Book Review : Land And The Ruling Class In Hong Kong 地產霸權 (Alice Poon Wai-han 潘慧嫻, 2005) 壟斷資本和國家安全問題
Updated: Nov 14
消除地產霸權！ 嚴禁壟斷資本！ 促進真自由競爭！
地產霸權是香港產業轉型的桎梏！全港企業的成本競爭力與利潤率都可望大幅度升漲！
Author: Alice Poon Wai-han / 潘慧嫻
English: Land and the Ruling Class in Hong Kong
ISBN:097387600X (ISBN13: 9780973876000)
Chinese: 地產霸權
ISBN:097387600X (ISBN13: 9789881921871)
LAND MONOPOLY is not the only monopoly, but it is by far the greatest of monopolies -- it is a perpetual monopoly, and it is the mother of all other forms of monopoly.
- Winston Churchill (1874-1965)序論 「消除地產霸權，為香港人‘結構性解決’居住問題。」
反修例風波和新冠肺炎疫情都淪為地產霸權吸納廉價土地的絕佳機會。甚至在未改壟斷資本的經濟模式之下，明日大嶼填海得來的土地都必將會落入地產霸權的手裡而已。因此消除地產霸權的壟斷資本的同時，增加土地供應才會有意義。
從事政治或研究政治經濟，社會的中文讀者最應該閱讀的香港書籍正是這本書。關於香港統治階級（其主要部分是以本地地產業為主的壟斷資本跨國多行業企業財團）的書籍當中，這本書仍然是最重要的研究書。無庸置疑，此本也是香港本土出版的經典。目前在表面的國安法滅聲風波當中，香港政治的實際整體目標是如何為壟斷資本的寡頭們而順利推動明日大嶼工程項目。香港政治經濟是由壟斷資本主宰的，而不是所謂虛幻的自由競爭主導的。只要壟斷資本集團存在，就不會有自由競爭。 壟斷資本是自由市場的否定。誠然，香港的高樓價是壟斷的市場操縱的結局，而不是自由競爭的結局。
此書的結論是反壟斷。
換言之，重啟八萬五政策；全面擴大既有競爭條例的適用範圍；土地和稅收制度的改革；一國內反壟斷法的全面貫徹實施，或是人大推動港區反壟斷法。
雖然內地的社會主義禁絕了地產霸權，但是香港的資本主義特色就是釀成極大貧富差距的壟斷資本。兩制不該大於一國的國家安全。有人問，壟斷資本是否國家安全問題？ 換言之，龐大的貧富差距是否國家安全問題？ 回答明明是肯定的。這只要看香港的顏色革命（回歸後，反23條，反國教，佔中，旺暴和反修例黑暴）的緣由和背景，都是基於香港既有的民生困境和透過民眾對廢官失政不滿情緒來推動的。不錯，真普選的確被視為解困的制度改革方案之一。那是有道理的。如果市民的民生都十分美滿，就沒有任何勢力可以單靠宣傳來有效組織顏色革命的。內因總是主要的，外因是透過內因來起作用的。
作者預期的競爭條例還是根本無法解決香港壟斷和自由競爭的敵對矛盾（它根本沒有全面性地禁止併購，而唯限於電訊業），是因為它容忍既有的壟斷資本，而只規管壟斷資本的些表面市場行為而已。香港需要的是反壟斷法。 傳統反對派被肅清後，消除地產霸權則成了新的政治勢力的理念。
立法會已於2012年6月通過《競爭條例》(《條例》)並於2015年12月14日全面實施。
《條例》通過三項“競爭守則”，禁止限制香港的競爭的行為：
第一行為守則禁止反競爭的協議；
第二行為守則禁止業務實體濫用市場權勢；
合併守則禁止反競爭的合併與收購安排。
第一行為守則與第二行為守則均適用於香港所有的行業。目前，合併守則只適用於涉及《電訊條例》(第106章)下傳送者牌照的持有人的合併。（1）
雖說壟斷資本，但它其實是至少五大壟斷資本（俗稱五大地產商財團）的寡占資本（oligopoly）。他們都是寡頭。寡頭經濟是香港的炒樓炒股主導經濟的實質。進一步，地產霸權意味著服務寡占資本的官商勾結之總體，狹義則是指五大壟斷資本（俗稱五大地產商財團）。熟讀本書和聯合出版本書中文版的地產霸權寡頭李嘉誠家族(李澤楷；信報財經新聞有限公司)甚至主張了地產霸權是港府之說。不過，地產霸權的概念存在於他們之間的政經互動和共謀關係上。李嘉誠不得片面地把寡占資本的罪責推諉給港府一方。
香港多行業都有地產霸權的身影，包括公共事業，電訊，超市，藥房，能源，交通服務，建造業，飯店等等，包羅萬象，甚至也包括政治經濟的建制。各行各業的專業人士（學術界，法律，會計，工程等）也都放下職業道德和自我尊嚴，服務地產霸權剝削剩餘價值的謀利活動。
有些關鍵詞需要認識一下，地產/發展商財團壟斷；壟斷資本；寡頭經濟；寡占資本；官商勾結；功能組別議員（石禮謙乃地產界代表）；諮詢委員會；高地價/高樓價政策；城規會；西九文化管理局；屋宇署；公開土地拍賣； 勾地表制度； 八萬五；孫九招；精英管治；公用事業；貧困線；貧富懸殊/差距；堅尼係數；福布斯富豪榜；深層次矛盾；強拍條例；競爭條例等等。地產霸權透過功能組別議員控制政府的諮詢委員會，林鄭月娥當過首任主席的城規會也都淪為地產霸權的政治工具，也就是官商勾結的平台。 其中，利用，開展以及併購公用事業的過程也大幅度鞏固了私人地產商上的社會壟斷。甚至，連監警會也被地產霸權的人員所滲透和掌控。在香港的建制內，找出地產商有關的人員不勝枚舉。
本書在2005年當時的政經環境之下研究了本港高樓價政策基礎的土地制度和地產市場結構，都涉及上層建築和經濟基礎的本港特殊性。 在此，特殊性是主要的研究對象。別忘記具體情況的具體研究總是打破教條主義的不斷革新的研究態度。 以下我們逐一看本書的精華和要點。書評的目的不是取代書本，而是精準地指摘其精華和概括書本。
如今這個條例及其問題都完全被當地媒體埋沒。隻字不提。 1999年起賦予地產商強制性的收地權的法律本身明顯是利益輸送。2003年把這個樓齡50年或以上的樓宇強制拍賣只需9成業權更改為8成了。2007-12年當時擔任發展局局長的林鄭月娥是官商勾結的。該修訂在2010年4月1日生效後，她的詭辯被自破了。原來訴說為強制拍賣舊區舊樓，不過地產商申請的卻都是半山區的高級住宅的強制拍賣，甚至地產霸權以投標底價買入，即在無競爭之下以低於市場平均的價格買入。
地產商一再否認自己囤積土地。不過，地產霸權透過以下途徑壟斷土地。
即公開土地拍賣中競投和投標港鐵地皮以及市建局市區用地。此外，以各種手段在新界累積農地，最後加以轉為商住用地等。
這所謂各種手段包含逆權佔地，與原居民勾結利用其丁權來取得土地房屋等。本港土地亂象的幕後黑手是地產霸權。此外，所謂公開土地拍賣（常規賣地）的透明度可疑。他們拿來囤積和資本化的土地都基本上大多都是政府的，就是公共事業本來該運用的公共財產。地產霸權主要蠶食的大規模土地大多是來自公共財產，原本公用事業該用的土地。換言之，以賊價購買政府土地是最容易囤積土地的。誠然，這一定要靠官商勾結才能得逞的。記得官商勾結如今被包裝，稱為public-private partnership。
高鐵
除了房地產以外，香港的工程本身也是由跨國企業壟斷的。那些寡頭可謂外國企業。甚至香港政府對之極為依賴，不顧社會效益搞利益輸送。地產霸權不是地產發展商與港府任何單方面足以形成的概念，而是服務寡頭壟斷的官商勾結的總體。過去的地產霸權的概念是片面的，不夠全面的。
2010年由功能組別立法會議員通過的，全球最昂貴廣深港高鐵的669億鐵路撥款（如今停運，不過平時業已釀成了巨額虧損，遠遠得不到起初所預期的回報率）也是個好例子。立法會通過巨額撥款的所謂高效率，只是為他們議員的雇主搞利益輸送而已。比如，地產商的附屬建築公司以及內地承建商。
在此最重要的是，除了立法會本身已淪為任意撥款的一言堂之外，法定機構的土地招標（西九龍文化園區管理局；港鐵；機場管理局；市建局等）都不需要圍繞立法會，因此成了更加不受監督的官商勾結的平台。 這個就是些仍有記者骨子的傳媒報導這些關鍵主題時就會連想到的問題。光是這些法定機構的土地拍賣都形成惡化香港土地和房屋供應的因素。從此也可看出，寡頭主要透過公共財產的拍賣和官商勾結囤積土地的。若地產霸權欠缺官商勾結，它們則根本無法如此膨脹的。本港地產霸權根本違背和抹殺了市場經濟原則。
土地拍賣
供不應求的現象是結果，而不叫做原因。自從2004年起，政府以勾地表制度（1999年亞洲金融風暴後推出的另一種官地拍賣方式；在政府招標拍賣前，地產商可以向政府申請願意的購物價格）取代了公開土地拍賣。甚至經歷2008-9年的金融海嘯之後，本港樓價有增無減。不過，本書中文版出版後，到了2013年2月梁振英的特區政府因該制度不能解決高樓價和高租費問題而取消了勾地制度。
此外，在2009年當時本港買新屋的族群中，內地人已達4成， 是因為本港的移民政策，買樓成了符合移民條件的投資方式。而且，移民本港的最多來源地仍然是內地。這也促成了本港土地和樓宇供應的困境。對此，新民黨的葉劉淑儀主張禁止境外投資本港住宅物業是正確的政策。
去年2020年也依然都是如此，創新了全球最昂貴的樓價水平以及樓宇供應的谷底。
作者建議恢復救市九招前的定期土地拍賣。2002年推出的減少土地供應，剝奪小地產商購買廉價土地的機會和放棄房地產市場干預的所謂孫九招，最終導致了2011年2月的整體住宅樓價超過1997年回歸時的水準。造成了市民的浩劫。事前八萬五的政策效益蕩然無存了。
八萬五
梁振英最重要的對港言論貢獻是，他在2010年4月23日明報上反駁了被些服務地產霸權的媒體洗腦的公眾誤以為1997-8年樓價暴跌歸咎於董建華的正確政策八萬五房屋政策（每年供應不少於85,000個住宅單位，並在10年內全港七成的家庭可以自置居所，同時輪候租住公屋的平均時間則由6.5年縮短至3年）的謬論。其依據是當董建華在1997年1月發表該計畫時，並沒有自動導致市場下跌。董建華的錯誤是當香港遇到1997年亞洲金融風暴時，屈從於地產霸權透過媒體傳播的假訊息，而沒有堅持八萬五到底，而中途而廢，甚至淪為代罪羔羊了。 導致市場暴跌之說是本港媒體也常用的威脅手段，意在為廣告主抹黑對既得利益具有挑戰性的政策。雖然沒有一個特首是好的，但是也不能全否定他們一些正確的政策導向和理論。該段時期的市場暴跌並非八萬五的結局，而是金融管理局為捍衛美元聯繫匯率而大幅提高利息的後果。
減少土地供應的結局是地產霸權寡頭控制了樓宇供應的時機，地皮的選擇，最低價格等。換言之，寡頭成功地壟斷了市場。因此地產市場價格不是自由競爭的結果，而是如此壟斷和操縱的結局。他們甚至可以無限期擱置興建居屋。
目前，針對地產霸權問題=房屋問題，重啟八萬五政策仍然是解決方法之一。這也是本書作者也建議的其中一個解決方案。最好，中央政府強力推動有關政策。
作者慨嘆：
削減土地供應以振興疲弱的地產市場，一直是政府維護高地價政策的武器。(2)
2019年以來市民以為政府積極以收回土地條例增加了土地供應，然而2020年全年的土地供應卻是與此公關收地騷自相矛盾。因此，市民清楚地知道廢府廢官在公關上製造‘增加土地供應’的小動作；實際上全年土地供應則減少了。本港廢官最善於公關，並以公關取代政策。
地產霸權如何形成的？個人純靠自由競爭和個人努力得來的？ 不。 據梁振英說，那是官商勾結的產物。政府一直批出廉價的土地，並且過去特別優惠給工業和公用事業行業企業補貼。如此讓從事這兩行業的少數特權階層成了億萬富翁。
競爭條例
本港地產商特別奸詐，手段毒辣。看似樓市降溫措施其實莫過於毫無拘束力的公平房屋買賣指引而已。甚至，可看見些不誠實市場行為的典型手段。譬如，隱瞞價目表，在售價說明書上記載誤導訊息，虛報單位實用率，為了操縱價格選擇性公布內部銷售（因此他們為操縱價格需要媒體平台），透過小量銷售來短時內抬高價格，地產代理商向客戶施壓等等。這些都是毀害公平競爭以及消費者權益的不當行為。再加上，他們的投機行為不斷阻礙消弭高樓價高租費的本港狀況。因此，立法應該禁止這些行為，以確保地產市場的透明度。
在邏輯上，港府不干預地產市場是個謊言，是因為作為地產商的港鐵的單一最大股東是港府。其主要利潤來自於物業發展。在政治層面，反壟斷的運動來自於民主派。即民主派議員在2001年提出的公平競爭條例草案，經歷港府的拖延戰術之後，等到2012年以競爭條例之名通過，之後從2015年起生效了。 作者當時的預測是準確的，即它不僅沒有禁絕濫用集體操控市場力量，也沒有全面禁絕妨礙競爭的併購，更沒有禁絕縱向協議（cartel）。寡頭壟斷資本仍存在；禁止併購的行業唯一限制在電訊業；兩大超市的縱向協議（cartel）也依然橫行。
那兩大寡頭電力公司（猶太人，香港上海酒店的米高·嘉道理擁有的中電；李嘉誠的港燈）方面的管制計畫協議也早就淪為利潤保證協議了。兩大壟斷電力公司的擁有者都是物業發展商。該協議怪誕的地方是電費水平與固定資產淨值掛鉤，因此為了提高價格，利潤，兩大寡頭都傾向於產生過剩的電力。其獲准的回報率（Permitted Rate of Return）也年年下降是件好事，但是港府以及政黨都尚未有任何動作促進電力領域的自由競爭，因此之故有效管理寡頭壟斷是個空話。
准許回報率（Permitted Rate of Return）是政府與電力公司就利潤管制達成的協議，根據電力公司的固定資產計算可賺取的利潤，目的是確保消費者獲得安全可靠、穩定價格的供電服務，而投資者則能獲取合理回報。(3)
一直以來，政府透過與兩間電力公司簽訂《管制計劃協議》（《協議》）規管香港的電力市場，該兩間公司即中華電力有限公司和青山發電有限公司（統稱「中電」），以及香港電燈有限公司及港燈電力投資有限公司（統稱「港燈」）。香港的電力由兩間私人擁有的電力公司提供。政府分別與該等電力公司簽訂《管制協議》，藉此規管電力市場。《協議》列明電力公司的責任、電力公司股東的回報，以及政府監察電力公司與電力有關的財務事宜的安排。政府於2017年4月25日與中電及港燈簽訂現行《協議》，而有關《協議》已分別於2018年10月1日及2019年1月1日生效。
現行《協議》的要點如下–
新《協議》反映政府對應對氣候變化的承諾，並符合市民就電力市場未來發展的期望；
《協議》下電力公司的准許回報率降至8%；
《協議》年期為約15年，為電力公司提供明確的投資環境，作出重大及長遠的投資，更換退役的燃煤機組；
推廣能源效益和節約能源以及可再生能源是現行《協議》的重點；及
為免電力公司的燃料價格帳目內累積大額結餘，《協議》期內會採用更頻密燃料價條款收費調整。(4)
真不幸的是，競爭條例只涵蓋電訊業的併購行為，而不涵蓋其他任何行業的併購行為，因此地產，電力，燃氣，超市以及巴士等行業的壟斷依然如故。
最糟的是港府不願意對違例者追究刑事責任。
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最低工資
從2005年起社會開始討論立法奠定最低工資，隨即遭到種種敵對勞動者階級的既得利益勢力的反對，比如自由黨以及飲食界的功能組別議員等，後來一直到本書中文版出版一年後的2011年才實施。
法定最低工資於2011年5月1日開始實施。 由2019年5月1日起，法定最低工資水平調升至每小時37.5元。 就僱主備存僱員的總工作時數紀錄的金額上限，亦同時修訂為每月15,300元。(5)
這個立法背景也跟地產霸權寡頭集團創造的困境有關。即地產霸權透過土地的壟斷吸取來自整個社會的增值（valorization of capital），比如基建建設或海景，坐收漁利，坐享其成。寡頭家族都如此變成世界級富裕家族企業而已。 根本不是靠個人努力或什麼的，只是壟斷社會上需要用來建設的土地即可。 其本身毫無建設性或創造性，只有壟斷性。
作者分析了香港回歸後的經濟發展的內幕以及地產霸權吸取的社會增值是什麼來的：
（2008年金融危機後的）
經濟復甦主要是由於內地訪港遊客的消費和內地在香港的地產投資而已。旅遊消費刺激零售店舖租金，主要有利在黃金地段開設奢華大型商場的大地產商，而內地人購買物業的資金便同樣直接落在大地產商的口袋裡。店舖租金上升，自然對整體物價造成連鎖效應，導致價格惡性急升，市民不得不承擔高昂的生活成本。 (6)
從反修例風波和新冠肺炎疫情之下，內地遊客不得來港，香港也隨即不斷衰退，足以看見了片面地依存內地遊客和內地房地產投資的本港經濟結構多麼薄弱。
此外，租金是最昂貴的，也是地產霸權最穩定的利潤來源。連在反修例風波以及新冠肺炎疫情中也都是如此。結業潮的主因是其昂貴的租金。 甚至，隨著成本和租金推動的通貨膨脹蠶食掉這麼一粒一粒的最低工資調整的效果。
官商勾結
不僅是地產霸權的存在，官商勾結的存在也是普遍被市民意識到的。2008年的梁展文事件是最典型的官商勾結之一。地產霸權是官商勾結的產物。萬一沒有官商勾結，地產霸權就會走上滅亡，最終瓦解。前屋宇署署長梁展文涉嫌了利益輸送，利益衝突的醜聞。他曾賊賣紅灣半島私人機構參建居屋計劃的政府權益給地產霸權寡頭之一的新世界。甚至，審計署忽略了他之後獲得新世界聘用他為執行董事及副董事總經理一事。
2008年8月1日 新世界中國宣布聘任梁展文任執行董事及副董事總經理，年薪逾三百萬元，引起社會嘩然。
2008年8月15日 俞宗怡向曾蔭權交報告，承認審批梁展文轉職時，無考慮過紅灣半島事件，為此向公眾道歉，但暗示不會辭職。
2008年8月16日 梁展文及新世界中國發表聲明，雙方無條件提前解約。
2008年9月30日 政府宣布成立首長級公務員離職就業檢討委員會，檢視高官退休後再受聘的政策及安排。
2008年12月10日 立法會成立專責委員會，調查梁展文加入新世界中國事件。
2009年4月18日 鄭家純及梁志堅到立法會專責委員會作供。
2009年5月9日 梁展文到專責委員會作供，承認並無主動申報在紅灣半島事件中的角色，但他卻反駁「點解冇做錯嘢要避嫌？」
2009年7月10日 新世界提司法覆核，質疑立法會專責委員會無權引用特權法。
2009年9月24日 高等法院判新世界司法覆核敗訴。
2009年11月27日 專責委員會完成廿三次公開研訊。
2010年12月8日 專責委員會發表逾四百頁調查報告，力數梁展文五宗罪，而俞宗怡須為事件負上最終責任。
2011年4月14日 梁展文被揭發以開設顧問公司形式，為周大福企業服務。 (7)
此外，梁展文早在2005年濫用酌情權為地產霸權寡頭之一恆基兆業的嘉亨灣項目批出了額外的可開發總樓面面積，結局就等於白白送了值數億港幣的補地價收入。
佔據行政長官選舉委員會/法定/諮詢機構
在政界，東方日報支持的經民聯（該黨員為地產界傳聲筒石禮謙），自由黨等最直接體現地產霸權的利益。地產霸權派來滲透建制的人員，業務夥伴們，比如銀行，法律，建築，工程，建造業人士佔了行政長官選舉委員會中的不少席位。從1998年的16個職位，一直增加到2010年3月為止，當時各個法定及諮詢組織內，六大地產商（長實；恆基；新鴻基；新世界；太古；信和；還可加上會德豐）的董事佔有54個職位。
作者引述了香港獨立評論員David Webb （1965-）在2010年當時對法定及諮詢機構委任的任期過長的問題提出的分析：
政府限制每人最多同時獲任命六項公職。每項公職不超過六年，但政府不斷在違反這種限制。事實上，政府只要重撥時間，把某人由委員會的委員晉升至副主席或主席便能迎刃而解，政府視之為新的任命。(8)
其實，這跟立法會議員同時擔任不少全職工作是一樣離奇的怪象，也就是同一特定統治階級的群組中的同一成員同時霸佔和私有化不同建制機構的狀況。極少數的一群人同時擔任六個或以上的全職工作是多麼超乎尋常的事情！甚至於當任期屆滿時，就隨即被調任其他法定與諮詢機構的全職。一個人怎能擔任這麼多全職公職呢？ 他們本身屬於私營公司擁有本來的全職工作。
壟斷資本基於公職的壟斷來僵持不可告人的官商勾結
地產霸權和廢府廢官為掩飾這個公然的壟斷行為，而散播不少新自由主義的詭辯。譬如，勞工政策造成‘結業潮’；惠民房屋政策導致‘市場暴跌’；市場會‘自我調節’；滴漏效應等等。完全掩蓋了地產霸權不僅壟斷土地資源，也壟斷建制來搞官商勾結的事實。與此伴隨而來的是種種不公平現象，包括漠不關心民生的官僚主義，去工業化=產業金融化，極端的貧富差距，產業/行業的集中帶來的過度畸形化以及結構性就業難，起業難，匱乏創造性的炒樓/炒股/單靠內地遊客消費的經濟模式等等。
作者在2010年當時的政策建議如下：
除非土地和稅收制度徹底改革，否則不能指望香港的深層次矛盾能妥善解決。畢竟，這些制度是土地遭壟斷，行業和經濟集中，貧富懸殊嚴重，階級分化和社會不公的溫床。只有民選政府才可以解決改革土地和稅收制度的艱鉅工作。(9)
誠然，真普選是解決官商勾結的途徑之一，但真普選本身不能夠自動化地解決官商勾結。這只要看其他有普選的國家地區就很清楚。譬如，筆者有關的日本的2009年民主黨鳩山政權（至今最佳的真改革派政權；反官商勾結是其中一個政策，但該政權軟弱，情報工作也不足，不敵deep state的無間道，不到一年隨即瓦解了）也是個絕佳的例子。因此真普選只是必要條件之一，而非必要充分條件。它本身不是決定性的解決之道。
新界屯門珠海學院的陳文鴻也直接了當地，不止一次地，準確談到了地產霸權問題：
自中英談判英國開放香港炒賣房地產的限制之後，香港不少人致富靠此，大富豪的起家亦是如此。香港人將炒樓之風帶入內地，重複了不少香港暴富的例子。
但國際經驗是一個經濟走上金融和炒樓，已是末途，變成飲鴆止渴，無以自拔。而貧富懸殊帶來的政治、經濟、社會矛盾不易克服，且容易惡化為社會危機。中國內地發展之能有今天，便是不盲目跟隨英、美指揮而走自己發展之路。國家領導人反貪腐便必然提出房是住的，不是炒的，來防止經濟的金融化、投機炒賣化，以致結構失衡。
其實，中英談判前英國殖民地政府在港抑壓房產投機，也是為了社會穩定，怕殖民地人民作反。只是香港歷史失掉這段記載，致令人無法以史為鑑。但是香港人在珠三角發展，必然碰上政策對炒樓的限制。內地樓價隨着經濟發展水漲船高可以自然升漲，但限度有限，政府會有多方抑制。更且內地政府對房屋問題不會像香港官商勾結地哄抬樓價，供應必然足夠。(10)
第一章 誰統治香港？
除了構成官商勾結的廢府廢官一方之外，主要靠併購公共/公用事業膨脹的香港的地產霸權可以指至少六大地產霸權寡頭壟斷跨行業跨國集團。譬如，李嘉誠的長江和記實業（1960年代起香港最大地產商之一；現任CEO為李澤鉅；1999年港府在未經透過公開招標之下，把數碼港的地皮賣給PCCW；2000年中央政府錯誤地把香港電訊賣給他們外企；PCCW乃美企）；馮景禧、郭得勝、李兆基三人（俗稱「三劍俠」）的新鴻基兆業（全港最大地產商；其九巴擁有大量可發展地皮；專營巴士業務；現任CEO為李成煌）；李兆基的恆基兆業（現任CEO為李家誠及李家傑；前者資助了建制派HKG報）；鄭志剛的新世界發展（其母公司為周大福集團）；米高·嘉道理的中電控股（香港上海大酒店集團；經營半島酒店）；吳宗權的會德豐（九龍倉是其子公司；經營天星小輪，擁有港島電車專營權）等等。這些都是中華傳統的家族企業。其公司都是家族財產，並建立家族信託基金來管理的。
雖然作者也承認電訊業方面的壟斷已緩和了，但是固網服務牌照卻與地產霸權的財團掛勾，形成了寡占情形。比如，李嘉誠的和記黃埔的和記電訊（3），九龍倉的九倉電訊（2019年已停業），新世界發展的新世界電話（現香港移動通訊有限公司）等等。壟斷資本是透過併購公用事業來膨脹的，而非公平個人競爭的產物。
香港市民將中央視為地產霸權的夥伴是有歷史根源的。譬如，1984年中英聯合聲明原來規定了香港每年土地供應只限50公頃，此利益輸送之舉造成了自1985年至1997年之間的樓價飆升，獲利的就是寡頭壟斷，等於中英聯手扶植了他們。 香港政府是唯一土地供應的來源，也靠出售土地和修訂契約補地價來獲益。
四、從《聯合聲明》生效之日起至一九九七年六月三十日止，根據本附件第三款所批出的新的土地，每年限於五十公頃，不包括批給香港房屋委員會建造出租的公共房屋所用的土地。(10)
所謂高樓價政策不僅是房地產業的問題，也是關乎整個生活費高昂，失業率高企的民生問題。
地產霸權寡頭併購其他行業的企業必然就造成裁員；地產霸權向中小企業徵收過高租金和費用而中小企業被迫退出大商場；因有市場寡占狀態而消費者被剝奪了選擇權；消費者也不得不負擔不合理的高價生活必需品，包括樓房（地產商把地價及風險全都轉嫁給置業人士）；最後貧富差距每下愈況。只要社會有壟斷資本，寡占資本時就對市場經濟和民生都毫無助益。
第二章 土地就是權力
就地產霸權而言，所謂土地儲備實際上是指囤積土地。作者跟托爾斯泰（1828-1910）一樣引用了美國資本主義國有土地制度的主唱者Henry George（1839-1897）對土地壟斷的見解。即特定企業的土地壟斷乃社會財富分配不均=貧富差距的源頭，因此需要為公共用途（而不是為了公務員的薪金）徵收土地稅，就是地價稅。此方案的目的是遏止土地壟斷，囤積土地，投機=炒賣等不勞所得目的的寄生行為，也為的是促進善用土地。
在此章節最重要的是如下：
龍頭地產商是最早進入市場的財團，在過去數十年間，市場不景氣時它們大舉買入土地，尤其是在1967年暴動，1973年石油禁運危機，以及1982至1984年物業及銀行危機時。加上1997年年底樓市下跌，一些中型地產商結業，更助長大地產商的優勢。(11)
社會動盪或經濟衰退時期都成了地產霸權吸納廉價土地的絕佳機會。後來發生的佔中，反修例風波，一直到目前的新冠肺炎疫情（只是因政府部門多次暫時關閉而減少了補地價收入20%了，不過仍然高過2016年的水平）都是收購廉價土地的絕佳時機了。到底誰最要社會動盪？那必定是其最大獲利者，地產霸權的寡頭。
疫情下補地價進度亦受影響。地政總署顯示，去年全年補地價金額約127.24億元，較2019年全年約158.43億元，按年減少約20%，亦是2016年錄得119.52億元後、近4年來新低，相信主要是去年首季疫情在本港爆發，部份政府部門暫停營業，間接拖慢補地價進度，當季補地價收入僅得3000元。 另地政總署資料顯示，去年第四季土地註冊處錄18宗契約修訂及兩宗換地登記個案，其中10宗為不涉及補地價金額的技術性契約修訂，涉及金額逾83億元，較去年第三季38.47億元，按季增加1.16倍，季內最大宗的補地價為泛海（0129）元朗洪水橋住宅項目，涉銀21.3億元，每方呎樓面補價約4082元。
另外，數據中心需求強大，有財團就持有工廈申請重建作數據中心。城規會文件顯示，財團就葵涌大圓街2至10號美羅工業大廈1期，新近申請以地積比率11.7倍發展，重建1幢22層高（包括2層地庫）的數據中心，以回應高端數據中心發展政策，總樓面約23.49萬方呎。(12)
香港的土地制度承襲了港英政府，港府擁有全城土地的所有權。政府提供土地的途徑如下：
a.公開拍賣或招標（年度賣地計劃會）（中標者該向政府付補地價；也要參看賣地章程以及城市規劃條例）
b.市區重建局出售土地
c.港鐵出售土地 （值得回過頭來審視港鐵在2019年反修例風波時的命運）
d.修訂契約申請（向地政總署申請更改土地用途契約；修訂契約的補地價評估的價格往往低過拍賣或招標，利潤率較高，因不涉及競爭；甚至地產商可控制遞交申請的時機；特別是經濟不景氣時才遞交）
此外，作者也簡略地概括了本港地產霸權寡頭的歷史變遷和演變：
1967年暴動前，怡和，香港置地，會德豐，太古及和記等英資洋行，緊握著香港經濟及主要市區地皮的控制權，大部分華商或華資企業難以染指。可是，
在60年代末至70年代中期，內地政治局勢不穩，英資洋行開始減少投資，陸續出售土地及物業資產。反之，
華資地產商把握1965至1967年期間市場蕭條，以低成本吸納發展地皮。
70年代初期，華資公司如長實，新地，永泰（李兆基的私人公司）及新世界發展，都把握機會，即時透過上市集資，加強財務基礎，以籌措所得的資金大舉增加土地儲備。
70年代末至80年代中期，擁有大量土地儲備的大型英資公司，如和記黃埔，青州英坭，港燈，九龍倉及會德豐，其擁有權紛紛落入華籍大亨李嘉誠及包玉剛手中。收購這些大量土地的企業，大大增加了他們各自集團的土地儲備，鞏固了在地產市場的主導地位。(13)
被地產霸權打敗的英資洋行仍然在港運作，也是他們的對手。地產霸權寡頭有戰略地併購擁有大量土地的企業，而不只是該行業有力的龍頭企業。意在一舉取得大量土地和該行業的龍頭地位，擴大了霸權。
說到公用企業的併購，這個目的也是為了那些原來的公用事業企業所擁有的大量土地儲備。
作者寫道：
香港兩家電力公司和煤氣公司，載通國際及新巴，都是大地主。電力公司擁有眾多發電廠地皮，煤氣公司有煤氣廠地皮，而專營巴士公司也坐擁大量的巴士廠地皮。(14)
收購土地方面，地產寡頭當中，尤其是新鴻基兆業和恆基兆業都瞄準了比較廉價而且競爭小的新界農地。7，80年代此兩家積極購入了新市鎮發展用地，換地權益書（1960年1月至1983年3月政府為徵收私人土地擁有者，原居民而發行了甲/乙種換地權益書，即可以選擇換成現金或沒有具體時間的，新界任何新市鎮發展區的土地，大多是農地；前者則是針對自願交出土地者）及農地。70年代末達到炒賣換地權益書的高峰，並且絕大部分都由新鴻基兆業，恆基兆業，南豐發展（非上市；1954年-），以及華懋集團（非上市；1960年-）取得。
中英聯合聲明簽署後的12年，即從1985年到1997年中期都是樓價飆升兩到四倍的狂亂炒樓時期（樓市狂熱）。之後，董建華推出的八萬五遇到亞洲金融風暴，2002年救市九招使私人樓宇市場脫離了與公屋市場之間的競爭。
土地壟斷是萬惡之母，最壞的貪婪資本主義行為，也就是阻礙減貧政策的最大絆腳石。回答是明顯的，即香港不該依賴土地收入，也要儘快擺脫毫無創造力的地產壟斷帶動的經濟發展模式。
第三章 公用事業亦遭壟斷
本港壟斷資本寡頭們在經濟不景氣或社會動盪時期以其物業租金以及物業管理費當作穩定利潤來源，受港府與法律漏洞的他們，也更不會調低租金或管理費金額。
除了以過高價格賣物業給一般市民之外，阻礙競爭的寡頭壟斷集團也向租用其物業的各大小企業商戶榨取昂貴的租金。甚至其租金是與營業額掛鉤的，也就是到達一定營業額水平時就會有額外的租金要付（營業額租金）。再加上，冷氣費也是地產霸權向租戶徵收的。
再加上，購買物業後，地產霸權垂直經營的物業管理公司永久控制單位業主並徵收只會每年不斷調高的物業管理費（僅多遇到通縮時有時凍結而已）。最驚人的是他們地產霸權的價值觀（殺雞取卵），即他們寧願空置店舖，也一定要照收高昂租金。
關於中電和港燈的電力界的寡頭壟斷，作者的論點也是反壟斷，即兩電都不該受管制計畫的保證回報率的保障。作者寫道：
計畫的缺點是沒有就有關公司的資產擴張做出明確的監管控制。政府要自行判斷是否批准兩電的擴張計畫。換言之，只要兩電得到政府批准，便可以藉擴大資產賺取更多盈利。若兩電過度投資，消費者就要為不必要的發電能力支付更高昂的費用。......
林本利指出，這個計畫的另一個缺點，是電力公司可以利用其資本結構，賺取到的回報率，實際上高於其股本15%的許可收益水平。方法是利用債務融資，以8厘的許可最高固定債務利率提取長期貸款，以及利用高達13.5%的許可債務資本回報率。這個計畫還鼓勵兩電依靠債務資本，而非股權資本去擴大資金。(15)
壟斷資本之間，有敵對性但沒有真競爭，是因為各自區域進行壟斷。就電力領域而言，發電，輸電以及配電此三個環節都有壟斷問題。因此作者也建議統一輸電系統（兩電聯網=共同輸電系統），以將競爭引入發電方面。換言之，如同energy competition act (加拿大, 1998)，將輸電，配電與發電分開來消除壟斷。消除壟斷等於促進競爭；促進競爭就等於消除壟斷。
更糟的公共事業的壟斷是燃氣業的壟斷，是因為不受政府管制。政府不干預，所以煤氣公司能自行提升盈利率。除了僅供給發電的天然氣以外，香港使用煤氣和液化石油氣。2019年的最終能源需求的比例中，電力佔47.6%; 油產品佔43.9%; 煤氣8.5%。(16)
目前作者引用的與1997年的情形有所不同，但仍然不可否認的是，煤氣銷售量過去70年代初估計的16%一直上升到1996年的46%盈利率。缺乏競爭，被操縱的價格只會上漲，隨著價格，盈利也飆升。此外，1995年當時電力公司和煤氣公司之間也缺乏競爭。到了2019年，恆基兆業控股的中華煤氣常務董事講道：
成立於1862年的中華煤氣，是香港首間公用事業公司，現時其在香港的市佔率已逾七成，陳永堅表示，公司在香港的發展已差不多飽和，「我們十分着重公司增長，事實上，業務要有增長，公司收入才有增加，現時香港市場，每年用氣量的增長只有1至2%，工資成本也每年增加，雖然每年也有調價，但調價幅度也很低。」
他也坦言，煤氣跟電力的競爭很大，「一條煤氣喉來到你家，入到廚房，是否代表你煮食會全用到煤氣？實際上並不如此，如你煲飯會用電飯煲，我相信有99%的香港人也用電飯煲煲飯，你煲湯很多時用電子瓦罉、壓力煲等，你早餐吃的多士也是用多士爐製作，也是用電的；以往用水煲煲水，現在大家也普遍改用電水煲，70年代後也出現了微波爐，其後也有電磁爐的出現，因此電力取了我們很多的市場，電力跟我們有很大競爭。」
陳永堅說，現時煤氣在一般家庭的用途主要為兩個，分別是煮食及洗澡，煮食有明火煮食，而中華煤氣在洗澡這方面的市場仍具競爭優勢，現時用煤氣洗澡的市場份額保持80%，故公司也積極「保住」這兩個市場的份額，「我們經常創新旗下的熱水爐，確保用戶在冬天有足夠熱水使用，但能源成本不會很重，現在公司新一代的熱水爐已不用入電池，運用水壓發電。」煮食爐具方面，公司也有另一個王牌產品「煮飯寶」，陳永堅1992年加入煤氣市場部時，首個任務就是為煮飯寶進行推廣，至今產品已推出市場27年，「其好處是好多主婦可以在小朋友未放學回家時準備晚飯，可先洗定米，加入水後將米放在爐內，當家人回來時才開爐，採用明火，20分鐘就可以煲到飯，十分方便。」
現時煤氣的業務比重中，來自香港及內地的業務約佔利潤45%及55%，陳永堅也指未來來自香港的業務可能會減至40%，他指中、港兩地在煤氣使用上的差別愈來愈大。香港方面，現在香港人用煤氣已愈來愈少，「以前一戶有3人，現在一戶只有2.5個人，人口少了，每個家庭簡單了，在家煮食要求又低了，洗澡會在家吃飯未必，好多人出街食，尤其住在納米樓的，基本上沒有廚房。」(17)
誠然，不管煤氣的盈利率有所下降，但它仍然維持了45%，甚至其壟斷地位（市場佔有率70%）依然如故。據說，中華煤氣由恆基兆業控制，因此其發展項目寧願用氣體熱水爐，也不願意改用對用戶成本較有效益的電熱水爐。港燈及其長江實業都是如此。甚至，其煤氣價格調整也與成本效益變化脫鉤，即使規模效益及生產力提高，也不會與用戶分享其好處。
作者認同1995年消委會提出的諸措施，以將競爭引入燃氣市場。簡言之，還是與電力類似的方案，即建立共同輸送系統；把分發氣體網絡給競爭對手；把天然氣引進香港；在共同輸送前訂立定價上限（價格管制）；建立能源管理局（異於機電工程署）等等。換言之，將生產與輸送，分發的環節都分開，以促進生產和供應不同領域的競爭，最終會降低消費價格。
有關超市的寡頭壟斷，兩家連鎖超市寡占超市市場的情形基本上至今（2021年）尚未改變。作者也引述了1994年的消委會報告，即李嘉誠的百佳和怡和集團/香港置地的惠康共佔7成銷售額，當時餘下市場銷售額則由168家其他超市分佔。超市壟斷的結構中，超市和供應商之間的矛盾僵化了地產霸權在超市領域的壟斷。即寡頭超市為了從供應商取得低廉價格產品威脅供應商說會把他們的產品下架，同時也向供應商徵收種種費用，甚至設下苛刻的貿易條款，包括高昂的上架費用，促銷折扣，向宣傳基金供款，忠誠條款等；供應商則透過轉售價格保證，即如果超市的售價低於供應商的建議價格，供應商將拒絕供貨，如此導致了連鎖超市（百佳；惠康；已結業的華潤百貨；已結業的Kitty and Kettie Supermarket）之間的價格競爭變小。在1997年，法國家樂福也為此退出香港市場。
最後是巴士業的寡頭壟斷，巴士界的兩個龍頭公共企業也都是由地產霸權控制的。即新鴻基集團掌控的上市的載通國際經營九龍巴士公司；新世界發展集團掌控的新世界第一巴士公司。與其他領域的壟斷和盈利率的管制方面都有共同點。據公共巴士服務條例，利潤管制計劃訂明：
固定資產(fixed assets)指專營公司為其專營權的目的或與其專營權相關而使用或備存的屬於資本物品存貨的物料及備用品、土地投資、建築物、巴士及其他汽車、裝備、機械及設備、家具、固定附著物及裝置和其他固定資產(包括建造中的資產、運送中的貨品及墊付的款項)
固定資產平均淨值(average net fixed assets)，就任何一個會計年度而言，指專營公司紀錄所顯示，在該會計年度固定資產淨值的期初及期末結餘平均數；
固定資產淨值(net fixed assets)指根據第30條計算折舊後的專營公司固定資產值。
28.
准許收益
(1) 某專營公司在任何一個會計年度的准許收益，須為相等於該專營公司在該會計年度的固定資產平均淨值按其專營權所指明的每年百分率計得的款額。 (由1986年第30號第3條修訂) (18)
其准許利潤一直高企。在2017年5月16日東方日報報導：
政府批出新專營權予九巴，立法會一個委員會今日舉行會議，按慣例以決議案形式審議將「利潤管制計劃」不適用於九巴新專營權，令到九巴在新專營權內的指定數額的保障利潤。議員陸頌雄指，兩家電力公司的准許利潤回報率最近由9.99%下調8%，他質疑政府仍容許巴士公司可賺取9.7%的准許利潤上限過高，「9.7%雖然唔能夠話係暴利，但都叫做好好搵。」他要求政府將巴士公司的准許利潤上限下調。議員陳恒鑌則要求政府訂定時間表，令九巴盡快落實月票計劃。(19)
與作者撰寫此書時不同了，不過仍然無法否認還是其利潤與固定資產淨值掛勾，因而不管需求量，只要增加其巴士車量就可以增加利潤回報。即在此毫無誘因去減低票價。
第四章 沒有競爭的地產業
地產霸權寡頭操縱的牟利機制是指透過土地和物業的壟斷以及刻意限制土地和物業的供應讓地價，樓價，租金，管理費，物價都接二連三地一起上升。超乎尋常的高昂成本就是利潤率的大絆腳石，不僅阻礙了經濟生產力的發展，公平競爭，其他中小企業的起業，也阻礙了自由市場的運作，稅制改革（政府收入來源的改革）以及政府的行政導向基層民生。
甚至，寡頭壟斷集團當市場和社會停滯不前時，會向政府施壓，要求削減土地供應。只要削減土地供應，就可以讓地價，樓價，租金，管理費，物價都接二連三地一起上升。如此自動化地提高了本身的利潤率，也得逞本身資本的增值效應。這就是本港特色壟斷資本主義炒樓經濟模式。獲利者只是地產霸權及廢官自己而已。
香港的自由經濟形象是掩蓋寡頭壟斷，寡占，完全欠自由競爭的現實。換言之，不是自由市場的自由競爭，而寡頭壟斷的資本主義才是香港的經濟。
所謂‘建制派’地產商，俗稱賭王何鴻燊的思想也跟地產霸權寡頭的意識形態是相同的。作者寫道：
香港地產建設商會會長何鴻燊曾在一次媒體訪問中，公然促請政府（明顯代表該會）恢復前港英政府的高地價政策。(20)
限制土地供應，地產霸權囤積土地，擁有龐大土地儲備，尤其壟斷黃金地段，況且政府拒絕擴大競爭法的適用範圍以及未成立反壟斷法，欠競爭，這些因素都不斷助長寡頭壟斷。
作者在此章節再度談論到了地契更改制度如何助長地產界中的寡頭以及阻礙了地產界本身的競爭。實際上，政府並不公開土地交易的細節，欠透明度，因此有了官商勾結，利益輸送的制度間隙。甚至於最糟的情形是連公共/公用企業在修訂契約制度下亦得以更改原來用於公共事業的土地，是因為其租約欠缺收回土地條款。這就是私有化公有財產的不當作為。換言之，政府如此變賣公共財產給寡頭壟斷。這正是利益輸送。
在此變賣過程中，修訂契約補地價評估制度也是黑箱作業，任何黑箱作業都不符合最基本的公眾利益。香港社會應該達到永續堅持低地價，低樓價的水平，以抵制地產霸權寡頭壟斷的優勢。
雖然該促進公共居屋和私人樓宇之間的競爭，此兩者實際上都屬於不同的市場，地產霸權的公關掩蓋競爭的缺乏。而且政府本身早就表明不欲與地產商直接競爭。這錯誤的政府方針造成了一種困境，即低收入者被迫購買二手樓，如此正中地產商下懷。那新樓宇的供應呢？
地產霸權設下了三個主要門檻：
1.他們可以等到市場衰退過後才套現；
2.他們可以享有大型項目的經濟規模效益；
3.土地供應本身有限，因而土地成本高昂。
政府方面，財政赤字也因反修例風波和新冠肺炎疫情而記錄了史上最高金額。
新一份《財政預算案》今﹙26日﹚日出爐。在外圍因素、本地社會事件及肺炎疫情多重打擊下，政府收入減少，同時又推出重量級紓困措施，包括全民派1萬及全額退稅，2019/20及2020/21年度預算均見赤字，明年赤字更錄得歷來最高的1,391億元。
實際上，財政赤字只反映政府一年的收支情況，會影響政府財政儲備的結餘，但不代表庫房就此耗盡。2020/21年度，港府財政儲備9,940億元，而這筆儲備又會存放於4萬億元的外匯基金，後者即港府的總資產。(21)
政府賣地增加收入的最極端的例子是倒錢落海的明日大嶼。港府靠賣地增加收入的作為只會不斷惡化地價高企，並且地價高企變為實際上的間接稅。然而，港府必須採取的則是低地價低樓價政策，而不該做虛無的增加土地和居屋供應的公關。地價下跌，物業下跌，租金下跌，物價下跌，住宅市場交投就會趨向活躍。不過，這正是投機份子不想要的。此外，地產業本身是無法賺外匯的行業。這點也很重要。地產霸權的寡頭壟斷阻礙的不止是整體競爭力的發展，也阻礙了香港的經濟模式的轉型。
在消委會發表的私人住宅市場競爭力報告（1996年）中提到：
在1994年1月至1996年5月期間，政府向57個項目發出預售樓花同意書，涉及40,040單位，但只有四成在市場推售，其餘六成不是沒有推售，就是留作內部認購。該會指出：這種蓄意拖延銷售的伎倆，在競爭激烈的市場中不可能出現。(22)
刻意拖延銷售不是競爭迫使企業的行為，而純然是投機的行為。只有壟斷市場的寡頭才有優勢做得到的。說到從2015年起成立和實施的競爭法，目前反壟斷僅限於電訊業而已，甚至守則本身不是法律。作者期望的對於跨行業的企業之間的壟斷之影響仍然缺乏管制。競爭事務委員會及競爭事務審裁處的成立也依然無法消除地產霸權。
所謂跨行業之間的影響力的典型例子是，尤其在超市和地產霸權的關係上凸顯出來，是因為該地產商自己擁有的超市可以被優先分配大型發展項目中的專用商舖，如此早就構成了阻礙公平競爭的行為，這也就是其他企業進入市場的門檻桎梏。
第五章 經濟衰疲 民生凋敝
據說，公開拍賣制度也欠公開透明度，淪為黑箱作業，即港府實際上將土地供應時間，定價及選址的控制權拱手讓給地產霸權。在此，作者有強烈的疑念：
為什麼有財有勢的一群比弱勢社群值得政府給予更多的幫助？ (23)
在2021年2月3日，勞顧會決定維持2019年5月的每小時37.5HKD的最低工資了。當地價，樓價，租金，管理費，物價等上升了，CEO和管理層自己的薪水都調高了。不過最低工資卻被凍結了。這不僅等於減薪，也是社會財富和收入的分配失衡。這直接加劇貧富差距。合理化此等不公正的詭辯是提高最低工資就會自動導致倒閉潮，因此不如凍薪。其實，如此掩蓋的是廢官，CEO，管理層所自行調高的收入。通縮也不是可合理化的理由。是因為香港一直處於通膨。光是2019年全年平均通膨率也上升了，最低工資則被凍薪。連成立的首年就需要調高最低工資水平了。
政府統計處公布，12月整體消費物價指數按年上升2.9%，略低於11月份的相應升幅3%。政府表示，升幅放緩主要是由於本地交通費用和外出用膳費用升幅收窄所致。
剔除所有政府一次性紓困措施的影響，綜合消費物價指數在2019年12月份的按年升幅（即基本通脹率）亦為2.9%，與11月份相若。 在各類綜合消費物價指數組成項目中，價格在2019年12月份錄得按年升幅的類別為食品（不包括外出用膳）上升13.8%、雜項物品上升3.4%、住屋上升3%、外出用膳上升2%、雜項服務上升1.6%和交通上升1.6%。 另一方面，綜合消費物價指數在2019年12月份錄得按年跌幅的類別為電力、燃氣及水下跌6.6%、衣履下跌3.1%、耐用物品下跌2.2%和煙酒下跌1.3%。
政府發言人表示，去年12月份的基本消費物價通脹率維持穩定在2.9%。消費物價指數大部分主要組成項目承受的價格壓力維持輕微或溫和，但食品通脹因新鮮豬肉價格高企而仍然顯著。2019年全年合計，基本消費物價通脹率平均為3%。展望將來，進口通脹輕微及本地經濟狀況疲弱應有助整體通脹壓力在短期內得以受控。政府會繼續密切留意通脹情況，特別是對低收入人士的影響。(24)
無論通縮通膨，當社會衰退時，地產霸權最依賴租金收入，他們寧可架空店舖，也不願意減少高昂租金（設定在經濟衰退時期的高價格）。結局，零售商只能進行裁員和減薪。在反修例風波和新冠肺炎疫情時期也都一樣。
在此章節，黎智英挑戰地產霸權的故事是最有趣的。本港寡頭壟斷的受害者如家樂福，大丸，松阪屋，伊勢丹等都是因高昂租金造成的成本問題而退出了被壟斷的市場。黎智英的蘋果速銷則採取虛擬商店模式繞過了黃金地段被佔的問題。真可惜，李嘉誠的百佳和怡和集團的惠康都向供應商施壓，要求不向蘋果速銷供貨了。這導致了另外一種高昂成本問題了。這種反競爭的手段終結了蘋果速銷。
讀取反修例風波和現今的國安法時代的香港政治時，一定需要知道醞釀反中反共反港府情緒的原理。作者就此寫道：
窮苦大眾由於沒有真憑實據證明他們的困境由精英階層造成，只能指責政府，而社會和經濟的困境，政府應責無旁貸。(25)
不止黎智英挑戰過地產霸權，董建華以及中共中央政府也都挑戰過地產霸權。在1997年當時對八萬五不滿的香港地產霸權寡頭們直接向中共中央政府投訴本來1999年4月恢復賣地的董建華。董建華則請求中共中央政府調解和說服本地寡頭們。然後，當年10月底總理朱鎔基在汕頭接見10個本港富商寡頭，勸告了他們為香港的整體利益而支持4月恢復賣地。結果，李嘉誠率先改變了反對立場。被視為賭王英雄的香港地產建設商會會長，地產霸權之一信德集團董事的已故何鴻燊則對此強烈表達了不滿，訴說李嘉誠破壞了共識。他們地產霸權的投訴是香港地產建設商會的lobbying活動的一環，他們早已在密室共謀阻止賣地。
此外，上市公司的地產霸權與港交所的勾結也是重要的。港交所（香港交易及結算所有限公司）本身是矛盾的，即它不僅有監管上市公司的社會義務，同時它也就是盈利主導的上市私營公司。這可被視為其弊端。當地產霸權分拆其自己的諸多業務，分為不同上市公司之際，身為上市公司的港交所的審批功能只會有利於地產霸權的圖謀。
第六章 反壟斷刻不容緩
正如已故另一位重要香港理論家顧汝德，作者潘慧嫻也指摘了港府停建居屋或削減居屋供應正合乎董建華以來的港府本身奉行的所謂緊縮政策。削減公共開支等於不干預政策，也就是不干預樓市的意思。港府與地產霸權應該競爭，不過港府放棄與此競爭是地產霸權寡頭最希望的。市場影響力不僅意味著壟斷，也意味著沒有競爭。換言之，影響力是某一領域需求對自己的依存性。
港府要做的是分配土地，並在賣地章程內明確限制銷售價格，租金及特定用途，不讓地產商不斷將需求從公屋市場轉移到私人樓宇市場。甚至，地產霸權以囤積土地來剝削整個社會的財富，本身根本沒有服務過社會，或為大眾謀求過福利，對社會毫無貢獻，地產的壟斷資本寡頭自己毋須做任何個人努力或做事，而物業價值倍增，如此就可以坐享其成，本身沒事做，卻得以坐收社會勞苦大眾的財富。換言之，地產霸權寡頭及其家族都只不過是超級寄生蟲。資本家是沒有英雄的。
本書作者擔任過地產經紀人，所以她對地產霸權的詐術較有清晰的理解。就保護消費者權益方面，絕不能忽視的詐術是地產商以總樓面面積來定價，然而在樓宇單位的交易契約上卻只寫比它更狹小的銷售樓面面積。據香港測量師學會，行內符合標準的唯一尺度單位是銷售樓面面積。本書出版後，港府後來統一了推售樓面的量度方式，不過仍未設冷靜期以及樓宇保養保證。
據《一手住宅物業銷售條例》， 以實用面積的概念（銷售樓面面積）統一了不同推售量度方式。
根據條例，賣方只可以實用面積表達住宅物業的面積和每平方尺及每平方米的售價。
條例下實用面積的定義
實用面積指該住宅物業的樓面面積，包括在構成該物業的一部分的範圍內的以下每一項目的樓面面積：(i) 露台；(ii) 工作平台；以及(iii) 陽台。實用面積並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的每一項目的面積，即使該些項目構成該物業的一部分的範圍。
計算住宅物業的樓面面積時，除條例另有規定外，須從圍封該物業的圍封牆的外部開始量度。面積計算要包括該物業內部的間隔及柱的面積，但不包括圍封該物業的圍封牆之外的任何公用部分的面積。
至於露台、工作平台或陽台的樓面面積，除條例另有規定外，須從圍封該露台、工作平台或陽台的圍封牆的外部開始量度。面積計算要包括該露台、工作平台或陽台內部的間隔及柱的面積。
如任何圍封牆將住宅物業、露台、工作平台或陽台與毗鄰的住宅物業、露台、工作平台或陽台分隔，須從該牆壁的中間開始量度。(26)
接下來，競委會的競爭法，其執行狀況及競爭事務審裁處的檢控狀況也很重要。2015年成立的競爭法在表面上針對反競爭的行為，協議及併購做出管制了，不過競委會本身不是警察，有限的調查權需經競爭事務審裁處賦予，懲罰也需待民事訴訟才能確定。甚至，有關併購的部分，也就是壟斷的部分唯限於電訊業而已。換言之，目前的競爭法對既有跨行業壟斷毫無管制，反而等於容許壟斷資本的存在。該法的實施至今並沒有解決本港寡頭壟斷的僵局。
作者憂慮已如此成為了現實：
若管理局監察和監控行動不能以裁決及處罰配合，競爭政策便形同虛設；因此，管理局應獲授相當大的權力，有權禁止反競爭行為及發出禁制令，也有權向被判反競爭的公司徵收罰款。(27)
在字面上，目前的競爭法好像合乎上述反競爭該有的條件，不過實際上是並沒有禁止既有的壟斷資本，反而轉為既得利益者用來打壓新興企業的政治工具了。競爭法的漏洞將競爭法本身轉化為反面。即用以禁絕壟斷的反而淪為了保護既有壟斷資本的暴力機器了。
根據2019-2020年間的競委會的年度報告：
收到及處理了 674 宗投訴/查詢;對 18 宗個案進行了初步 評估/調查。就三宗合謀行為案件入稟競爭事務審裁處，創下了香港競 爭法體系多個「第一次」，包括首次有企業成功申請寬待。(28)
只要看這些數據就足以理解這個競委會是如同虛設的，敷衍塞責，僅檢控3宗而已。在674宗投訴中，連調查也懶得只做18宗。本港競委會相當於美國的BBB，站在企業一方。
此外，有關稅制問題，作者也認為香港的稅制是惡化貧富差距的原因之一：
根據香港稅務學會，香港的直接稅制度（企業和個人收入）是按比例和累進稅率相結合的做法，較其他有實質運作的稅收管轄區低。香港一直以低稅率及簡單稅制而聞名，這無疑有助香港的成功，但卻是導致貧富懸殊惡化的間接因素。(29)
稅制的改革是反新自由主義的高累進薪俸稅率；只針對富人徵收的財產稅及遺產稅等等，以達到社會財富的較公平的分配。再加上，城市對地點租值徵收的實際稅率也要高，以遏止土地囤積和投機行為。同時，減輕勞動者階級的稅負擔，也充實最基本的勞工福利制度。誠然，這就需要向地產霸權寡頭壟斷進行的階級鬥爭。
結論
本書是香港本土最具影響力的，最重要的政治經濟學領域的經典。時空上離本書出版的2005年數下來已到了2021年。中央政府和市民應該清楚地認識到2019年林鄭月娥的施政報告，民建聯和地產商們增加土地房屋的承諾只不過是矇騙世人的公關而已。說是一套，做則是另一套。
土地供應在反修例風波和新冠肺炎疫情期間卻大幅度減少了，意味著樓價仍高企。甚至，壟斷市場判斷指標的貧窮率也隨著創新高了。土地供應量，公屋/私人住宅供應量，樓價，貧窮率都是本港壟斷資本弊端以及港府施政的科學指標。a. 土地供應在反修例風波和新冠肺炎疫情期間卻大幅度減少，創10年來新低。
發展局今日公布本財年第四季(2021年1月至3月)賣地計劃，當中招標3幅官地住宅地皮，可興建2,240伙，加上黃竹坑第6期750伙、私人發展及重建項目1,815伙，即合共提供約4,800個單位。連同首3個季度合計，本財年賣地計劃合共可提供約12,870個單位，與全年1.29萬伙目標相若，數量並按年輕微回升。縱使如此，數目仍創十年來次低(見圖)。(30)
關於本港土地供應狀況，參考美聯物業以及發展局。
關於公屋供應，港府在統計上玩語言詐術。即公佈的數值是過去公屋供應量的累計，而不是針對特定時期單獨計算的供應量。根據房委會年報，過去五個五年期的公營房屋總建屋量持續增長。譬如說，我們看2014-15至2018-19年為80,100單位；2015-16至2019-20年為84,900單位。
一般人誤以為光是2015-16至2019-20年期間單獨增加了84,900單位，其實不是。從前時期累積下來僅實際增加4800單位而已。差額才是實際增加的供應量。
為照顧市民的住屋需要，政府一直不遺餘力增加公營房屋供應。從房委會和房協過去15年（即2005至06到2019至20年度）的公營房屋實質建屋量和未來五年（即2020至21到2024至25年度）的公營房屋預測建屋量可見（見附表一和二），房委會和房協每年興建公營房屋的數目都有變化。我去年在公布《長遠房屋策略》2019年周年進度報告時表示，假設當時已覓得的土地能如期順利推出作建屋之用，在2020至21年度起十年期內，我們可興建272,000個公營房屋單位。這數字較2018年公布上一個十年期（2019至20到2028至29年度）增加了24,000個單位。雖然此數字較現時301,000個單位的公營房屋供應目標仍欠缺29,000個單位，但差距已大幅少於上一個十年期67,000個單位的推算短缺。根據2020年6月的預測，房委會和房協於2020至21到2024至25年度的五年期內，公營房屋總建屋量合共約為101,300個單位，當中包括約70,500個公屋/綠表置居計劃單位和約30,800個其他資助出售單位。從上圖可見，過去五個五年期的公營房屋總建屋量，整體持續增長。至於2025至26年度及之後預期落成的公營房屋項目，大部分仍處於初期規劃及設計階段，受多項因素影響，發展項目可能有所變動，因此難以在現階段列出詳細資料和時間表，但按估算平均每年約有35,000個公營房屋單位。為落實《長策》所訂定的建屋目標，我們會繼續致力提升土地發展潛力，並採用全面規劃和因地制宜的設計，以充分配合地盤情況、善用地積比率，務求增加建屋量。(31)
誠然，實際上公屋供應是極端缺少的。記得公佈的公屋供應量是過去所有時期的總體的累計總和。甚至，港府廢官總是擺出誇大的所謂可興建目標值乃可能性，並不等於實際的公屋供應量。
b. 樓價仍高企。樓價與收入比率排全球第2高。
我們先要看私人住宅的總存量以及入住量。總存量是2014年的1,136,430單位一直到2019年的1,206,444單位，只有輕微的波動而已，基本上明顯被人為地維持其一定的總存量水平。2019年的入住率則僅有19278單位而已。樓宇供應在反修例風波期間也持續很少，與總存量根本不成比例。甚至，近年來的納米樓的增加不太適合被視為居住單位供應，是因為它缺乏家庭生活的基本條件。
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香港樓價高企，市民經常慨嘆難置業「上車」成為本港核心問題之一。根據全球資料庫網站Numbeo最新公布的數據，香港樓價與收入比率高達45.19倍，在109個國家或地區中排第2，僅次於敘利亞。中國內地比率為29.02倍，全球排第8；台灣則為23.63倍，全球排第11。(32)
在「瞻前」之前，我們需先「顧後」，回顧一下去年（2020年）全年樓價情況。根據本行編撰的「美聯樓價指數」，本港樓價全年僅跌0.92%，這表現在全球經濟滑坡、投資市場一片驚濤駭浪之下，充分反映出本港樓市驚人的抗跌力。
樓價不跌，除了因為住宅市場供不應求等的「恆久」利好因素外，更重要的是資金泛濫，尤其是「中概股」回港上市，進一步吸引外地資金源源不絕的流入，形成「財富效應」，足以抵銷連續負面因素對樓市的影響。(33)
關於本港樓價指數，參考美聯樓價指數。 樓價高企，甚至全年跌了0.92%之際，因此根本看不到石禮謙盲撐的住宅撤辣（撤掉住宅印花稅）的理據。
政府早前撤銷工商舖的辣招稅，即買方毋須支付雙倍印花稅，各界均有聲音希望寬減住宅辣招。陳茂波今早於電台節目上表示，去年的樓價大致平穩，個別區域有升有跌，住宅租金則稍為回落。陳相信，未來住宅需求仍然高企，政府無意撤銷住宅辣招。
另有市民關注政府對於是否撤銷住宅辣招的評估方法，陳解釋指需作動態評估，包括樓價下調的幅度及速度、住宅供求情況、一手及二手物業的差價等，但重申政府不願見到撤銷住宅辣招後，會刺激樓價上升。
地產及建造界議員石禮謙促請政府盡快撤辣，反駁陳茂波所說的並非香港的整體情況，事實上只是個別樓盤因交通便利而銷情暢旺，惟有更多樓盤過去一年甚至只是賣出20多個單位。石禮謙指，印花稅的原意是壓抑樓市需求，惟現時市道已經「死晒」，市民失業、消費能力大跌，政府仍然不願撤辣。
石禮謙批評政府往往要等到「乜都冇晒、水浸眼眉」才放寬政策，例如早前銅鑼波斯富街、旺角彌敦道等「吉舖湧現」，才願意撤銷工商舖的辣招稅，惟為時已晚。石禮謙認為，應如防疫工作一樣，政府應打「預防戰」，而非「殺到埋身先解決」。
有市民建議政府為私人住宅物業實施租金管制，為租金加幅封頂，並與通脹掛鈎。陳認為，若然全面實施租金管制，將影響出租單位的供應及維修問題，而去年租金回落幅度是高於通脹下跌幅度。陳相信「最王道」的方法是大力增加房屋供應，重申政府已成功覓得未來10年興建公營房屋的用地。(34)
新冠肺炎疫情衝擊了全球經濟，不過地產霸權則以土地供應和樓宇供應的削減來達到了抗跌的目的。甚至，石禮謙要代表的利益以及所指的需求絕不是勞動者階級的居屋需求，而是置業租屋或炒樓的投機份子急欲逃稅的需求。此外，即使處於疫情中，最新的總體消費物價指數也輕微地增加了， 因此陳茂波拒絕住宅撤辣是個正確的判斷，抑制投機行為是需要的。其實，大家忽略的是在此背後港府大幅度削減土地供應的事實。
經季節性調整的綜合消費物價指數，截至二零二零年十二月止的三個月的平均每月變動率為0.6%，而截至二零二零年十一月止的三個月的相應變動率則為0.2%。剔除所有政府一次性紓困措施的影響，相應的變動率為-0.1%及0.2%。(35)
c. 貧窮率創新高。
有關貧窮人口的數字，最早是2009年，香港有貧窮人口134.8萬，貧窮率20.6%（即總人口的百分比）。經政府恆常及非恆常現金、非現金福利政策介入後，貧窮人口減至64.4萬，貧窮率9.9%；到了2019年，貧窮人口是149.1萬，貧窮率21.4%，經政府各項福利政策介入後，貧窮人口是64.2萬，貧窮率9.2%。綜觀過去這11年的變化，香港貧窮人口徘徊在總人口19.6%至21.4%間，經政府各項福利政策介入後，貧窮率降至7.1%至9.9%間。
為什麼香港貧窮率的差別，總是在兩三個百分點間？這個不難理解，因為政府是以每月家庭住戶入息中位數的一半作為貧窮線，也就是一般稱的「相對性」的計算方法；所以，除非香港的經濟結構有改變，入息分佈跟現在不一樣，入息中位數才會有較大的調整，否則，按照現時情况，家庭住戶入息中位數只會在窄幅上落，貧窮人口的數目也只會輕微的增加或減少。
2019年的貧窮人口達到149.1萬，已是2009至2019年這11年的最高峰。這樣，去年香港經濟深受新冠肺炎疫情影響，貧窮人口會上升多少？2020年第三季的家庭住戶每月入息中位數是26,200元（外傭除外），較2019年第三季的28,600元，減少2400元；所以，預期2020年的家庭住戶入息中位數會有相當跌幅，但在經濟逆境中，中下階層收入的減幅會更大，可以預見，到政府公布2020年的貧窮情况報告時，貧窮人口的數目會更上一層樓，達到破紀錄的高位。(36)
關於貧窮人口和貧窮率，參考政府統計處。
d.明日大嶼
本港GDP負成長-6.1%，此財政年度首九個月錄得了2688億港元虧損，港府財政儲備剩下8915億港元。此時此刻，貿然推動6240億港元的地產發展計畫只會是倒錢落海。甚至，地產商明知明日大嶼對市區的樓宇供應狀況毫無影響。建制派及其媒體把地產霸權推動的明日大嶼包裝成反地產霸權的發展計畫。其實，不難看其虛偽，即明日大嶼的填海動工，一直到起樓都是由地產霸權的發展建造公司自己去包辦的。只要看其動工主體，就知道到底誰是最大獲利者。地產霸權透過明日大嶼工程將會獲得前所未有的巨額公帑，這樣的過程怎麼會算是自掘墳墓的過程呢？ 而且，一定會到時導致超時超支的。一些有力的解決方案如下：
A.紫荊黨：全民合資發展明日大嶼
「紫荊黨」進軍政壇引起熱議，發起人之一、瑞信董事李山公開倡議，全民參股投資大嶼山填海，其概念與前 TOM 集團行政總裁、慷慨資本主席王兟上月高調登報提倡的全民合資發展「明日大嶼」計劃，極之近似，而李山與王兟同樣具內地背景，令人聯想兩人有關。不過王兟回覆《立場新聞》時否認與紫荊黨有關，他承認與李山是好朋友，但強調公私營合作融資由他首先提出，但稱感謝李山支持。
《立場新聞》綜合資料，發現李山今年 5 月、紫荊黨註冊 11 日後，已在出席全國政協會議時受訪，提出由全港居民均等持有股份公司，投資一萬億港元，開發 3,000 公頃土地，並建造 25 萬個「青年公寓」，但他當時並無提及關於填海，直至上月在清華大學發言提及組黨，他才首次指融資用作大嶼山填海。
至於王兟，在近日紫荊黨創黨消息傳出後，其「香港我哋家」團隊今晚（8 日）上傳宣傳短片，加強推廣他提倡的公私營合作融資計劃。(37)
B.東方日報/綠色和平：大力發展未善用的廣大新界棕地
議員尹兆堅形容，港府不延長認購權的決定是「遲來的覺悟」，認為樂園營運情況不佳，認購擴建該地的可能性低，過去曾多次建議收地改變用途，港府卻充耳不聞，他又批評港府丟棄閒置用地不善用，寧願倒錢填海亂推「明日大嶼」。
其實本港有「大把土地」，東方報業集團曾找出多幅未納入發展的棕地、空置工廈及工業邨內閒置土地可作發展。棕地無適切發展一直備受關注，其中本土研究社曾指新界有逾千公頃棕地未納入發展；有調查發現，發展約四百公頃棕地，估算只需三百多億元造價，已可興建約十四萬個公營單位。
另外，現時葵涌、長沙灣及新蒲崗等工業區許多舊式工廈已非工業用途，港府可重整及善用工業區和工業邨土地改成房屋用途。全港工廈空置總面積近一百零三萬平方米，港府雖鼓勵業主將工廈改作過渡性房屋，但誘因不足致參與率低。
隨着工業式微工業邨亦有名無實，位於大埔、將軍澳和元朗的三大工業邨涉及閒置用地及廠房有逾十九萬五千平方米，極具發展潛力。另外，可將較小型的工業區移往大型工業邨內，騰出的工業區便可重組或重置作建屋用途。
市區重建方面，本港現時約一萬幢五十年樓齡或以上的舊樓，估計至二○四六年達近三萬幢，佔全港樓宇數目的一半，若加快重建舊區將有助解決房屋問題。(38)
政府日前公佈「明日大嶼」初步成本估算，在交椅洲填海1000公頃，建造全球最大的人工島，耗費至少逾6240億元公帑，舉世震驚。發展局雖然多次聲稱填海具成本效益，而且填海選址（下稱選址）的「生態價值相對低」。惟綠色和平的調查發現，棕地更具成本效益，卻受到冷待，多名學者更質疑填海工程勢必超支；而環團發佈的生態調查亦反駁，當局嚴重低估選址的生態價值，更漠視氣候變化的威脅。「明日大嶼」，會否如災難電影《明日之後》的橋段一樣，引發一場港人無法承受的「生態大災難」？
政府一直指填海是增加土地供應最佳的選擇，然而，土地供應專責小組提議的八大選項，即使剔除東大嶼都會，仍有2200公頃，無須填海。加上發展棕地是民意最高的選項，政府卻遲遲不公佈兩份可行性研究。相反，收到逾半書面意見反對的東大嶼都會，就破天荒「未研究先估算」，更高調召開記者會，力求盡快在立法會申請前期研究撥款，明顯是厚此薄彼。
現時有1030公頃棕地未納入規劃，當中不少更涉及違規違法作業，污染鄉郊環境，現應規劃取締。綠色和平在政府公佈填海估算當日發佈調查，發現私人棕地及毗鄰的官地，共有816公頃。若發展其中一半棕地，即408公頃興建鄉村式公營房屋 ，並按照地政總署收回土地特惠補償率 ，造地的成本約333億元，即約填海四分之一，保守估計至少可提供13萬9千個單位，與填海相約。政府應優先發展哪一個選項，可謂高下立見。(39)
一言以蔽之，此兩者的揚棄應該是真理的，而不是折衷或單靠任何一個方式。紫荊黨的全民合資發展明日大嶼配合公營地產商的成立足以消除地產霸權；同時在堅持環保的前提和取得共識之下，也積極收回1030公頃棕地，空置工廈及工業邨內閒置土地來建立公屋。重啟八萬五的正確房屋政策！最後通過港區反壟斷法來杜絕阻礙產業轉型的地產霸權寡頭壟斷。這才叫做斬草除根，真正的變革香港之舉。
反壟斷刻不容緩！ Notes
1.https://www.compcomm.hk, 《競爭條例》（第619章）, accessed on January 23, 2021.
https://www.compcomm.hk/tc/legislation_guidance/legislation/legislation/comp_ordinance_cap619.html
2.Alice Poon Wai-han, Enrich Publishing Ltd., Land And The Ruling Class In Hong Kong 地產霸權, Chinese edition, July 2010. p.21.
3.https://invest.hket.com, 許江明, 甚麼是准許回報率？, July 4, 2018. https://invest.hket.com/article/2107744/甚麼是准許回報率？
4.https://www.gov.hk, 《管制計劃協議》, accessed on January 23, 2021.
https://www.gov.hk/tc/residents/environment/energy/schemeofca.htm
5.https://www.labour.gov.hk, 公共服務, December 31, 2020.
https://www.labour.gov.hk/tc/news/mwo.htm
6.Alice Poon Wai-han, Enrich Publishing Ltd., Land And The Ruling Class In Hong Kong 地產霸權, Chinese edition, July 2010. p.27.
7.https://orientaldaily.on.cc, 梁展文事件發展經過, April 15, 2011. https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20110415/00176_004.html
8.Alice Poon Wai-han, Enrich Publishing Ltd., Land And The Ruling Class In Hong Kong 地產霸權, Chinese edition, July 2010. p.30.
9. Ibid., P.32.
10.https://hk.on.cc, 港人融入, January 24, 2021. https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/commentary/20210124/bkn-20210124000506890-0124_00832_001.html
11.https://www.cmab.gov.hk, 關於土地契約, July 19, 2019. https://www.cmab.gov.hk/tc/issues/jd5.htm
12.https://news.mingpao.com, 去年疫下補地價127億 4年新低, January 16, 2021.
https://news.mingpao.com/pns/經濟/article/20210116/s00004/1610734540189/去年疫下補地價127億-4年新低
13.Alice Poon Wai-han, Enrich Publishing Ltd., Land And The Ruling Class In Hong Kong 地產霸權, Chinese edition, July 2010. p.72.
14.Ibid., p.88.
15.Ibid., p.103.
16.https://www.censtatd.gov.hk, 香港能源統計年刊, April 29, 2020. https://www.statistics.gov.hk/pub/B11000022019AN19B0100.pdf
17.https://imoney.hket.com, 港人愈來愈少用煤氣 未來利潤比重或減至40%, June 3, 2019.
https://imoney.hket.com/article/2368013
18.https://www.elegislation.gov.hk, 第230章 《公共巴士服務條例》, March 3, 2014.
https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap230!zh-Hant-HK?xpid=ID_1438402863299_002
19.https://hk.on.cc, 立會九巴新專營權 議員質疑利潤上限過高, May 16, 2017. https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20170516/bkn-20170516102054377-0516_00822_001.html
20.Alice Poon Wai-han, Enrich Publishing Ltd., Land And The Ruling Class In Hong Kong 地產霸權, Chinese edition, July 2010. p.122.
21.https://www.hk01.com, 陳嘉慧, 【財政預算案2020】每人派一萬千億赤字破紀錄 政府身家剩幾多？, February 27, 2021. https://www.hk01.com/社會新聞/440152/財政預算案2020-每人派一萬千億赤字破紀錄-政府身家剩幾多
22.Alice Poon Wai-han, Enrich Publishing Ltd., Land And The Ruling Class In Hong Kong 地產霸權, Chinese edition, July 2010. p.140.
23.Ibid, p.155.
24.https://inews.hket.com,【香港經濟】去年通脹率2.9% 食品價格按年飆近14%, January 21, 2020. https://inews.hket.com/article/2547516/【香港經濟】去年通脹率2.9-%20食品價格按年飆近14-
25.Alice Poon Wai-han, Enrich Publishing Ltd., Land And The Ruling Class In Hong Kong 地產霸權, Chinese edition, July 2010. p.171.
26.https://www.srpa.gov.hk, 實用面積, January 27, 2021. https://www.srpa.gov.hk/tc/faq-purchasers-part3.html
27.Alice Poon Wai-han, Enrich Publishing Ltd., Land And The Ruling Class In Hong Kong 地產霸權, Chinese edition, July 2010. p.197.
28.https://www.compcomm.hk, 年報2019/2020, accessed on February 4, 2021.
https://www.compcomm.hk/tc/media/reports_publications/files/2019_20_CC_Annual_Report.pdf
29.Alice Poon Wai-han, Enrich Publishing Ltd., Land And The Ruling Class In Hong Kong 地產霸權, Chinese edition, July 2010. p.202.
30.https://www.midland.com.hk, 本財年賣地計劃土地供應接近目標 惟仍創十年來次低, December 29, 2020. https://www.midland.com.hk/property-news/樓巿新聞/本財年賣地計劃土地供應接近目標-惟仍創十年來次/
31.https://www.news.gov.hk, 增加公屋供應 改善基層居住環境, October 17, 2020. https://www.news.gov.hk/chi/2020/10/20201017/20201017_102206_775.html
32.https://www.hk01.com, 盤點全球各地樓價與收入比率 港人買樓收租回報率低到咁？, February 3, 2021. https://www.hk01.com/研數所/580397/盤點全球各地樓價與收入比率-港人買樓收租回報率低到咁
33.https://www.businesstimes.com.hk, 香港樓市走勢「供不應求＋資金泛濫」料2021年樓價小V彈！最少升5%｜樓市布陣, January 18, 2021. https://www.businesstimes.com.hk/articles/131556/香港樓市走勢-供不應求-資金泛濫-料2021年樓價小v彈最少升5
34.https://hk.on.cc, 政府擔心刺激樓價上升拒撤辣 石禮謙指樓市已「死晒」, January 9, 2021. https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20210109/bkn-20210109121438112-0109_00822_001.html
35.https://www.censtatd.gov.hk, 二零二零年十二月份消費物價指數 [2021年1月21日], January 21, 2021. https://www.censtatd.gov.hk/press_release/pressReleaseDetail.jsp?charsetID=2&pressRID=4816
36.https://news.mingpao.com, 周永新：5個市民1個貧窮 是香港的宿命, January 22, 2021.
https://news.mingpao.com/pns/觀點/article/20210122/s00012/1611253820119/周永新-5個市民1個貧窮-是香港的宿命
37.https://www.thestandnews.com,【追查紫荊黨．下】倡全民參股發展「明日大嶼」 與王兟「撞橋」 王否認入黨：計劃由自己首先提出, December 8, 2020. https://www.thestandnews.com/politics/追查紫荊黨-下-倡全民參股發展-明日大嶼-與王兟-撞橋-王否認入黨-計劃由自己首先提出/
38.https://orientaldaily.on.cc, 東方民調：議員批明日大嶼本末倒置, September 28, 2020. https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20200928/mobile/odn-20200928-0928_00176_064.html
39.https://www.greenpeace.org,「明日大嶼」填海計劃的三大謬誤, March 30, 2019.
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