Hong Kong Intelligence Report #51 地產霸權朋黨大聯盟的謊言霸權：‘供不應求’ ‘拆牆鬆綁’
Ryota Nakanishi- Dec 15, 2021
- 13 min read
Updated: Oct 31, 2023
Open-source intelligence (OSINT)
IMPORTANT
1，全香港房屋總量足以供給全香港家庭住戶居住。香港在房屋的社會整體總量上絕不構成官商勾結的朋黨大聯盟所不斷日日夜夜灌輸的所謂‘供不應求’，即依照統計處的最新數據，全香港永久性房屋的社會總量乃294.1萬（2021年6月底）可供給全港269.52萬家庭居住（2021年9月）。此外，依據運輸及房屋局的最新數據，全香港永久性房屋的社會總量乃291.3萬（2020年3月底）可供給全港264.5萬家庭居住（2020年3月）。(1)(2)(3)
香港房屋的社會整體總量與全港家庭總數之間的關係明確說明了香港社會根本不存在全港房屋‘供不應求’‘住屋匱乏’的實況。
若‘供不應求’‘住屋匱乏’屬實，全港房屋總量必定少於全港家庭總數。
2，最新公屋申請人數（需求）：25.45萬宗 （2021年9月）(4)
全港公屋（租住公屋）總量：84.22萬 (2021年6月) (5)
全港公屋家庭總數：78.6288萬 （2021年3月）(6)
政府供應的各種公營居屋總量(含俗稱‘公屋’租住公屋)：129萬9948 （2021年3月）(7)
逐漸被堆積的公屋需求（申請）與系統化抑制的公屋每年建成量之間的緊張關係絕非4高（高地價，高樓價，高租費，高物價）的原因，而是4高（高地價，高樓價，高租費，高物價）的結局。雖包含炒賣公屋的投機份子大軍在內，但公屋申請者基本上都是因私樓市場的4高政策而被趕往公屋市場的受害者，弱勢者群組，而非香港4高（高地價，高樓價，高租費，高物價）的元兇。地產霸權朋黨大聯盟倒果為因。看來只應付結果1，結果2，結果3，而一直不敢碰觸原因。
公屋需求議題有幾個重點：
a) 公屋需求和4高毫無關聯，不成因果關係，是因為公屋需求已與私樓市場的需求脫鉤。換言之，公屋需求是因購買力不敵4高而被排擠和放棄作為私樓市場需求之後的變化。
b)逐年堆積的公屋需求與政府高度控制的基層可負擔的極低租費水平之間的恆常關係顯示公屋供應多寡本身與4高不形成因果關係(即被堆積的公屋需求不是原因，而是結果)。政府還是繼續會維持極低租費的可負擔水平。換言之，即使公屋供應增加（其實每年都確實在增加公屋社會總量），也不能解決4高的問題。(8)
參看公屋租費的基層可負擔水平：
雖然公屋有25.45萬宗 （2021年9月）的需求，但是與此對應的其租金水平則是維持在大約2, 3千多塊港幣的極低價水平的（1,320-3,410HKD）。這也顯示公屋需求本身根本不是離地4高的原因。這被刻意堆積的公屋需求是對本港寡頭集團而言，具有政治功能/角色的。(9)
c)地產霸權的政宣‘供不應求’‘住房短缺’‘增加供應’掩蓋的都是壟斷，囤積土地房屋，積極投機等4高的真正原因。歷年高度抑制的公屋供量及其被堆積的公屋需求（4高的結果）都是被綁架的，即地產霸權的政治需求，人質，政治籌碼。在此，投機的具體形態之一，就是不適切居所的租貸。首先無法購買或租貸私人樓房的群眾被趕往公屋市場輪候6年或以上，在該期間內，被趕往公屋市場的群眾再被迫租住投機份子經營的各種不適切房屋。換言之，
夏寶龍只要求告別特定不適切居所類型根本不影響地產霸權，而只會影響經營特定類型不適切居所租貸的一些投機份子而已。夏寶龍的2049年特定類型不適切居所告別論的本質是地產霸權52年不變的間接承諾。
d) 香港不適切居所類型不僅是夏寶龍在2021年7月16日提及的兩種（劏房和籠屋），香港也有床位、板間房或天台屋或納米樓或唐樓或寮屋或各種狀態的危樓（五十年樓齡設計）等等。誠然，港澳辦嚴重缺乏具體情況的具體分析。土地房屋問題（地產霸權）已是蔓延全中國各地的國安問題。國安人員決不能只當體制的保鑣/保安（國安並不等於只管反恐，反外國軍事行動，絕不應該矮化國安概念），而需要進一步針對社會各領域的政治經濟民生問題（真國安問題）進行具體情況的具體分析，提出解決方案給決策者。最不能聽聽寡頭朋黨大聯盟的所謂精英（菁英主義的基礎乃蔑視群眾的愚民觀），人代，政協，官僚，包括立法會，區議會，法定機構等公職持有人，廣告商媒體記者（往往只不過是特定利益集團的行銷人員），撰稿人，社團/非政府機構，工會，商會，智囊等的話了事。本港朋黨大聯盟是解決土地房屋問題的最大政治阻力，也就是港英殖民地時代以來的反動勢力結盟的。(10)
3，‘香港新方向’是個新地產黨。夏寶龍在2021年12月6日論及的「港漂」新政黨立法會新界北區候選人張欣宇不僅受到地產霸權之一，身為選委的長實集團執行董事趙國雄的提名，也公然主張‘動用約3000億港元的財政儲備，收購香港北新界約2600公頃荒廢農地’。這正是囤積新界農地的地產霸權所要的‘政策’。Mightycity1982奠定的‘官商共謀’模式（‘官商合作’；官商勾結；官商共治），即地產霸權先在新界以賤價收地大量囤積後，再找政府建議發展‘新城市規劃’，以讓政府以高額收購已囤積的土地或叫政府為地產霸權發展周邊基建設施。(11)(12)
4，在改壞強拍條例之前，針對反對重建的小業主們改採收回土地條例強制收樓的手段其實今年已屢次顯現。本來可望對於地產霸權囤積土地樓宇採用的尚方寶劍，反而被地產霸權挪用而淪為地產霸權的尚方寶劍了。
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FACTS
根據差餉估價署及統計處資料，今年第1季全港約有294萬個永久性房屋，另外約有2萬個臨時房屋，合共296萬個單位。全港住戶數目未到270萬，即房屋存量多出住戶數目約27萬，大約10%。隨着港人移民數目增加，住戶數目減少，除非引入更多新移民，預計未來房屋存量將較住戶數目超出更多。因此，筆者一向認為香港的房屋供應是足夠的，主要是房屋分配問題。若果能夠有效分配房屋，樓價不應長期高企，特別是中小型單位及上車盤。房屋問題困擾市民多年，政府實應下定決心好好處理問題，讓市民可以安居樂業。(13)
2009年10月《施政報告》後，不少人批評時任特首曾蔭權坐視豪宅樓價大幅飈升，日後將蔓延至中小型住宅單位[私樓市場]。政府於是收緊2,000萬元豪宅按揭，由七成減至六成，並調高印花稅至4.25%。之後逐步收緊樓按，由2,000萬元物業，降至1,200萬元，最後1,000萬元以下物業都最多只能按六成，1,000萬元以上只可按五成，上限500萬元。隨着政府收緊按揭，資金轉投中小型住宅單位，樓價升幅遠遠高於豪宅，慢慢脫離一般市民的購買力。到近年，供樓負擔比率已升至60%以上。(14)
房屋問題同樣是社會矛盾之源。儘管中央對此十分關心，三令五申港官必須盡快告別劏房、增加公營房屋供應，以及傳出要求發展商「讓利」兼顧社會責任。無奈港府陽奉陰違，口說必須告別劏房，實際上拒絕訂出時間表，甚至揚言2049年才對劏房說再見，比「五十年不變」等得更久，而且不敢動發展商分毫，一手樓空置稅固然胎死腹中，揚言動用《收回土地條例》禁止發展商囤地最後也是不了了之。更不堪的是，剛公布的《長遠房屋策略》周年進度報告，未來10年的總房屋供應目標為43萬個單位，同上一年度公布的目標一樣[大喊口號，但低目標值不變；說一套，做另一套]，意味一年過去，土地和房屋供應毫無增加，惟高官毫無愧色，對公屋一般申請的輪候時間遲早「登六破七」、比現時的5.9年等得更久直認不諱，甚至大言炎炎3年上樓承諾不變，只是要20年後方能達標。當居於不適切居所的港人多達12.7萬戶，再創史上新高，高官卻一味畫餅充飢，叫無殼蝸牛等多20年，這已不是不知民間疾苦，這是冷血涼薄，枉為父母官！(15)
住屋問題一直為香港社會各階層共同面對的挑戰。當中不少市民為求有一棲身之所，租住居住環境欠佳的不適切居所（包括俗稱「劏房」的分間單位、籠屋、床位、板間房或天台屋）。不適切居所最為人所咎病是環境惡劣；除了居住空間狹窄、室內空氣質素欠佳外，因房屋結構或佈局而衍生的潛在災害風險更不容忽視。(16)
夏寶龍指出，充分彰顯出新選舉制度具有以下幾個優勢和特點，包括廣泛代表性、政治包容性、均衡參與性及公平競爭性，新制度下有很多新面孔參選，有商界、學界、社會基層勞工、中小企、專業界精英翹楚；有土生土長的香港人，又有講普通話的「港漂」、台灣出生的人士、加入中國籍的「老外」，同時經歷豐富的從政者和年輕人參與。他舉例指，有居住劏房者參選，亦有巴士車長參選，形容這是過去出現沒有的光景。他強調是次選舉不是單聲道，多名持有不同政見和主張的人士，也成功獲得了提名，當中有政團支持的參選人士，也有自行參選的獨立人士，與所有立法會選舉候選人一樣，在同一個平台上競爭，體現新選制的最大開放包容程度。(17)
韋志成亦在網誌上提及，將研究重建油麻地、旺角舊區，計劃若開始進入項目儲備階段，市建局需動用上萬億元展開重建計劃，並需將計劃分開20個周期進行。他又稱，在每周期局方需要動用龐大的財政資源收購舊樓，還要在不虧本的樓市環境下從發展商收取前期資金。誠然，油麻地及旺角區的舊區範圍頗大，研究規劃及重建所需的資金必然較為龐大。但對於韋志成稱財務壓力會來自於收購舊樓，這個論點則值得商榷。市建局是政府成立的公營機構，並不屬於政府任何部門，但神奇地，局方被政府賦予不少資源及公權力。在市建局成立的首五年，即從2002/2003年度起，政府通過預算，在其後的五年內分批提供共100億元的資金。後來市建局的財政狀況逐漸好轉，但日後若有需要，政府也會再向局方注資。另外，市建局的重建計劃能夠獲得政府免補地價，免費獲得「高空發展權」。最為人詬病的，是市建局可以根據《市區重建條例》和《收回土地條例》收回土地，以後者為例，如局方與業主無法達成收購共識，局方可向政府申請使用該條例將土地收歸公有，收回觀塘市中心重建項目第五期內的裕民坊便是其中一例。除以上的特權外，市建局可以極低價向業主收購該土地或單位。例如，市建局在2006年開始為深水埗荔枝角道/桂林街和醫局街項目進行物業收購，當時業主自住物業的收購價只有每呎實用面積3,894元。其後市建局與長江集團合作，興建高級住宅「丰滙」，現時每呎售價為15,000至20,000元。不難看出，市建局在收購舊樓時的優勢極大，比起發展商私人收購，市建局需動用的財政資源必定比發展商少。(18)
「香港新方向」被一些媒體稱為「港漂」政黨，也有人認為他們是「年輕版的紫荊黨」。但張欣宇多次強調，自己並非要代表大陸來港人士爭取利益，或只關注某一部分人的需求，而是希望「服務整體香港人」。他也否認與紫荊黨有瓜葛。地區直選的議員由選民直接投票選出，而功能組別的議員則由每個專業界別的團體投票產生。除此之外，其他議員由選舉委員會選出。在新的選舉制度下，這三種類別在立法會中的席位比例為20：30：40。改制前，地區直選和功能組別各佔一半。在土地政策方面，他提倡動用約3000億港元的財政儲備，收購香港北新界約2600公頃荒廢農地，主要用於房屋發展。他希望多建設一條新界北的東西走廊，以改善交通。他還承諾引入疫苗、電動車等高增值產業。政府管理方面，他認為應改革公務員人士管理制度，建立績效考核和獎罰機制等。根據張欣宇，「香港新方向」的成員「都是自發性」加入。目前的運作和競選靠成員捐錢和眾籌維繫。他們近日推出眾籌計劃後，在24小時內收到過百人捐助，收到超過10萬港幣。「連我自己都沒想到，我們的支持者這麼有錢」，張欣宇坦言。在組織模式上，他的團隊沒有主席和副主席，除了負責行政方面的執行委員，其他人以政策為導向分為幾個小組，每個小組有一位召集人，負責形成某個領域的政綱。當被問到與親北京的傳統建制派的區別時，張欣宇說，不管是建制派還是民主派，都只服務於自己所代表的選民，「只代表某一個小圈子或小利益」，而他的組織希望「以民為本，以整個香港的利益為本」。以前香港立法會選舉實行「比例代表制」，為小黨提供了一些參政空間。支持者認為這樣有利於議會發出多元化聲音，但批評者說議員只需取悅其代表的選民，導致不同勢力各走極端。選舉制度改變後，立法會候選人需要由一個選舉委員會提名後產生；而選舉委員會的成員以及立法會候選人的資格需要由新設立的資格審查委員會審查後決定。這實際提高了「入閘」門檻，對持不同立場的政黨進入立法會有所限制。在今年9月產生的新一屆選舉委員會中，總數1488人中只有一名被視為非建制派人士。張欣宇取得的選委提名包括港大微生物學系講座教授袁國勇、港交所前行政總裁李小加、長實集團執行董事趙國雄、港鐵行政總裁金澤培等。在他所在的選區新界北，競選對手包括民建聯的劉國勳、獨立人士沈豪傑和曾麗文。(19)
COMMENT
總而言之，房屋社會總量足夠的香港並不存在房屋‘供不應求’ 的問題。此外，被系統化堆積的公屋需求量絕非離地4高（高地價，高樓價，高租費，高物價）的原因，而是其結果。對應其累積公屋需求的是政府控制的極低租費，然後無法上私樓，上公屋的群組被投機份子趕往不適切居所（這也是4高的結果/產物），因此只消滅不適切居所也無法解決私樓市場帶動的4高之惡性循環（鑽入牛角尖）。甚至，夏寶龍所謂告別劏房和籠屋論不僅顯示港澳辦對香港土地房屋問題缺乏具體情況的具體研究，也正是間接表達的地產霸權52年不變（1997-2049）的承諾。而且，夏寶龍欣賞的港漂新政黨香港新方向（新地產黨）不但收受地產霸權的提名，也主張政府該大量用公帑購買地產霸權在新界囤積的農地（重演1982年天水圍Mightycity投機案；北部都會區規劃就是這個）。地產霸權囤積土地，一是為了叫政府發展周邊基建以抬高其地價樓價（‘官商合作’=‘假捐地’是特定術語，被推擠的公屋需求是其政策人質，交涉籌碼），換來的只是一些公屋的建設；二是先大量以賊價收地，再找政府建議‘新城市規劃’，以讓政府被迫收購地產霸權已大量囤積的土地。所謂‘拆牆鬆綁’（新自由主義的所謂deregulation），準確地說為了地產霸權和投機份子（含土豪劣紳）拆牆鬆綁，‘拆局’和‘精簡’覓地建屋程序來加速壟斷，囤積以及投機的謀利行為，瘋狂建屋，瘋狂投機，並利用強拍條例，修訂新界條例以賤價強奪樓地，以及本來該針對地產霸權囤積行為的收回土地條例也已被用來買斷弱勢小業主們的業權，如此淪為了地產霸權的尚方寶劍（同時他們還要進一步改壞強拍條例）。上述一切都嚴重欠缺反壟斷，反囤積，反投機的必要措施，壟斷體制的既得利益集團大聯盟不斷擴大‘建制’商會，智囊，媒體，學者，財經KOL，政黨，勞動貴族（所謂‘勞工代表’本身都不是勞動者階級），社團，非政府機構，法定機構，政協，人代，官僚等組織網來搞旋轉門式壟斷的朋黨資本主義（類似墨索里尼的義大利或薩拉查的葡萄牙的法西斯主義/社團主義，尤其是後者的國民聯盟）。勞動者市民對港版國民聯盟能期待什麼呢？
解決香港房屋問題的方法絕非地產霸權的朋黨所提議的那樣，‘給地產霸權更多蛋糕’（所謂‘增加供應’，‘拆牆鬆綁’），而是反壟斷，反囤積，反投機（房住不炒）的共同富裕的國策（這仍然是屬於資本主義範疇的糾正政策，香港比大陸更需要實現它）。譬如，目前全港有足以容納所有香港家庭的房屋單位總量，如果強制地產霸權將現有大量囤積/空置的樓房單位以公屋租價分配給所有等上樓家庭，本港房屋問題就可以在一年之內迅速得到解決，也根本不需要覓地建屋。為何還不善用所謂‘體制優勢’呢？
香港房屋問題不是供應問題，而是如何有效分配房屋的問題。
NOTES
1.https://www.censtatd.gov.hk, 政府統計處, (November 12, 2021) '房屋及物業.' Available at
2.https://www.censtatd.gov.hk, 政府統計處, (November 30, 2021) '住戶.' Available at
3.https://www.thb.gov.hk, 運輸及房屋局, (August 31, 2021) '房屋統計數字2021.' Available at
4.https://hk.on.cc, 東方日報, (December 13, 2021) '汪敦敬：房屋供應不足 政府需加快造地.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20211213/bkn-20211213125324296-1213_00842_001.html
5.https://www.censtatd.gov.hk, 政府統計處, (November 12, 2021) '房屋及物業.' Available at
6.https://www.housingauthority.gov.hk, 房屋委員會, (August 31, 2021) '2020/2021年度年報.' Available at
https://www.housingauthority.gov.hk/mini-site/haar2021/tc/common/pdf/Annual_Report_2020-21_EN_TC.pdf
7.Ibid.
8.https://www.censtatd.gov.hk, 政府統計處, (April, 2021) '香港統計數字一覽.' Available at https://www.censtatd.gov.hk/en/data/stat_report/product/B1010006/att/B10100062021AN21B0100.pdf
9.https://www.spacious.hk, 千居, (August 11, 2021) '【公屋租金】加減租機制、公屋租金表、減免措施一眼睇.' Available at https://www.spacious.hk/zh-tw/blog/公屋租金-加減租機制-公屋租金表-租金減免/
10.https://www.hk01.com, HK01, (July 16, 2021) '消息：夏寶龍指香港未來不會再有籠屋、劏房 應告別住房難問題.' Available at https://www.hk01.com/政情/651367/消息-夏寶龍指香港未來不會再有籠屋-劏房-應告別住房難問題
11.https://www.hk01.com, HK01, (December 6, 2021) '夏寶龍指不同政見者入閘 老外、港漂同參選 彰顯選舉非單聲道.' Available at https://www.hk01.com/政情/708921/夏寶龍指不同政見者入閘-老外-港漂同參選-彰顯選舉非單聲道
12.https://www.bbc.com, BBC, (December 2, 2021) '香港立法會選舉：「愛國者治港」下新崛起的政治力量.' Available at https://www.bbc.com/zhongwen/trad/chinese-news-59458189
13.https://inews.hket.com, HKET, (December 10, 2021) '【利財筆記】回歸後的房屋政策（下）.' Available at https://inews.hket.com/article/3129182/【利財筆記】回歸後的房屋政策（下）
14.https://inews.hket.com, HKET, (December 3, 2021) '【利財筆記】回歸後的房屋政策（上）.' Available at https://inews.hket.com/article/3123658/【利財筆記】回歸後的房屋政策（上）?mtc=40001&srkw=林本利
15.https://hk.on.cc, 東方日報, (December 10, 2021) '正論：特區事事皆不堪 政府何曾顧港人.' Available at https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/commentary/20211210/bkn-20211210000338178-1210_00832_001.html
16.https://www.hkjcdpri.org.hk, 香港醫學專科學院, (March 1, 2018) '居危思安 - 不適切居所住戶的環境安全及精神健康調查.' Available at https://www.hkjcdpri.org.hk/zh/居危思安-不適切居所住戶的環境安全及精神健康調查
17.https://www.hk01.com, HK01, (December 6, 2021) '夏寶龍指不同政見者入閘 老外、港漂同參選 彰顯選舉非單聲道.' Available at https://www.hk01.com/政情/708921/夏寶龍指不同政見者入閘-老外-港漂同參選-彰顯選舉非單聲道
18.https://www.hk01.com, HK01, (June 5, 2021) '先講「賺錢」再說「重建」 市建局已遺忘自身職責了嗎？.' Available at https://www.hk01.com/深度報道/634363/先講-賺錢-再說-重建-市建局已遺忘自身職責了嗎
19.https://www.bbc.com, BBC, (December 2, 2021) '香港立法會選舉：「愛國者治港」下新崛起的政治力量.' Available at https://www.bbc.com/zhongwen/trad/chinese-news-59458189
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