破壞人家幾十年的心血。她/他們喜歡上綱上線,批評別人是「鬥地主」的「左翼人士」,但市建局真真正正「鬥地主」起來,她/他們又不作聲。(13)

  14. 單以特區的政務官系統,大有機會投降或作某些讓步,讓顏色革命可以在港延續發酵。這樣關乎國家安全的重大政治動亂,為甚麼主政者不能被追究責任?至少也要對社會、國家作出公開的交代。即使用中國封建歷史的慣例,讓有關人士戴罪立功,但還是要確定其罪,才可網開一面,讓其立功頂罪。或許早前政府高層有人事變動,便是代表就責任歸屬作出處理,可惜這樣把責任全部推予免職者,頗為不公,對更負主要責任者不追究,怎可明正香港的政治倫理?中國現時以理想主義和道德號召全球,在香港亦應秉承原則,堅持把事理道德弄清,教育民眾。香港今天的問題,地產炒賣導致公屋短缺,樓價飛升,地產天價挫害經濟與民生,或許可說是源自曾蔭權掌權所為(他也是三朝元老:財政司司長、政務司司長、特首)鑄成。這後一位三朝元老卻是延續曾蔭權的房屋土地政策,有稍改的只是包裝宣傳不同,也揚言增土地供應,平抑樓價,可推高樓價的效果一樣沒變。(14)

  15. 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,加大保障房建設投入力度,城鄉居民住房條件明顯改善。(15)

  16. 筆者並無內幕消息,但根據已公開資料,還是可以推敲到一些管治階層內部的情況。照常理,下屬的任務就是幫上司解決難題,如今石禮謙突然開聲表達不滿,更反過來要求頂頭大老闆改變處事態度,不要只曉得發指令,這至少有種可能:由於沒有議員身分的包袱,曾以一句「仲衰過共產黨」使公眾譁然的石禮謙終於暢所欲言;香港經濟事務的管治權實際上握於大地產商的手裡,中央似乎有意推動一些會令他們的既得利益大受損害的政策 — 中聯辦幾個月前頻頻落區,之後向特區政府遞交了一份有 500 項政策要求的待辦事項清單,究竟是一些空泛、政治正確至上的訴求,抑或有具體政策內容的要求,石禮謙應該比大多數市民更清楚 — 為了護主,石禮謙只有挺身而出說不。若然,他忽然轉性大講人話,向泛民的支持者示好,便毫不出奇:起碼拉攏一下民意,冀望減低大孖沙 — 貪婪形象在公眾心中根深蒂固 — 被全方位針對的壓力。當一些經濟學者時常巧合地幫大地產商說好話(譬如說出現「納米樓」、「劏房」是因為巿場有需求,又或發展商壟斷民生事業是為了分散風險),港大首席副校王于漸甚至長時間幫領展地產王國出謀獻策(註),作為地產及建造界立法會議員,石禮謙幫大孖沙頂住外界批評和政治壓力,就更加是身先士卒的事。不過,請石先生不要忘記,他自己過去就經常搬主流經濟學者掛嘴邊的「干預市場」來做擋箭牌,反對政府對地產商斂財行為施加限制。兩年前有個經典例子。政府打算徵收空置稅,石禮謙就質疑是「歧視」發展商,是將市民的關注轉移到地產商身上。歧視的苦主向來是社會上較弱勢的一群,講到被歧視,幾時輪到財雄勢大的地產商?如果石禮謙真的關心房屋短缺、醫療及教育等議題,憂慮本港的深層次矛盾仍未獲妥善解決,那會否贊成稅制改革,向富裕階層、收入高人士徵收更高稅率,改善貧富懸殊問題?又會否贊成立法打擊囤地、壟斷等經濟掠奪行為?(16)

  17. 世界銀行的經濟學家亦得出類似結論,中國社會流動性下降,尤其是女性及貧困地區。隨流動性下降,令不平等加劇,1978年中國收入最高的10%和收入最低的50%,各佔全國總收入的四分之一而到了2018年,前10%的人在內地的總收入中佔比逾40%,而半數以上的民眾收入佔總數不到15%。報道引述新加坡國立大學及香港中文大學學者聯合發表的論文指,1980年代出生在內地底層家庭的孩子,比1970年代出生的孩子更不可能隨着時代推進而出頭,學者稱之為日益嚴重的「世代貧困陷阱」。更多和最好的發展機會聚集於富有及權貴子弟身上,來自貧困家庭或農村家庭的孩子愈來愈難成功。麥肯錫公司研究部門發布最新報告,對佔據超過60%全球收入的10個國家的資產負債表進行評估。研究顯示,全球淨資產從2000年的156萬億美元,增至2020年的514萬億美元(約4,009萬億港元),中國佔增量的近1/3。中國的財富從2000年時的7萬億美元,飆升至120萬億美元(約936萬億港元),主要原因是中國於2001年加入了世界貿易組織(WTO)後經濟加速崛起。報告稱,世界上最大的這兩個經濟體,超過2/3的財富由最富有的10%家庭持有,這個佔有率一直在增加。麥肯錫稱,全球淨資產的68%存儲在房地產領域,其他則是基礎設施、機械和設備,以及智慧財產權和專利等無形資產,然而無形資產比例甚低金融資產不計入全球財富計算中,因為它們實際上被負債所抵銷,例如個人投資者持有的公司債券,代表着這家公司的負債。(17)

  18. 事實上,租置屋邨在回歸前及回歸初期兩度推出,惟實踐證明維修、清潔、保安等責任誰屬經常惹起爭議,港府因此久久沒有再推租置計劃。惟林鄭為了滿足其「置業主導」房策,不理好醜但求就手,將租置單位納入綠置居出售,卻因為管理依舊一片混亂,結果淪為市民的夢魘。早前本報亦有報道大埔富亨邨驚現「曱甴屋」,整個單位堆滿成千上萬隻曱甴,鄰居飽受滋擾,苦不堪言,而富亨邨正正是租置屋邨,致使房屋署、食環署等部門「攞正牌」指涉事單位為私人物業而拒絕作為,最終要私人清潔公司仗義代勞清理曱甴。都說港府政策永遠只重表面文章,執行細節毫不理會,將公屋單位廉價出售,一圓小市民業主夢,出發點無疑是好,但當一幢大廈既有出租單位,又有出售單位,衍生的管理問題,政府便有責任做好把關。如今賣了樓便算,豈能不激起民怨?一個政府是否執政為民,是否真正與民同行,從這些細枝末節足以說明一切。回歸以來,社會矛盾愈演愈烈,政府無法讓港人安居樂業正是最大原因。小市民窮畢生之力購入窩居,無非希望有安樂日子過,如今連這卑微的願望都變成奢望。按照港產官僚邏輯,賣出了的單位固然不關房屋署事,連出租單位都不關房屋署事,那麼,房屋署官僚出糧為何又關納稅人事?(18)

  19. 當下政府面對一個兩難處境:大量增加樓房供應,高樓價無法維持,會產生「負財富效應」,最終很可能拖中央落水,被大地產商牽著鼻子走,焗住搶救大得不能倒的樓市,鎖住原本用來對付內債危機的子彈,並限制了她解決問題的選項,給美帝渾水摸魚的機會;但不增加供應,又不改革稅制的話,樓價和租金繼續高不可攀,生活指數高企,只會令越來越多人被陰乾,被赤貧化,醞釀一場更難以預測的社會危機。房屋問題很多是十多年前林鄭執掌發展局時已經播下種子,現在只能亡羊補牢 — 用循序漸進的方式,從稅制/務改革入手,降低樓巿未來的風險,別再把過多社會財富押在物業市場上;同時大量增加過渡房的供應,減輕弱勢社群的痛苦指數。另一方面,善用收地條例打擊囤地行為,而非鼓吹甚麼公私合營,放生始作俑者。香港要發展「北部都會區」,不一定是壞事,但現在拋出來的方案,只會令土豪地主獲益最大,那根本便違本了中央要求特區政府行善治的本意。對林鄭政府而言,有中央為後盾,天塌下來也不怕。但其實「十四五」規劃也提到,要推動金融、房地產與實體經濟均衡發展,反而香港作為中國的離岸金融中心,由官員到專家學者,對經濟民生問題總是欠缺多層次、多面向的策略思維,明明深層次問題根源在地產稅過高的經濟結構,但總是理解為供應和造地不足等技術性範疇的事情。明明人口老化已嚴峻到快要爆發人道危機的地步,迷信市場的勞福局局長羅致光就只會提議豁免地積比率限制,鼓勵私人發展商建造安老院舍去滿足龐大的住院需求。莫非他不知道每次豁免地積比率,都變成地產商千方百計發水賺到盡的良機?事實上,除了力推北區都會區及明日大嶼,林鄭接受《經濟日報》訪問時,更明言要放寬強拍門檻,轉移地積比,並加強官商合作,讓地產商和市建局拍住上,「入場一齊做」,就算明年樓價大幅下跌,政府都不會改變以大增土地供應為主軸的房屋政策。毋視樓市和實體經濟完全割裂,系統性風險不斷累積和增加,政府在理論層面,仍然死抱著港大首席副校王于漸鼓吹多年、樓房和財富劃上等號的觀念,完全排除樓價會持續性下跌的可能。筆者上次分析過,土地樓房一直是最能保值的投資,有賴多種條件相配合。樓房和財富劃上等號 — 樓房價值原本與實體經濟掛鈎,相對穩定;受房屋金融化政策及量寬泡沫效應影響,價格飆升,實用價值加上投資價值,就似蛋糕上的忌廉,越加越厚,厚到變怪胎的地步。正常購買力基於實體經濟,無法追上由泡沫撐起的高樓價,價格理應有所調整,但政府奉行王于漸、雷鼎鳴等主流經濟學者放任市場的主張,金融業蓬勃發展又提供大量借貸,使樓價得以脫離常人負擔能力的制肘,反地心吸力般向上升。不過,各項利好因素早晚會消失 — 基於出生率下降、移民潮、人口老化、美國加息、外資撤離、AI 失業潮等緣故,再加上林鄭決心在造地起樓方面大躍進,估計到了 2030 年左右,很大機會迎來結構性的轉向。(19)

  20. 所謂的「阿羅替代效應」,是從壟斷理論入手:任何行業的市場霸權,都會透過限制產量去抬高價格。限制產量導致顛覆創新的平均成本較高,因此市場霸權推行顛覆性創新的誘因亦變得較弱。不過,熊彼得卻認為,老牌企業壟斷市場對創新有利,這是由於企業勇於自我顛覆,享受創新帶來的規模效應,而穩固的市場地位亦容許霸權冒較大創新風險,因此顛覆性創新根本毋須後浪推前浪。這就是所謂的「創造性破壞」。理論上,阿羅與熊彼得各有道理,而實證上,由微軟的日漸衰落到Netflix的崛起,「長江後浪推前浪」的案例着實不少,因此近年「阿羅替代效應」的支持者似乎愈來愈多。是的,壟斷市場的老牌企業在打倒昨日的我時,經濟包袱往往比新進對手來得沉重。然而,再仔細一點分析數據,我們發現只有不到三成的市場創新來自「後浪」,大多數的創新其實還是依靠「前浪」不斷自我顛覆的。經濟學界有一個老問題:壟斷市場的老牌企業會否願意推行顛覆性的創新?還是,市場上所有顛覆性的創新,都只有在競爭之下靠長江後浪推前浪?行內有兩派理論分析,分別是由諾貝爾經濟學獎得主阿羅(Kenneth Arrow)提出的「阿羅替代效應」(Arrow's Replacement Effect),以及由奧地利經濟學家熊彼得(Joseph Schumpeter)提出的「創造性破壞」(Creative Destruction)。(20)

  21. 「外資抄底」傳遞出的信號意義,顯然要強於「內資護盤」。結合此前傳遞出的信息,近日股債兩市的超預期反應便不難理解。今年9月,一些房企曾通過大股東增持的方式,為市場短暫地注入了信心。相比之下,此次護盤行為發生時,市場的情緒顯然更為高漲。11月10日,央行罕見地首次發佈單月個人住房貸款統計數據。其中,10月居民中長期貸款增加4221億元,今年5月以來同比首次轉正。且在近十年的同期對比中,規模僅低於2016年10月。「這也是購房信貸環境築底改善的表現。」貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報導表示,但實質性的改善尚需時日。其中,因未能得到當事各方確認,部分消息顯然有「羅生門」之嫌。但對於信心已經跌入谷底的房地產業來說,提振作用仍然明顯。引發此輪資本市場升溫的,是近期的一系列利好信息。11月9日,中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會,傳遞出融資和併購政策鬆綁的消息;11月10日,瀋陽疑似大幅鬆綁調控政策;而在近期,高盛、貝萊德等外資機構正在大舉買入中國房企債券。板塊方面,近日強勢的汽車、風電及光能股成沽盤的主要對象,跌幅較為顯著;而近日持續不振的內房股,下午市場突然傳出內房央企建議就地產收併購調整「三條紅線」指標及據內地《證券時報》報道,中國銀行間市場交易商協於本月9日舉行座談會,市場認為座談會召開意味著房地產企業境內發債的相關政策會有所鬆動;消息一出,內房股突然出現技術性急彈,升幅亦優於大市,連帶一系列相關的物管股也「水漲船高」。(21)

  22. 我國實現了從高度集中的計劃經濟體制到充滿活力的社會主義市場經濟體制、從封閉半封閉到全方位開放的歷史性轉變,實現了從生產力相對落後的狀況到經濟總量躍居世界第二的歷史性突破,實現了人民生活從溫飽不足到總體小康、奔向全面小康的歷史性跨越,推進了中華民族從站起來到富起來的偉大飛躍。[...] 毛澤東思想是馬克思列寧主義在中國的創造性運用和發展,是被實踐證明瞭的關於中國革命和建設的正確的理論原則和經驗總結,是馬克思主義中國化的第一次歷史性飛躍。黨領導人民自力更生、發憤圖強,創造了社會主義革命和建設的偉大成就,實現了中華民族有史以來最為廣泛而深刻的社會變革,實現了一窮二白、人口眾多的東方大國大步邁進社會主義社會的偉大飛躍。我國建立起獨立的比較完整的工業體系和國民經濟體系,農業生產條件顯著改變,教育、科學、文化、衛生、體育事業有很大發展,人民解放軍得到壯大和提高,徹底結束了舊中國的屈辱外交。中國共產黨和中國人民以英勇頑強的奮鬥向世界莊嚴宣告,中國人民不但善於破壞一個舊世界、也善於建設一個新世界,只有社會主義才能救中國,只有社會主義才能發展中國。(22)

  23. 馬克思指出,問題就是時代的口號,是它表現自己精神狀態的最實際的呼聲。強化問題意識、堅持問題導向,是我們黨推進馬克思主義中國化的重要方法之一。(23)

  24. 調查亦發現,今年第三季有38%的受訪者認為未來一年樓價上升,較上季數字有所回落,但仍高於去年同期。就2021年全年而言,平均有42%受訪者對樓價看升,仍多於去年全年平均的23%。另外,反映市民對樓市態度的指標,包括「認為現在是置業好時機」及「有置業意欲」的人數亦有所回落,反映港人對置業抱持觀望態度。對於美國聯儲局早前宣布每月減少買債,李指出,按照現時速度,預期最快明年6月完成縮表並開始加息周期,亦有可能因美國通脹加極,聯儲局會加速利率正常化。若美國加息,屆時本港的按揭息口或會跟隨上漲,李提醒按揭買家需按自己經濟情況,做好風險管理。其中,置業興趣最高的年齡層為21至24歲的年輕一族,而首置平均年齡為31歲。而受訪者認為適合他們居住需要的物業樓價平均為580萬元,較十年前受訪者認為所需樓價270萬元多出1.15倍,符合樓價這十年來的升幅,惟港人收入普遍追不上升幅。(24)

  25. 世界綠色組織行政總裁余遠騁則於電台節目稱,從傳統能源轉新能源的過渡階段,加電費是全球大趨勢,今次加幅維持在單位數,是因為動用電費穩定基金。隨着轉用潔淨能源要使用新機組及新燃料,淨資產值增加,他預計2023年電費加幅或會達到雙位數,呼籲市民「咬實牙根」減少用電。(25)

  26. 公屋申請大排長龍,輪候者等到頸長。房屋委員會今(11日)公布最新公屋輪候冊數字。截至2021年9月底,一般申請者的平均輪候時間為5.9年,長者一人申請者的平均輪候時間則為3.8年。兩者分別是自1999年、2000年以來的新高,反映苦候公屋的情況愈趨惡化。綜觀「居屋2016」至「居屋2019」,居屋單位面積愈來愈細,由2016年最細約300多平方呎,急跌至「居屋2020」約200多平方呎的單位,跌幅約33%。有房屋委員會委員認爲或因政府為滿足房屋供應量,而選擇間細單位,以提供供應量。萊坊公布的《全球豪宅城市指數》顯示,截至今年第三季的過去12個月,全球豪宅樓價平均上漲約9.5%,其中香港豪宅樓價按年亦升約7.2%,按季則漲約1.6%,季度表現跑赢所有內地一線城市。正常的年度內,一般香港整體的建造工程規模容量都是公私營投資金額大約各佔一半,達致社會平衡。而投資者也歡迎有預算、可計劃其經營投資願景,並可作短中長等3期的打算。基於上述兩方面元素,其實香港資本主義自由市場的運作,也是有一定客觀的計劃性的,有一定客觀的經濟規律所制約的。為甚麼說反中亂港的泛民政黨和議員打着民主旗號,瘋狂濫用拉布是破壞經濟、損害民生,道理也在於此,反對派其實一點民主也沒有。事實係,虎年未至,物價上漲已逼眼前!兩電日前公布加電費,可謂飛擒大咬,撳住嚟搶,令基層市民百上加斤,尤其對劏房戶構成極大經濟負擔。關注團體指出,目前每度電平均1.3元,惟在劏房業主濫收電費下,住戶平均要畀1.6至1.8元,高於一般家庭逾兩成,相信兩電加價後,劏房業主調整電費幅度很大機會高於兩電!廢官就一味叫「市民透過慳電去慳錢」!咁嘅白癡說話都講得出,即係見到個餓到肚皮黐背脊嘅窮人,仲要噴一句:乜用咁地獄式嘅方法瘦身吖!貪靚成咁!「居屋2014」中型單位佔逾95%,單位面積至少達433.79平方呎,並不設200多平方呎的細單位,但至「居屋2020」,中型單位的佔比則急跌至約35%,至於200多平方呎單位則佔15%。房委會委員招國偉指,自居屋2018開始出現大量細單位後,居屋面積跌至約200多平方呎 ,並佔各年居屋供應近20%。他認爲政府為求滿足市民對資助房屋的落成量,故選擇分間細單位,以便增加單位供應量,屬無奈之舉。他又稱未來5年資助房屋供應緊張,擔心未來數年單位面積仍會偏細,預計或需待未來20及30年落成的資助房屋才有大單位供應。他直言,「居屋2014」仍提供大單位,質疑政府為何當時做得到,但目前則無能為力他續提及綠置居貨尾單位,包括位於葵青區青衣的青富苑及港島柴灣的蝶翠苑亦因單位面積較細,至今仍未全數賣出。(26)

  27. 貧窮人口創12年新高,近4個港人一個窮!新冠肺炎疫情去年打殘本港經濟,港府雖自詡在扶貧工作已作出巨大承擔,仍不能遏止貧窮人口飆升。港府今日(10日)發表最新貧窮情況報告,去年貧窮人口高達165.3萬,貧窮率升至23.6%,即使恆常現金政策介入後,貧窮人口仍逾121萬人,連續4年破百萬,貧窮率為 17.3%,較前年高1.5個百分點。港府今日(10日)發表最新貧窮情況報告,去年貧窮人口高達165.3萬,貧窮率升至23.6%,即使恆常現金政策介入後,貧窮人口仍逾121萬人,連續4年破百萬,貧窮率為 17.3%,較前年高1.5個百分點。(27)

  28. [...] 至於土地共享計劃,簡直是把規劃和建屋的主導權交給地產商,更糟的是地產商也不見得踴躍申請,去年5月起至今才獲得五宗申請,客觀效果恐怕就是耽擱新界發展。另外,透過舊區重建得來的私樓單位一向售價昂貴,區內原有住客被遷離,不少人生活被迫向下流至於釐清濕地收地範圍,其實也跟北部都會區可發展土地的樓價和單位數量沒有直接關連。針對公營房屋,林鄭認為若果公營房屋足夠,可以讓有需要接受政府資助的市民「住得好,買得起」,而她雖然不像先前另一次電視訪問那樣忘記了公營房屋只佔全港房屋不夠五成,但亦承認了提升至七成水平是「漫長」的路。令人不解的是,她在這種情況下還是堅持北部都會區、交椅洲新增土地局限於發展七成公營房屋。安居不應強求置業階梯:若要升至總體單位七三比,政府理應大幅提升未來發展項目裏新公營房屋的比例。根據《房屋統計數字2021》,在本年3月底,公營永久性房屋有127.2萬個,私人永久性房屋有164.1萬個,兩者比例分別為43.7%和56.3%。要變為公私七三比,政府在停止新建私人單位還要新建255.7萬個公營單位。可是,政府連現時調升七三比至八二、九一比也不做,甚至連未來五年的新增公屋供應也落後於長策進度。至於延續置業階梯的政策也難令市民「買得起」。這不是政府錯在政府提供不同等級的資助房屋,而是錯在販賣上流置業夢,盲信只有置業才會提升生活質素。原則上,租住和自置並無優次,市民可按負擔能力和偏好選擇。可是,政府一味強調置業,加上本地樓房累積資產效果明顯,迫使市民不論是否願意也要加入買樓遊戲。再者,在置業階梯之下,綠置居、居屋、首置盤等資助出售單位因為可以轉售至自由市場,其價格也隨私樓價格水漲船高,有二手居屋樓價「媲美」私樓,亦有二手綠置居業主在禁售期結束後便出售圖利,令公營屋淪為投機工具,凌駕自住功能市民安居前提是可以負擔住屋支出,不應分租屋還是置業;而資助出售單位市場亦須與私營單位市場切割,免受私營市場影響,才可令想置業的市民「買得起」。(28)

  29. 問及政府如何確保這些項目不向發展地產商利益傾斜,陳帆表示,在興建過渡性房屋過程中,如果涉及私人土地,政府態度是非常清楚,過渡性房屋是推展及運用,與土地日後使用是沒有關連,也不帶任何條件;所以任何私人土地業主提供的過渡性房屋之用,只限於此。政府自 2018 年起研究過渡性房屋計劃,提出「官商民」合作模式,覓地建過渡性房屋。今年 7 月立法會「過渡性房屋供應的最新進展」文件顯示,空置土地上搭建臨時構築物或改建非住宅樓宇提供的過渡性房屋,包括改裝貨櫃屋,每個單位的資助上限為 55 萬元,另須設置大規模排水或污水處理設施的過渡性房屋項目,每個單位的資助上限則為 56.5 萬元。出席同一分享會的新鴻基地產執行董事郭基煇表示,香港並非無土地,而是土地如何使用的問題。政府可研究由 1.6 萬公頃的綠化地中,撥出其中 1% 來興建過渡房屋,而非全部用作興建公屋。他建議政府考慮在濕地緩衝區內的土地,如果證明對生態影響低,或者有其他保育方案減低影響的土地,便可用作興建過渡房屋。(29)

  30. 這些年,內房行業過度膨脹,金融機構為了抓住商機,將貸款向地產業傾斜,讓房企得以抬高地價,以債養債,無序擴張;地方政府則長期依靠土地收入支持財政,疏於發展多元化經濟。結果「住房」就成為除醫療與教育之外,阻礙內地經濟持續發展的「三座大山」之一,伴隨着少子化、人口老化、貧富懸殊等社會問題。當土地價格上升,無疑創造了可觀的財富,帶動居民消費。可當樓價不斷與實體經濟嚴重脫節,淪為少數權貴投機倒把牟取暴富的資產時,非但影響營商成本,用家亦無法安居。房企「大得不能倒」,變相「綁架」了金融體系和地方政府,三者利益綑綁在一線,長此下去足以拖垮國家經濟,墮進深淵(30)

  31. 丁權不動如山並不令人意外,畢竟回歸前後,新界原居民均享有丁權,何況社會好不容易平靜下來,更是無謂再起火頭。然而,土地和住屋問題積重難返,同樣不容忽視。眾所周知,丁屋政策源於40多年前港英政府在新界大規模收地發展,惟無法以地賠地,遂向原居民派發換地權益書,容許興建丁屋自住作為補償。回歸後丁屋政策延續,但時移勢易,丁權不斷變質,早已變成原居民的特權和牟利工具,有違自住原則。今年3月,廉署拘捕「村屋大王」等涉及套丁共廿多人,折射出套丁亂象的冰山一角。至於大量新界官地被非法霸佔及開路,大肆破壞環境,無非為興建丁屋鋪路,西貢相思灣村的土地亂象便是經典。目前全港法定規劃圖則上約有700個劃為鄉村式發展地帶,主要覆蓋600多條認可鄉村,總面積3,380公頃,比10年前增加約100公頃,當中六成為私人擁有,四成位處官地之內。終極裁決後,意味這四成官地將獲解凍允建丁屋,勢令土地不足問題雪上加霜。試想想,無殼蝸牛望樓興嘆,公屋輪候冊大排長龍,原居民卻可世代坐享丁權,牟取暴利,毫無公平可言,怎能不成為眾矢之的?何況林鄭提出「北部都會區」發展大計,當中必然涉及鄉村式發展地帶,丁屋政策必須檢討及改變已是迫在眉睫。必須強調,終院雖裁定丁屋政策合憲,但同時指出「丁屋政策是透過行政酌情權加以落實」,「酌情權」三字可圈可點。畢竟「土地有限,丁權無限」,繼續將官地劃作鄉村式發展地帶,「以有涯隨無涯」根本不是辦法。林鄭於2012年擔任發展局局長,曾豪言丁權不能永續,建議在2029年劃界為2047年停止相關政策,後迫於原居民反彈而跪低。如今土地問題相比10年前更加惡化,丁屋政策不可能一成不變,是終止丁權還是放寬丁屋政策,容許改建成「丁廈」,已成下屆政府不能迴避的問題。(31)

  32. 會德豐地產常務董事黃光耀指,北部都會區是一個長遠、較策略性的計劃,並形容這與約90年代提出的玫瑰園計劃類近。「北部都會區着重如何透過發展基建、鐵路帶動新區發展,及成立產業配合區內發展,以達到「北創科、南金融」的理念。而早前提出的躍動港島南、起動東九龍等計劃屬於較地區性的計劃,惟這次屬於版塊較大的發展區。起初大家談及新界時,只會聯想到古洞、落馬洲,惟北部都會區的版圖已經擴闊至新田、洪水橋等地」。他認為,整個新界北現正受惠於中港融合的優勢,而香港亦有條件發展創科產業,可成為大灣區的中心點。作為發展商,他強調集團會把握北部都會區帶來的機遇。他相信,未來政府會陸續推出地皮招標,相信各大發展商在北區亦有農地在手,料可以就該區農地申請改劃,以配合區內發展。他坦言,即使集團的農地儲備不算多,並集中大埔區,而集團暫沒有持有任何新界北區的農地,惟集團亦正留意有沒有合適的地皮發展。問及私人市場的農地買賣是否容易進行,他表示,這要視乎地皮是否合適,並需留意未來發展的時間表,如未有基建設施,發展商則未必能把握時機發展。舉例說,當年集團發展將軍澳南及日出康城項目時,需要基建及配套漸趨成熟的前提下,才可加快項目的發展潛力,「當年市民會擔心日出康城的交通會不方便、消費設施不足等問題,惟目前大家的憂慮已漸漸消退。至於啟德的情況亦類同,他相信當2至3年後,區內配套逐漸落成,該區潛力會彰顯」。事實上,繼新地(00016)本年4月奪得古洞25區地皮後,會德豐相隔3個月以41.85億元高價投得鄰近24區地皮。黃光耀認為,上述地皮的成交價對市場具指標性,並相信愈來愈多發展商對該區地皮有興趣。同時,由於古洞鄰近內地,所以預測內地發展商亦有興趣競投。隨着近年政府大力開發新界土地,黃光耀認為,以往的「地區化」概念變得濛糊,新界與傳統市區的地價差距不大。他舉例,20多年前,當時居住屯門予人一種遙遠及相對貧窮的感覺,笑言「在屯門居住的市民上班時多數會遲到」,但在西鐵綫落成後,目前屯門與市區的樓價相差不遠。不過,目前香港人已經逐漸接受「新區發展概念」,如將軍澳目前已經給人一種年輕的感覺,現時聚集一眾品味相近的居民及社區。雖然施政報告有交代未來長遠房屋供應數字,但是他認為,政府依然沒有推出足夠土地。他稱,若不計市區重建及私人重建項目,政府10年將有10萬伙單位可供應,亦意味日後私人單位供應不算多,「香港較活躍的發展商起碼有10個以上,如計入內地發展商有更多,面對那麼多發展商,每年1萬伙供應根本難以攤分」。故此,他相信,發展商可從其他途徑,如透過改劃農地,或重建舊樓項目等,以增加房屋供應。(32)

  33. 1990 年代末期,中國推動住宅私有化,成就史上其中一次最大財富轉移後,大陸平均樓價升超過 2,000%。近年,年輕一代深感置業無望,索性「躺平」。另一邊廂,節節上升的樓市引發炒作,地產商瘋狂建屋,也間接導致由萬達到恒大,一次又一次的債務危機。(33)

  34. 香港樓價貴絕全球,連續11年「蟬聯」全球最難負擔的房地產市場榜首,一個家庭要不吃不喝20年才能買得起一個單位,樓市之瘋狂可說是國際有名。市民負擔不起購買私樓,申請租住公屋或者購買公營建造房屋又如何?一樣難於登天。公屋輪候時間連年上升,抽中居屋的機會差不多與買六合彩一樣靠運氣。與此同時,卻有一班擁有丁權的人如「含住金鎖匙出生」,每人可以擁有一幢2100呎的丁屋,更獲政府預留大量地皮以作建屋之用,這不禁讓每日為口奔馳卻只能蝸居於劏房的廣大基層市民質問一句:公平咩?市民無法安居,最大責任必然落在政府身上,然而特區政府素來常以「地少人多」來自欺欺人,到底香港的地有多「少」?翻查資料可以發現,香港已開發的土地不足三成,其餘未被開發的土地有七成,當中包括農地、荒地及綠化地。部份農地及荒地未被開發的原因是地產商囤積土地,最為經典的囤地例子可謂新界粉嶺「烏鴉落陽」的「鬼城」地產商新世界集團於1997年購得該地逾3.2公頃地皮後,為了不違反政府規定的發展期限,興建了17幢空置洋房,不租不賣,直至2019年財委會通過在該地發展高密度住宅,方才拆卸這座「鬼城」。再看看香港四大發展商擁的農地,便可知道地其實從來都不少。截至2018年,恒基地產持有約418.06公頃的農地、新地約288公頃、新世界約157.94公頃,長實則擁約83.61公頃的土地。(34)

  35. 行政長官林鄭月娥接受《星島日報》專訪,指政府會首次動用公權力,收回2000公頃的漁塘濕地,在北部都會區建立三個保育區,涉及南生圍和豐樂圍等漁塘地帶。她指不論回歸前後的政府,都不願意用公權力收地作保育用途,形容今次是「破格思維」。林鄭月娥又說,北部都會區計畫中所有由政府主導的土地,公私營房屋比例都會按7比3的比例發展,但承認暫時未知發展區內,有多少土地屬於政府地,亦未能確定是否採用洪水橋古洞北、容許與發展商換地的「公私合營」模式進行發展。她又指,整個北部都會區發展策略都由特區政府制訂,中央、廣東省和深圳都沒有提供意見。(35)

  36. 正常的《施政報告》在發表後,立法會議員便會諮詢所屬的團體及地區選民,收集意見,出席每個政策局舉行的政策簡介會,聽取有關政策局當年施政的輕重緩急安排,進行雙向的交流,提出市民的改善要求和建議。整個交流和博弈為時最少數周,當所有政策局就《施政報告》完成在立法會相關委員會的政策簡介及諮詢後,便在大會恢復二、三讀辯論,表決致謝議案。在這個監督、質詢、交流、博弈的過程中,關鍵是議員在每個政策局簡介會能否爭取到改善成果。可是,林鄭第5份《施政報告》的發表安排時間,完全排除了第7屆立法會議員參加審議權利,令人遺憾和異常詫異,直接剝奪了第7屆議員的監督權、參議權,也間接削弱了新一屆選舉委員選任議員的意義。(36)

  37. 位於中環心臟位置的新海濱3號商業地王,終由恒地以508億元奪得,項目總價創下香港有史以來最貴地皮的紀錄,每呎樓面地價亦達31,463元。項目採用雙信封制招標,而政府昨日指出,項目的總得分為100分,即無論地價或設計,項目均在各標書中表現最好。今日恒地亦隨即舉行記者招待會,拆解項目的設計概念,強調將投資630億元打造此項目為香港最具標誌性的世界級地標建築、朝氣蓬勃海濱長廊及為公眾提供大量日常可享用的活動空間。[...] 有傳媒問及李兆基的健康狀況,他強調,李兆基的身體狀況良好,形容得悉集團投得地皮後「笑到見牙唔見眼」。[...] 根據集團6月30日中期報告,借貸額是20%,他指,由於目前利息低,加上恒地一向有穩收入,並得到母公司恒基兆業支持,「提供200至400億元給恒地都是閒事」。他又指,是次地皮的成交價為508億元,其借貸額30%屬合理水平,集團的現金流轉非常好,「即使集團明日需要繳付508億元,亦可以即時開支票」。此外,他表示,集團未來的派息不變,不用供股,並無壓力。同時,雖然是次集團獨資投地,惟若日後有發展商有意合作,可研究合作的可行性。至於投資回報方面,目前中環商廈普遍月租每呎約130至190元不等,若以地價及建築費,即630億元計,項目回報率約4厘。而以平均呎租160元計,回報達5%,以呎190元計,回報則近6%,大家由此可計算到回本期。(37)

  38. 翻查資料,中環地王去年底開始招標時,市場估計價值300多至500多億元,現在投標結果貼近當時估算上限,對納稅人而言看似相當理想。問題是,去年底本港以至全球的疫情仍未受控,《港區國安法》僅實施了幾個月,黑暴餘孽未除,外國制裁不絕,攬炒派仍在立法會擾攘作惡,當時不少人都建議將地王押後招標,以免賤賣這幅後無來者的世紀靚地,為面臨嚴重財赤的特區庫房爭取最大利益。(38)

  39. 在港澳辦主任夏寶龍七月中說過2049年,香港「將告別劏房和籠屋」後曾捲入經營劏房事件的財政司司長陳茂波,隨即在網誌撰文,表示「2049 年,即未來的廿多年內,甚至在這時點前,香港必須『告別劏房』。」說了「時間表」,但當時並沒交代「告別劏房」的路線圖。在10.1的今天,陳茂波今日在社交媒體發布片段,展示自己探訪公屋家庭及劏房戶,了解基層住屋問題。片段中,他和劏房戶一起包餃了,向他們表示要加大力度供應房屋。[...] 9 年前(2012 年),剛成為發展局局長的陳茂波,上任僅兩天,就被當時的《蘋果日報》揭發,他在 1994 年和 1995 年間,透過一有限公司購入多個大角咀單位作「劏房」出租。當時陳強調只是其租客出租劏房,又指社會上有不少人居住符合消防要求的劏房,「是無辦法之中的客觀現實」。從此陳茂波成了全港人人皆知的「劏房波」。(39)

  40. 許多亞洲大都會都有劏房的問題,一是貧窮和收入低因素,二是交通費用和時間成本高昂,但是與香港不同,它們均是邊緣地區條件惡劣的住房,房價特低,而香港的劏房卻是租金呎價高逾豪宅。[...] 要解決劏房問題,單只對劏房實行租務管制沒有多大作用。劏房以外的私房租金不受管制,依然高企,支付不了租金的中下階層還是要被迫居住劏房,且供求因素可讓業主把租金抬高。這個結構性情況不改,香港劏房不會消失。特區政府只作劏房的租金管制,拒絕實行全面租務管制,一是措施效果有限;二是把租金房價的問題集中於劏房,把社會注意力轉移,實質維護租金和房價市場的供應方控制,難以對壟斷性的房地產市場帶來改變。林鄭政府一直秉承政務官自回歸以來的施政原則──抑制市場上土地供應,抬高房價,使地產發展商可以有長期的暴利,也製造大量的小地主,成為高地價、高房價的既得利益者,作為房地產發展商的民意基礎、社會支持。於是進一步減少減緩公屋的建設,把現有公屋出售,減少公屋循環供應的數目,目的在使公屋不能抑制私房的樓價,把本不應置業的中低收入階層驅趕往要用2、30年收入來購買的小型單位,讓房地產商有更大的市場,付不起房貸的便趕入劏房行列。這是一整套的策略,不是自由市場自由選擇的後果,其中政府是關鍵,這便是典型的政治騎劫經濟。中央政府最初不理解,但把香港地產發展模式引入內地,也同樣產生出巨大的經濟、政治與社會問題,中央不得不要求房不炒只住。放在香港,抑制房地產暴利投機的力量和認識不足,只在黑暴之後,中央才有所轉變,卻阻力重重。中央開始關注香港房屋問題,可惜讓特區政府轉移到劏房問題,變成本末倒置,也解救不了香港日趨嚴重的社會政治問題。以劏房替代公屋建設,又中了地產發展商與政務官階層設下的陷阱。(40)


COMMENT



'Either you bring the water to L.A. or you bring L.A. to the water'. - Noah Cross (f)

Again, the core point of this report is below:


The Hong Kong real-estate oligarchs bring entire HK to their lands and properties not bring lands and properties to all families of HK. The 4 highs (high land prices, high housing prices, high rent and high commodity prices) are sheer aftermath of monopoly capital, hoarding of lands and housing units for speculation. On this, 'land shortage' and 'housing shortage' are illusions to cover their monopoly, hoarding and speculation.
香港的房地產寡頭(地產霸權)把整個香港帶到他們的土地和房產上,而不是把土地和房產帶給所有的香港家庭。四高(高地價、高房價、高租金、高物價)完全是壟斷資本的後遺症,囤積土地和房屋進行投機,這才是整個中國的國安問題。在這一點上,"地荒"和 "房荒"都是掩蓋其壟斷、囤積和投機的幻覺/政宣/洗腦。
兩制之別絕不該優越於一國的國家安全之上。
The difference between the two systems should never take priority over the national security of one country.
必須無情地消滅地產霸權!香港地產霸權毒瘤及其中港投機份子大軍已長期禍害了全中國,跨境釀成了種種社會危機(如顏色革命;恒大地產信貸危機等)。總之,地產霸權就是全國問題,而非只是地方劣質施政問題, 也就是中華民族全面復興的最大政治經濟民生障礙
Real-estate oligarchy must be ruthlessly eliminated at once! Hong Kong's real-estate oligarchy and its army of Mainland Chinese and Hong Kong speculators have long been a scourge on the whole of China, causing various social crises across the border (e.g., the color revolutions, the Evergrande Group real-estate credit crisis, etc.). In short, the real estate oligarchy is a national security problem, not just a problem of poor local governance, which is the biggest political, economic and livelihood obstacle to the full recovery of the Chinese nation.

gif

NOTES


a. https://www.rt.com, RT, (November 2, 2021) 'Slavoj Zizek: Vaccinated or not, we are ALL controlled and manipulated.' Available at https://www.rt.com/op-ed/539185-zizek-greek-covid-skeptics-scam/

b. https://www.marxists.org, marxists.org, (February 1848) 'Manifesto of the Communist Party.' Available at https://www.marxists.org/archive/marx/works/1848/communist-manifesto/

c. https://www.scmp.com, SCMP, (November 12, 2017) 'Xi Jinping says houses are ‘for living in, not for speculation’. But is Hong Kong listening?.' Available at https://www.scmp.com/comment/insight-opinion/article/2119306/xi-jinping-says-houses-are-living-not-speculation-hong-kong

d. https://www.censtatd.gov.hk, Censtatd, (November 16, 2021) 'Table 5 : Statistics on Domestic Households.' Available at https://www.censtatd.gov.hk/en/web_table.html?id=5

e. https://www.thb.gov.hk, THB, (August 31, 2021) '房屋統計數字2021.' Available at https://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/HIF2021.pdf f. Ian S. Scott, “‘Either you bring the water to L.A. or you bring L.A. to the water’”, European journal of American studies [Online], 2-2 | 2007, document 1, Online since 17 October 2007, connection on 30 November 2021. URL: http://journals.openedition.org/ejas/1203; DOI: https://doi.org/10.4000/ejas.1203

1.https://inews.hket.com, HKET, (November 23, 2021) '【大行報告】 兩大行唱好長實 兼提升投資評級 股價逆市升逾3%.' Available at https://inews.hket.com/article/3114391/【大行報告】%20兩大行唱好長實%20兼提升投資評級%20股價逆市升逾3-

2.https://www.hk01.com, HK01, (November 12, 2021) '六中全會|第三份歷史決議突出亮點重大貢獻是概括闡述習近平思想.' Available at https://www.hk01.com/即時中國/699287/六中全會-第三份歷史決議突出亮點重大貢獻是概括闡述習近平思想

3.https://inews.hket.com, HKET, (August 19, 2018) '何謂地積比.' Available at https://service.hket.com/knowledge/2141560/何謂地積比?

4.https://www.thestandnews.com, STANDNEWS, (September 3, 2021) '【城規「新秩序」?】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼?.' Available at https://www.thestandnews.com/society/城規新秩序林鄭要精簡城規程序-是要精簡什麼

5.https://hd.stheadline.com, hd.stheadline, (November 8, 2021) '林鄭:香港進入官商合作建設新時代 「北部都會區」不擬大舉發債.' Available at https://hd.stheadline.com/news/realtime/hk/2272422/即時-港聞-林鄭-香港進入官商合作建設新時代-北部都會區-不擬大舉發債

6.https://hk.on.cc, ON.CC, (November 27, 2021) '北京加入樓按鬆綁?傳部分銀行明年1月或集中放款.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20211127/bkn-20211127144945734-1127_00842_001.html

7.https://hk.on.cc, ON.CC, (November 27, 2021) '利嘉閣:樓價有喘穩迹象 年底或創新高.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20211126/bkn-20211126134616104-1126_00842_001.html

8.https://www.thestandnews.com, STANDNEWS, (September 3, 2021) '陳帆:推過渡性房屋跟「共同富裕」精神差不多 明年中多 4 千單位.' Available at https://www.thestandnews.com/politics/陳帆推過渡性房屋跟共同富裕精神差不多-明年中多-4-千單位

9.https://www.thestandnews.com, STANDNEWS, (November 20, 2021) '【特寫】開發北部融入國家 香港人要與雀鳥爭屋住?.' Available at https://www.thestandnews.com/society/特寫開發北部融入國家-香港人要與雀鳥爭屋住

10.https://www.thestandnews.com, STANDNEWS, (November 20, 2021) '商界干預學界的無形之手 — 論香港政府的國師芝加哥學派(七十七).' Available at https://www.thestandnews.com/society/商界干預學界的無形之手-論香港政府的國師芝加哥學派七十七

11.https://hk.on.cc, ON.CC, (November 22, 2021) '公屋處處垃圾山 起火恐釀大災難.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/commentary/20211122/bkn-20211122000415192-1122_00832_001.html

12.https://www.famouzz-marketing.com, DW NEWS.COM, (November 15, 2021) '香港紫荊黨:社團資本主義的危害.' Available at https://www.famouzz-marketing.com/中国/60268734/香港紫荆党社团资本主义的危害

13.https://www.thestandnews.com, STANDNEWS, (November 19, 2021) '請莊太量教授跟進柏傲莊醜聞 — 論香港政府的國師芝加哥學派(七十六).' Available at https://www.thestandnews.com/society/請莊太量教授跟進柏傲莊醜聞-論香港政府的國師芝加哥學派七十六

14.https://hk.on.cc, ON.CC, (November 19, 2021) '坦言集:亡智伯者.' Available at https://orientaldaily.on.cc/content/要聞港聞/odn-20211119-1119_00184_001/坦言集:亡智伯者

15.http://m.news.cctv.com, CCTV, (August 31, 2021) '住建部:堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」 定位.' Available at http://m.news.cctv.com/2021/08/31/ARTIRThh4sp0X1zVgYQhhjar210831.shtml

16.https://www.thestandnews.com, STANDNEWS, (November 15, 2021) '何以石禮謙突然轉性?— 論香港政府的國師芝加哥學派(七十五).' Available at https://www.thestandnews.com/society/何以石禮謙突然轉性-論香港政府的國師芝加哥學派七十五

17.https://hk.on.cc, ON.CC, (November 15, 2021) '內地年輕人難以上流?1%富人擁全國3成財富.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20211115/bkn-20211115185709427-1115_00842_001.html

18.https://hk.on.cc, ON.CC, (November 28, 2021) '租置單位管理亂 房署懶理曱甴屋.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/commentary/20211128/bkn-20211128000413596-1128_00832_001.html

19.https://www.thestandnews.com, STANDNEWS, (November 12, 2021) '「北部都會區」會令中資變樓蟹嗎?— 論香港政府的國師芝加哥學派(七十四).' Available at https://www.thestandnews.com/society/北部都會區會令中資變樓蟹嗎-論香港政府的國師芝加哥學派七十四

20.https://hk.finance.yahoo.com, HKEJ, (November 12, 2021) '【經濟3.0】Meta的創造性破壞.' Available at https://hk.finance.yahoo.com/news/經濟3-0-meta的創造性破壞-190700450.html

21.https://news.sina.com.tw, news.sina.com.tw, (November 12, 2021) '迷霧之下的樓市政策走向: 調整信號與「鬆綁」疑雲.' Available at https://news.sina.com.tw/article/20211112/40544438.html

22.https://www.hk01.com, HK01, (November 16, 2021) '六中全會|中共第三份歷史決議全文公布.' Available at https://www.hk01.com/即時中國/701495/六中全會-中共第三份歷史決議全文公布

23.http://opinion.people.com.cn, people.cn, (November 2, 2021) '馬克思主義中國化百年發展歷程和寶貴經驗(深入學習貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想).' Available at http://opinion.people.com.cn/BIG5/n1/2021/1102/c1003-32270823.html

24.https://hk.on.cc, ON.CC, (November 11, 2021) '買樓甚艱難!調查:首置者67%靠家人資助 平均涉186萬.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20211111/bkn-20211111130918423-1111_00822_001.html

25.https://hk.on.cc, ON.CC, (November 10, 2021) '兩電提價騰貴 港府任佢加 團體憂劏房業主趁機濫收電費.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20211110/bkn-20211110085004106-1110_00822_001.html

26.https://hk.on.cc, ON.CC, (November 11, 2021) '公屋申請平均輪候時間升至5.9年 為1999年以來新高.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20211111/bkn-20211111120704013-1111_00822_001.html

27.https://hk.on.cc, ON.CC, (November 10, 2021) '貧困人口逾165萬創12年新高 近4個港人1個窮.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20211110/bkn-20211110152220634-1110_00822_001.html

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29.https://www.thestandnews.com, STANDNEWS, (November 6, 2021) '北部都會區考慮建過渡屋 陳帆:沒有最多,只有更多.' Available at https://www.thestandnews.com/society/ab北部都會區考慮建過渡屋-陳帆沒有最多只有更多

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