Book Review : Land And The Ruling Class In Hong Kong 地產霸權 (Alice Poon Wai-han 潘慧嫻, 2005) 壟斷資本和國家安全問題

Updated: Mar 4

消除地產霸權! 嚴禁壟斷資本! 促進真自由競爭!

地產霸權是香港產業轉型的桎梏!全港企業的成本競爭力與利潤率都可望大幅度升漲!

FILE PHOTO: A Woman Seeing Real Estates Through Window. ©WiX
FILE PHOTO: A Woman seeing real estates through window. ©WiX

Author: Alice Poon Wai-han / 潘慧嫻

English: Land and the Ruling Class in Hong Kong

ISBN:097387600X (ISBN13: 9780973876000)

Chinese: 地產霸權

ISBN:097387600X (ISBN13: 9789881921871)


LAND MONOPOLY is not the only monopoly, but it is by far the greatest of monopolies -- it is a perpetual monopoly, and it is the mother of all other forms of monopoly.

                                                                                                            - Winston Churchill (1874-1965)

序論 「消除地產霸權,為香港人‘結構性解決’居住問題。」


反修例風波和新冠肺炎疫情都淪為地產霸權吸納廉價土地的絕佳機會。甚至在未改壟斷資本的經濟模式之下,明日大嶼填海得來的土地都必將會落入地產霸權的手裡而已。因此消除地產霸權的壟斷資本的同時,增加土地供應才會有意義。


從事政治或研究政治經濟,社會的中文讀者最應該閱讀的香港書籍正是這本書。關於香港統治階級(其主要部分是以本地地產業為主的壟斷資本跨國多行業企業財團)的書籍當中,這本書仍然是最重要的研究書。無庸置疑,此本也是香港本土出版的經典。目前在表面的國安法滅聲風波當中,香港政治的實際整體目標是如何為壟斷資本的寡頭們而順利推動明日大嶼工程項目。香港政治經濟是由壟斷資本主宰的,而不是所謂虛幻的自由競爭主導的。只要壟斷資本集團存在,就不會有自由競爭。 壟斷資本是自由市場的否定。誠然,香港的高樓價是壟斷的市場操縱的結局,而不是自由競爭的結局。


此書的結論是反壟斷


換言之,重啟八萬五政策;全面擴大既有競爭條例的適用範圍;土地和稅收制度的改革;一國內反壟斷法的全面貫徹實施,或是人大推動港區反壟斷法。


雖然內地的社會主義禁絕了地產霸權,但是香港的資本主義特色就是釀成極大貧富差距的壟斷資本。兩制不該大於一國的國家安全。有人問,壟斷資本是否國家安全問題? 換言之,龐大的貧富差距是否國家安全問題? 回答明明是肯定的。這只要看香港的顏色革命(回歸後,反23條,反國教,佔中,旺暴和反修例黑暴)的緣由和背景,都是基於香港既有的民生困境和透過民眾對廢官失政不滿情緒來推動的。不錯,真普選的確被視為解困的制度改革方案之一。那是有道理的。如果市民的民生都十分美滿,就沒有任何勢力可以單靠宣傳來有效組織顏色革命的。內因總是主要的,外因是透過內因來起作用的。


作者預期的競爭條例還是根本無法解決香港壟斷和自由競爭的敵對矛盾(它根本沒有全面性地禁止併購,而唯限於電訊業),是因為它容忍既有的壟斷資本,而只規管壟斷資本的些表面市場行為而已。香港需要的是反壟斷法。 傳統反對派被肅清後,消除地產霸權則成了新的政治勢力的理念。


立法會已於2012年6月通過《競爭條例》(《條例》)並於2015年12月14日全面實施。

《條例》通過三項“競爭守則”,禁止限制香港的競爭的行為:

  • 第一行為守則禁止反競爭的協議;

  • 第二行為守則禁止業務實體濫用市場權勢;

  • 合併守則禁止反競爭的合併與收購安排。

第一行為守則與第二行為守則均適用於香港所有的行業。目前,合併守則只適用於涉及《電訊條例》(第106章)下傳送者牌照的持有人的合併。(1)


雖說壟斷資本,但它其實是至少五大壟斷資本(俗稱五大地產商財團)的寡占資本(oligopoly)。他們都是寡頭寡頭經濟是香港的炒樓炒股主導經濟的實質。進一步,地產霸權意味著服務寡占資本的官商勾結之總體,狹義則是指五大壟斷資本(俗稱五大地產商財團)。熟讀本書和聯合出版本書中文版的地產霸權寡頭李嘉誠家族(李澤楷;信報財經新聞有限公司)甚至主張了地產霸權是港府之說。不過,地產霸權的概念存在於他們之間的政經互動和共謀關係上。李嘉誠不得片面地把寡占資本的罪責推諉給港府一方。


香港多行業都有地產霸權的身影,包括公共事業,電訊,超市,藥房,能源,交通服務,建造業,飯店等等,包羅萬象,甚至也包括政治經濟的建制。各行各業的專業人士(學術界,法律,會計,工程等)也都放下職業道德和自我尊嚴,服務地產霸權剝削剩餘價值的謀利活動。


有些關鍵詞需要認識一下,地產/發展商財團壟斷;壟斷資本;寡頭經濟;寡占資本;官商勾結;功能組別議員(石禮謙乃地產界代表);諮詢委員會;高地價/高樓價政策;城規會;西九文化管理局;屋宇署;公開土地拍賣; 勾地表制度; 八萬五孫九招;精英管治;公用事業;貧困線;貧富懸殊/差距;堅尼係數;福布斯富豪榜;深層次矛盾;強拍條例;競爭條例等等。地產霸權透過功能組別議員控制政府的諮詢委員會,林鄭月娥當過首任主席的城規會也都淪為地產霸權的政治工具,也就是官商勾結的平台。 其中,利用,開展以及併購公用事業的過程也大幅度鞏固了私人地產商上的社會壟斷。甚至,連監警會也被地產霸權的人員所滲透和掌控。在香港的建制內,找出地產商有關的人員不勝枚舉。


本書在2005年當時的政經環境之下研究了本港高樓價政策基礎的土地制度和地產市場結構,都涉及上層建築和經濟基礎的本港特殊性。 在此,特殊性是主要的研究對象。別忘記具體情況的具體研究總是打破教條主義的不斷革新的研究態度。 以下我們逐一看本書的精華和要點。書評的目的不是取代書本,而是精準地指摘其精華和概括書本。


強拍條例 第545章 《土地(為重新發展而強制售賣)條例》


如今這個條例及其問題都完全被當地媒體埋沒。隻字不提。 1999年起賦予地產商強制性的收地權的法律本身明顯是利益輸送。2003年把這個樓齡50年或以上的樓宇強制拍賣只需9成業權更改為8成了。2007-12年當時擔任發展局局長的林鄭月娥是官商勾結的。該修訂在2010年4月1日生效後,她的詭辯被自破了。原來訴說為強制拍賣舊區舊樓,不過地產商申請的卻都是半山區的高級住宅的強制拍賣,甚至地產霸權以投標底價買入,即在無競爭之下以低於市場平均的價格買入。


地產商一再否認自己囤積土地。不過,地產霸權透過以下途徑壟斷土地。


公開土地拍賣中競投和投標港鐵地皮以及市建局市區用地。此外,以各種手段在新界累積農地,最後加以轉為商住用地等。


這所謂各種手段包含逆權佔地,與原居民勾結利用其丁權來取得土地房屋等。本港土地亂象的幕後黑手是地產霸權。此外,所謂公開土地拍賣(常規賣地)的透明度可疑。他們拿來囤積和資本化的土地都基本上大多都是政府的,就是公共事業本來該運用的公共財產。地產霸權主要蠶食的大規模土地大多是來自公共財產,原本公用事業該用的土地。換言之,以賊價購買政府土地是最容易囤積土地的。誠然,這一定要靠官商勾結才能得逞的。記得官商勾結如今被包裝,稱為public-private partnership。


高鐵


除了房地產以外,香港的工程本身也是由跨國企業壟斷的。那些寡頭可謂外國企業。甚至香港政府對之極為依賴,不顧社會效益搞利益輸送。地產霸權不是地產發展商與港府任何單方面足以形成的概念,而是服務寡頭壟斷的官商勾結的總體。過去的地產霸權的概念是片面的,不夠全面的。


2010年由功能組別立法會議員通過的,全球最昂貴廣深港高鐵的669億鐵路撥款(如今停運,不過平時業已釀成了巨額虧損,遠遠得不到起初所預期的回報率)也是個好例子。立法會通過巨額撥款的所謂高效率,只是為他們議員的雇主搞利益輸送而已。比如,地產商的附屬建築公司以及內地承建商。


在此最重要的是,除了立法會本身已淪為任意撥款的一言堂之外,法定機構的土地招標(西九龍文化園區管理局;港鐵;機場管理局;市建局等都不需要圍繞立法會,因此成了更加不受監督的官商勾結的平台。 這個就是些仍有記者骨子的傳媒報導這些關鍵主題時就會連想到的問題。光是這些法定機構的土地拍賣都形成惡化香港土地和房屋供應的因素。從此也可看出,寡頭主要透過公共財產的拍賣和官商勾結囤積土地的。若地產霸權欠缺官商勾結,它們則根本無法如此膨脹的。本港地產霸權根本違背和抹殺了市場經濟原則。


土地拍賣


供不應求的現象是結果,而不叫做原因。自從2004年起,政府以勾地表制度(1999年亞洲金融風暴後推出的另一種官地拍賣方式;在政府招標拍賣前,地產商可以向政府申請願意的購物價格)取代了公開土地拍賣。甚至經歷2008-9年的金融海嘯之後,本港樓價有增無減。不過,本書中文版出版後,到了2013年2月梁振英的特區政府因該制度不能解決高樓價和高租費問題而取消了勾地制度


此外,在2009年當時本港買新屋的族群中,內地人已達4成, 是因為本港的移民政策,買樓成了符合移民條件的投資方式。而且,移民本港的最多來源地仍然是內地。這也促成了本港土地和樓宇供應的困境。對此,新民黨的葉劉淑儀主張禁止境外投資本港住宅物業是正確的政策。


去年2020年也依然都是如此,創新了全球最昂貴的樓價水平以及樓宇供應的谷底。


作者建議恢復救市九招前的定期土地拍賣。2002年推出的減少土地供應,剝奪小地產商購買廉價土地的機會和放棄房地產市場干預的所謂孫九招,最終導致了2011年2月的整體住宅樓價超過1997年回歸時的水準。造成了市民的浩劫。事前八萬五的政策效益蕩然無存了。


八萬五


梁振英最重要的對港言論貢獻是,他在2010年4月23日明報上反駁了被些服務地產霸權的媒體洗腦的公眾誤以為1997-8年樓價暴跌歸咎於董建華的正確政策八萬五房屋政策(每年供應不少於85,000個住宅單位,並在10年內全港七成的家庭可以自置居所,同時輪候租住公屋的平均時間則由6.5年縮短至3年)的謬論。其依據是當董建華在1997年1月發表該計畫時,並沒有自動導致市場下跌。董建華的錯誤是當香港遇到1997年亞洲金融風暴時,屈從於地產霸權透過媒體傳播的假訊息,而沒有堅持八萬五到底,而中途而廢,甚至淪為代罪羔羊了。 導致市場暴跌之說是本港媒體也常用的威脅手段,意在為廣告主抹黑對既得利益具有挑戰性的政策。雖然沒有一個特首是好的,但是也不能全否定他們一些正確的政策導向和理論。該段時期的市場暴跌並非八萬五的結局,而是金融管理局為捍衛美元聯繫匯率而大幅提高利息的後果。


減少土地供應的結局是地產霸權寡頭控制了樓宇供應的時機地皮的選擇最低價格等。換言之,寡頭成功地壟斷了市場。因此地產市場價格不是自由競爭的結果,而是如此壟斷和操縱的結局。他們甚至可以無限期擱置興建居屋


目前,針對地產霸權問題=房屋問題,重啟八萬五政策仍然是解決方法之一。這也是本書作者也建議的其中一個解決方案。最好,中央政府強力推動有關政策。


作者慨嘆:


削減土地供應以振興疲弱的地產市場,一直是政府維護高地價政策的武器。(2)


2019年以來市民以為政府積極以收回土地條例增加了土地供應,然而2020年全年的土地供應卻是與此公關收地騷自相矛盾。因此,市民清楚地知道廢府廢官在公關上製造‘增加土地供應’的小動作;實際上全年土地供應則減少了。本港廢官最善於公關,並以公關取代政策


地產霸權如何形成的?個人純靠自由競爭和個人努力得來的? 不。 據梁振英說,那是官商勾結的產物。政府一直批出廉價的土地,並且過去特別優惠給工業和公用事業行業企業補貼。如此讓從事這兩行業的少數特權階層成了億萬富翁。


競爭條例


本港地產商特別奸詐,手段毒辣。看似樓市降溫措施其實莫過於毫無拘束力的公平房屋買賣指引而已。甚至,可看見些不誠實市場行為的典型手段。譬如,隱瞞價目表,在售價說明書上記載誤導訊息,虛報單位實用率,為了操縱價格選擇性公布內部銷售(因此他們為操縱價格需要媒體平台),透過小量銷售來短時內抬高價格,地產代理商向客戶施壓等等。這些都是毀害公平競爭以及消費者權益的不當行為。再加上,他們的投機行為不斷阻礙消弭高樓價高租費的本港狀況。因此,立法應該禁止這些行為,以確保地產市場的透明度。


在邏輯上,港府不干預地產市場是個謊言,是因為作為地產商的港鐵的單一最大股東是港府。其主要利潤來自於物業發展。在政治層面,反壟斷的運動來自於民主派。即民主派議員在2001年提出的公平競爭條例草案,經歷港府的拖延戰術之後,等到2012年以競爭條例之名通過,之後從2015年起生效了。 作者當時的預測是準確的,即它不僅沒有禁絕濫用集體操控市場力量,也沒有全面禁絕妨礙競爭的併購,更沒有禁絕縱向協議(cartel)。寡頭壟斷資本仍存在;禁止併購的行業唯一限制在電訊業;兩大超市的縱向協議(cartel)也依然橫行。


那兩大寡頭電力公司(猶太人,香港上海酒店的米高·嘉道理擁有的中電;李嘉誠的港燈)方面的管制計畫協議也早就淪為利潤保證協議了。兩大壟斷電力公司的擁有者都是物業發展商。該協議怪誕的地方是電費水平與固定資產淨值掛鉤,因此為了提高價格,利潤,兩大寡頭都傾向於產生過剩的電力。其獲准的回報率(Permitted Rate of Return)也年年下降是件好事,但是港府以及政黨都尚未有任何動作促進電力領域的自由競爭,因此之故有效管理寡頭壟斷是個空話。


准許回報率(Permitted Rate of Return)是政府與電力公司就利潤管制達成的協議,根據電力公司的固定資產計算可賺取的利潤,目的是確保消費者獲得安全可靠、穩定價格的供電服務,而投資者則能獲取合理回報。(3)


一直以來,政府透過與兩間電力公司簽訂《管制計劃協議》(《協議》)規管香港的電力市場,該兩間公司即中華電力有限公司和青山發電有限公司(統稱「中電」),以及香港電燈有限公司及港燈電力投資有限公司(統稱「港燈」)。香港的電力由兩間私人擁有的電力公司提供。政府分別與該等電力公司簽訂《管制協議》,藉此規管電力市場。《協議》列明電力公司的責任、電力公司股東的回報,以及政府監察電力公司與電力有關的財務事宜的安排。政府於2017年4月25日與中電及港燈簽訂現行《協議》,而有關《協議》已分別於2018年10月1日及2019年1月1日生效。


現行《協議》的要點如下–

  1. 新《協議》反映政府對應對氣候變化的承諾,並符合市民就電力市場未來發展的期望;

  2. 《協議》下電力公司的准許回報率降至8%

  3. 《協議》年期為約15年,為電力公司提供明確的投資環境,作出重大及長遠的投資,更換退役的燃煤機組;

  4. 推廣能源效益和節約能源以及可再生能源是現行《協議》的重點;及

  5. 為免電力公司的燃料價格帳目內累積大額結餘,《協議》期內會採用更頻密燃料價條款收費調整。(4)


真不幸的是,競爭條例只涵蓋電訊業的併購行為,而不涵蓋其他任何行業的併購行為,因此地產,電力,燃氣,超市以及巴士等行業的壟斷依然如故。


最糟的是港府不願意對違例者追究刑事責任。


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最低工資


從2005年起社會開始討論立法奠定最低工資,隨即遭到種種敵對勞動者階級的既得利益勢力的反對,比如自由黨以及飲食界的功能組別議員等,後來一直到本書中文版出版一年後的2011年才實施。


法定最低工資於2011年5月1日開始實施。 由2019年5月1日起,法定最低工資水平調升至每小時37.5元。 就僱主備存僱員的總工作時數紀錄的金額上限,亦同時修訂為每月15,300元(5)


這個立法背景也跟地產霸權寡頭集團創造的困境有關。即地產霸權透過土地的壟斷吸取來自整個社會的增值(valorization of capital),比如基建建設或海景,坐收漁利,坐享其成。寡頭家族都如此變成世界級富裕家族企業而已。 根本不是靠個人努力或什麼的,只是壟斷社會上需要用來建設的土地即可。 其本身毫無建設性或創造性,只有壟斷性。


作者分析了香港回歸後的經濟發展的內幕以及地產霸權吸取的社會增值是什麼來的:


(2008年金融危機後的)


經濟復甦主要是由於內地訪港遊客的消費和內地在香港的地產投資而已。旅遊消費刺激零售店舖租金,主要有利在黃金地段開設奢華大型商場的大地產商,而內地人購買物業的資金便同樣直接落在大地產商的口袋裡。店舖租金上升,自然對整體物價造成連鎖效應,導致價格惡性急升,市民不得不承擔高昂的生活成本。 (6)


從反修例風波和新冠肺炎疫情之下,內地遊客不得來港,香港也隨即不斷衰退,足以看見了片面地依存內地遊客和內地房地產投資的本港經濟結構多麼薄弱。


此外,租金是最昂貴的,也是地產霸權最穩定的利潤來源。連在反修例風波以及新冠肺炎疫情中也都是如此。結業潮的主因是其昂貴的租金。 甚至,隨著成本和租金推動的通貨膨脹蠶食掉這麼一粒一粒的最低工資調整的效果。


官商勾結


不僅是地產霸權的存在,官商勾結的存在也是普遍被市民意識到的。2008年的梁展文事件是最典型的官商勾結之一。地產霸權是官商勾結的產物。萬一沒有官商勾結,地產霸權就會走上滅亡,最終瓦解。前屋宇署署長梁展文涉嫌了利益輸送,利益衝突的醜聞。他曾賊賣紅灣半島私人機構參建居屋計劃的政府權益給地產霸權寡頭之一的新世界。甚至,審計署忽略了他之後獲得新世界聘用他為執行董事及副董事總經理一事。


2008年8月1日 新世界中國宣布聘任梁展文任執行董事及副董事總經理,年薪逾三百萬元,引起社會嘩然。


2008年8月15日 俞宗怡向曾蔭權交報告,承認審批梁展文轉職時,無考慮過紅灣半島事件,為此向公眾道歉,但暗示不會辭職。


2008年8月16日 梁展文及新世界中國發表聲明,雙方無條件提前解約。


2008年9月30日 政府宣布成立首長級公務員離職就業檢討委員會,檢視高官退休後再受聘的政策及安排。


2008年12月10日 立法會成立專責委員會,調查梁展文加入新世界中國事件。